Travaux effectués par le locataire : le propriétaire doit-il le dédommager ?

MichelB · #1

Bonjour à tous et en cette période de fin d’année Bonnes fêtes à tous,

Je vais essayer d’être succinct, j’ai creusé mais pas trouvé un tel cas, si ce n’est pas le cas peut être un modérateur mettra mon message dans la file correspondante.

Il y a 16 mois j’ai cherché un studio, chambre sur Paris pour loger mon fils qui commencé des études en école de commerce.

Après des nombreuses visites et où on voit toute la misère on a jeté notre dévolu sur une chambre en RDC 14mc dans le 16eme à 540 euros / mois, avec mezzanine pour le lit. Hauteur 3.6m. Vous allez dire super affaire. En fait c’était infecte. La propriétaire mettait du parfum lors de visites vu qu’il y avait deux steak hachés dans la partie congélateur du frigo en état très avancé de décomposition… Idem pour les moisissures sous la douche etc.

Je me suis dit c’est pas cher, je vais le mettre à neuf pour les prochains cinq ans pour mon fils.

Malheureusement mon fils enchene un semestre d’Erasmus à l’étranger suivi d’un stage de 6 mois aussi à l’étranger.

Donc je donne mon congé de l’appartement.

Mon souhait est de demander 2000 euros à la propriétaire ( couvrants juste le prix des achats sans main d’œuvre) en plus du dépôt de garantie. Elle avait fait un pas dans le passé en me proposant un mois à la fin de la location.

Ca paraît lourd mais je m’explique pour les travaux :

- Changement de la fenetre en double vitrage PVC (1,2X2,2 mètres)
- Changement du tableau électrique avec des fusibles automatiques, ajout des prises électriques du coté de l’espace cuisine (5)
- Enlèvement du papier peint (plus de 20 ans) sur tous les murs, endouit et peinture blanche sur tous les murs.
- Isolation thermique et phonique par du BA13 special pour obstruer la cheminée (non en service) et la fenetre qui donnais en salle machine de l’ascenseur pour atténuer le bruit. Enduit et peint.
- Changement de la douche (elle avait plus de 20 ans en plastique tout moisi et sale) avec une douche moderne vitrée (350 euros sur commande vu son gabarit introuvable en standard)
- Changement du WC (état déplorable)
- Création de l’espace Cuisine avec changement de l’évier, créée avec un plan de travail, miroir, micro-ondes et armoires.
- Ajout d’une séparation WC Chambre par une tringle et rideau.
- Rabotage du parquet et vitrification
- Pose du parquet flottant sur la mezzanine en espace nuit, sol et murs.
- Création espace bureau sous là mezzanine avec table pliante,
- Ajout petite table salon et deux poufs.
- Création lumières par leds sous la mezzanine pour l’espace bureau
- Changement des tous les ampoules en led (3x 12 euros) les plus puissantes du marché.
- Demande et installation de l’Internet par fibre (pas prévu au par avant, 3 RDV d’une demi journée avec les techniciens SFR)
- achat des deux matelas en mezzanine.

Voilà maintenant que la propriétaire fait une annonce sur le PAP pour louer un meublé à 750 euros / mois refait à neuf.

J’ai mis trois semaines à faire les travaux et en même temps j’ai payé mon loyer.

J’ai dit à la propriétaire que je laisse tout en l’état pour 2000 euros. Elle ne veut rien savoir. Le 5 janvier je doit restituer l’appartement. Je l’ai menace de tout remettre comme avant, elle me menace d’un procès vu que je n’ai pas le droit d’après elle.

Je n’ai pas peur de procès, je ne suis pas rancunier qu’elle va gagner de l’argent de mon travail, je voudrais juste récupérer les 2000 euros que j’ai investit. Rien que la fenêtre PVC elle en avait pour 1200 euros à l’acheter.

Avez vous des idées pour la faire prendre raison ?

Je sais que c’est inhabituel, j’ai fait tout ça pour que mon fils survive dans des conditions normales à Paris et que son seul souci reste à travailler pour l’école. (Je sais c’est un peux fleur bleue)

Merci à vous pour vos commentaires et bonnes fêtes à toutes et à tous.

Michel

Mots-clés : caution, dépôt de garantie, remboursement

Bernard2K · #2

MichelB, vous l’avez encouragé à aller à l’étranger, très bien. Mais dans ce cas, franchement, vous avez voulu trop bien faire : il ne fallait pas, en même temps, refaire à neuf la studette, puisque vous le poussiez à partir. Et habiter quelques temps dans un taudis pendant ses études est formateur aussi. Ca permet de savoir pourquoi on travaille. Je n’irais pas jusqu’à dire qu’il faut souffrir de la faim ; mais un peu de froid et de moisissures, ça motive à étudier pour avoir un bon boulot. Enfin, je n’insiste pas plus sur ce point.

Je vois encore deux autres erreurs, n’en déplaise à simmous :
- vous avez probablement réalisé ces travaux sans l’accord écrit de la propriétaire (écrit et détaillé, c’est à dire que vous lui auriez écrit la liste détaillée de ce que vous comptiez faire, et qu’elle vous aurait répondu favorablement par écrit) ; ce qui est tout simplement illégal : voir le point f) de l’article 7 de la loi de 1989.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 7 | Legifrance

- vous avez engagé beaucoup d’argent et de temps sans obtenir un accord écrit de contrepartie financière du propriétaire. Donc maintenant, vous réclamez une contrepartie financière à quelque chose que la propriétaire n’a jamais demandé et pour laquelle elle n’a jamais convenu d’une indemnisation. C’est mal barré.

Franchement, je compatis. Je suis infiniment désolé de ce qui vous arrive. Mais je ne peux que constater que vous vous êtes mis dans la mouise tout seul.

J’ai plutôt l’habitude d’aider les gens, sur ce forum, et je le ferais si je trouvais quelque chose de pertinent à vous conseiller. Mais quoi ?
- remettre à l’état précédent ? Vous allez déjà perdre de l’argent, pourquoi perdre en plus du temps ? Pour vous venger ? C’est le genre de trucs auquel on réfléchit, ça nous console un peu d’y penser ("je pourrais bien me venger, si je voulais, ah ah"), et après on passe à autre chose.
- courrier d’avocat ? L’avocat pourra certes faire un beau courrier surfant sur la théorie des impenses et tout ça, et peut-être que ça marchera, mais là aussi, la dépense, le temps et les soucis me semblent disproportionnés.
- quoi d’autre ? Menacer de remettre en l’état ? Négocier âprement ? vous avez déjà négocié, vous avez déjà menacé de remettre en l’état, je ne vois pas ce que vous pouvez faire d’autre.
- user de mauvaise foi : prétendre qu’il y avait un accord oral pour une indemnisation. Ca risque de ne pas tenir devant le juge, puisque vous auriez dû obtenir un accord écrit ; donc, en ne le faisant pas, vous vous êtes mis en tort, donc l’histoire d’accord oral risque de ne pas tenir. Là aussi : tout ça pour ça ?

Donc, voilà, je ne vois pas de solution, si ce n’est prendre conscience de vos erreurs, d’à quel point vous avez mal géré cette affaire, soupirer un grand coup, tourner la tête vers le futur, et dire "on ne m’y reprendra pas". N’en déplaise à simouss, sur cette triste affaire, je ne sais rien faire de mieux que de vous pointer vos erreurs, ce qui ne me semble pas négatif au point de mériter des coups de -1 de réputation. Personnellement, je préfère qu’on me pointe mes erreurs, quand j’en fais. Ca permet d’apprendre.

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2018 16h15)

MichelB · #3

Bernard2k,

Il m’arrive rien de tout. Je ne suis pas à compatir.
Je savais ce que je faisais et les risques que je prenais.
Si l’année prochaine, 2020 c’est à refaire je le referais.
Comme deja expliqué, in fine, je n’ai pas vraiment perdu de l’argent.
On est sur un forum où on peut parler d’argent sans tabou.
Je voulais avoir l’avis des gens, plutôt des bailleurs pour voir leur réaction.
J’ai bien compris Bernard2k qu’avec vous mon bluff ne marcherais pas. Merci pour votre à vis sincer.
Je me demande si ma propriétaire est comme vous si ca ne me feras pas du bien à remettre en deux heures chrono le plus proche de ce que c’était. Même si pas la fenetre.
Bon continuation.

Oups Bernard2k,

Il me semble que j’ai lu un tout autre post, peut être vous l’avez modifié/amélioré après.
En fait je vous donne raison sur toute la ligne, inclus la partie de souffrir un pour apprécier pendant les études, malheureusement je ne peut pas le faire. Mes parents n’ont pas pu le faire pour moi, j’y tiens à le faire pour mon seul enfant tout en lui expliquant dix fois que c’est comme cela que je le pense et que je le fais. Je suis de votre avis que c’est plus formateur "à la dure" mais pour MA tranquillité spirituelle je le fais comme cela tout en expliquant.

Dernière modification par MichelB (24/12/2018 16h36)

Pierrot31 · #4

Si vous n’arrivez pas à négocier avec elle, vous ne manquerez pas de lui rappeler :
- la loi Apparu si le logement est juste sous les 14m2
Taxe Apparu 2018 sur les loyers des micro-logements jusqu’à 14 m² | De Particulier à Particulier - PAP

- la loi Alur sur les loyers à la relocation en zone tendue.

La mairie de Paris est très vigilante sur la politique du logement de ce que j’ai pu lire ici ou là. Mais, je ne suis pas parisien…

Dura lex, sed lex

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (25/12/2018 10h49)

Iomipom · #5

J’arrive probablement un peu tard pour donner mon avis, le bien étant à rendre demain… Mais le voici quand même :
Je suis comme vous, très fleur bleu, pas avare d’effort mais j’ai beaucoup de mal à accepter la malhonnêteté des gens, a fortiori sur mon dos.

Par contre, ce n’est pas dans une relation de conflit qu’on arrive à faire changer d’avis aux gens. Donc je présenterais les choses de façon très pragmatique et chiffrée à la propriétaire :

Vos travaux augmentent le loyer de 210€/mois (540€ à 750€) donc les 2000€ que vous réclamez seront rentabilisés en moins de 10 mois. C’est donc un investissement à 120% qu’elle fait… autant dire que c’est un très bel investissement.
En tournant bien les choses, ça peut même lui ouvrir les yeux sur le fait qu’il est peut être plus avantageux de faire ce qu’il faut dans ses bien, plutôt que de jouer au marchand de sommeil… Et vous enlèveriez un bailleur véreux du marché (mon côté fleur bleue me donne envie d’y croire).

Précisez que dans le cas contraire, vous feriez les travaux inverses à contrecœur, et qu’ils ne vous demanderont qu’une petite journée (pour bien montrer que ce n’est pas un gros effort, et donc que ce n’est pas du bluff). Elle aura donc du mal à louer bien plus cher que les 540€ qu’elle vous demandait.

Tout cela est à dire sans animosité, pour ne surtout pas la braquer. Le but étant de lui faire passer l’idée que vous êtes de son côté, mais qu’elle ne sera gagnante que si elle vous rembourse les travaux effectués… insistez sur le rendement à 120%, argument suffisant pour toute personne sensée.
Il faut lui faire changer sa vision de la situation, elle a l’impression de devoir essuyer une dépense de 2000€. Si vous parvenez à lui faire comprendre qu’elle investit ces 2000€ et qu’ils seront de retour sur son compte en moins d’un an, vous devriez gagner le débat.

Si elle n’est toujours pas à l’écoute, vous pouvez commencer à "conflictualiser" la situation, par exemple en lui rappelant qu’en zone tendue, augmenter le loyer entre deux locataires est très réglementé et que vous ne manquerez pas d’informer le futur locataire qu’il est en droit de demander un loyer de +/- 540€ avec votre bail à l’appui… elle n’a pas de facture de travaux, elle ne pourra donc pas justifier la moindre augmentation de prix. Vous payer les 2000€ lui assure votre silence et, si besoin, vos factures pour justifier l’augmentation si quelqu’un lui demande. Encore une fois, elle n’est gagnante que si elle vous concède ces 2000€.

A la fin, si rien ne fonctionne, je mettrais tout en œuvre pour qu’elle regrette amèrement son choix. Donc remise en état de l’appartement, et une petite visite au locataire suivant pour lui demander si son loyer est bien de +/-540€. Ça ne vous coûte pas grand chose et ça évite qu’elle prenne l’habitude de gagner de l’argent sur le dos des autres.

Encore une fois, j’arrive probablement trop tard et avec la fleur au fusil, mais sait-on jamais…

Tenez-nous au courant !

MichelB · #6

Bonjour Range19,
Je trouve votre message comme un de plus pertinent me concernant.
Je m’explique.
Je crois que la majorité des gens qui lissent ce forum ne peuvent pas s’imaginer les problèmes qu’ont les étudiants (avec leurs parents) à louer un studio, studette sur Paris, sinon je pense que 50% des lecteurs feront un razzia sur les petites surfaces à Paris.
En effet pour être large quand on investit on peut considérer que 450 à 990 euros par mètre caré on peut transformer un investissement de quelque chose qui ressemble à quatre murs avec un toit à un logement louable.
Je ne fait que transformer un taudis en quelque chose de normal. La preuve (après lecture plus attentive de l’annonce de la propriétaire le loyer est de 750 + 40 de charges) on arrive à 50% d’augmentation de loyer.
La majorité des intervenants disent "Pourquoi vous n’avez pas négocié au début de la location". Vous imaginez que j’ai pu signer pour un taudis pour mon fils sans essayer de négocier ? Mais c’était NON.
A la fin quand j’ai essayer de négocier c’était "Mais Monsieur quelqu’un d’autre aurais aussi fait des travaux pour améliorer le logement, c’ast quoi cette demande que vous avez là?"
Alors aussi je me mets à la place de bailleurs et quelques uns qui ont répondu sur le fil : Quel confiance faire à quelqu’un qu’on ne connais pas et qui nous demande plusieurs mois de loyer pour nous faire du bricolage de débutants. Oui d’accord mais alors pourquoi augmenter le loyer de 50% d’une annee à l’autre sans rien avoir fait dans le logement.
Pour celui qui dit juste bravo mais je ne rembourserai pas un centime (même si j’augmente de 50% mon loyer au prochain locataire) parceque le locataire à decide de changer la chaudière qui était blanche et pas rouge … Etc. Connaissez-vous beaucoup de locataires qui sont prêts à investir à leurs risques et périls dans une chaudière sans avoir vraiment avoir besoin ?
J’ai changé la fenêtre juste parceque je suis du métier et que ca m’a coûté le prix du revient et l’huile de coude. Par conte les travaux de plomberie, isolation, électricité était vraiment nécessaires.
Bon voilà j’ai demandé 2000 euros pour quelque chose qui aurait coûté minimum 7000 euros sinon 14000 euros plus le mois de location que j’ai payé et qui aurait été non loué pendant les travaux (vu tous les corps de métier à faire intervenir) je considère que ce n’est pas exagéré.
Elle a loué la studette vu qu’elle a enlevé l’annonce sur le PAP le 27.12.2018.
Vraiment j’ai ouvert cette file pour avoir vos avis, indiferent de quel côté. Je me rends compte qu’on est à 50-50 et que si j’obtiens le mois de loyer promis c’est trop bien. Personnellement je pensé que je ne suis pas exagéré et que j’aurais pu espérer mieux mais….
Je vous dirais demain, mais je ne me fais pas d’illusion.
Bien à vous
MichelB

loetsa a écrit :
Bonjour,
Je suit ce post depuis le début et je me permet d’intervenir par rapport au lot électricité.
Je suis artisan électricien et chaque fois que je fais une installation électrique, elle doit tenir le coup 10 ans sans aucun problème car, j’ai une responsabilité décennale. Cela veux dire que si pendant ces 10 ans il y a un problème électrique qui endommage le bâtiment mon assurance va me couvrir et tout prendre en charge. Vous vous rendez compte dix ans ce que cela représente, c’est énorme et les dommages peuvent se chiffrer de l’ordre de 200 000€ voir plus. Certe ma cotisation va augmenter tous les mois mais au moins tout sera pris en charge.
Vous en tant que locataire, vous n’avez pas d’assurance donc vous allez payer toute votre vie pour une intervention qui partait d’un bon sentiment mais qui au final va se retourner contre vous.
Refaire une peinture, un lino ou autre n’est pas très grave mais dès que vous touchez à l’électricité, la plomberie ou le chauffage, je vous conseille de faire intervenir quelqu’un d’autre.
La proprio aurait même le droit pour se couvrir de faire venir un professionnel pour vérifier ce que vous avez fait et, vous faire payer la facture.
Même si cela part d’un bon sentiment, je pense que c’est de l’inconscience.
Cordialement

WOW,

Sincèrement ça mérite un fil entier votre intervention.

Vous estimez à 200000 euros (sans rien savoir de plus) l’ajout d’un disjoncteur différentiel de 10mA et quatre fousibles automatiques au lieu des fousibles à fil existants et le rajout d’un multi prise dans le logement. Vous aurez facturé combien cela (70 euros de pièces et la décennale)? Vous comparez ca à de l’inconscience. Moi c’est le contraire, je voudrais jouer pour négocier plus, sinon remise à l’ancienne. Sinon personnellement je considère votre métier comme très corect. Moins corect est le fait de jouer sur la peur des gens pour gagner mieux. Voir les assureurs et autres métiers qui gagnent plus en faisant peur. Je suis atée mai non pratiquant.
Sinon pour faire de la pub, comme dit plus haut, je suis dans la fenêtre mais mes prix sont affichées sur internet et ils sont les mêmes que ca soit à Sarceles ou avenue Montaigne à Paris (aussi avec une assurance décennale).
Je suis heureux, d’après vous, que je n’ai pas changé une ampoule grillée sur la Tour Eiffel qui, encore d’après vous, aurait dû être estimé à de la folie par rapport au 200000 euros de l’inconscience.
Bonne continuation à vous.

Dernière modification par MichelB (04/01/2019 22h43)

loetsa · #7

Bonjour,

MichelB,
Discutez avec votre assureur et vous verrez que la plupart des incendie en maison individuelle sont à cause de l’électricité. Seulement dans 50% des cas on arrive à trouver l’origine du sinistre et, quand on ne trouve pas les assureurs répartissent le coût de reconstruction sur les principaux intéressés. J’ai eu le cas 180K€ répartis sur trois têtes. Si vous mettez le feu à votre immeuble ça va coûter beaucoup plus cher.
Les assureurs ont besoin de trouver des coupables pour savoir qui paye, c’est comme ça, on peut rien y faire.

Je vous joint une photo d’un disjoncteur qui à commencé à chauffer car une vis était mal serrée. Le tableau avait été refait par un pro 5 ans auparavant.

MichelB a écrit :
Vous estimez à 200000 euros (sans rien savoir de plus) l’ajout d’un disjoncteur différentiel de 10mA et quatre fousibles automatiques au lieu des fousibles à fil existants et le rajout d’un multi prise dans le logement.

Les fusibles automatiques s’appellent des disjoncteurs.
Sur une installation en principe on met un 30mA, vous avez augmenté la sensibilité, au moindre problème dans l’appartement ça risque de disjoncter pour un rien.
Etant donné que vous êtes intervenu dans le tableau électrique on peut vous reprocher aussi de ne pas l’avoir mis au normes si il ne l’était pas. Les normes ont changées en Novembre 2015.
Mettre une multiprise, c’est bien mais, il faut s’assurer qu’elle supporte la puissance des appareils qui vont êtes branchés dessus ( on en trouve de 3000W mais aussi des multiprises avec un fils en 1mm² que j’appelle plutôt informatique et qui supporte 1000W)
Après, je ne suis pas certains que les vieux fils des anciennes installations supporte cette puissance.

La facturation de ma prestation avec ou sans décennale, n’a rien a voir avec le sujet. Perso, quand je fais du dépannage d’une heure ou deux, je ne facture rien et je pars plus souvent avec un bouteille de vin qu’un chèque.

Cordialement

Dernière modification par loetsa (05/01/2019 07h57)

stokes · #8

Surin a écrit :
Edit suite provocation du jaloux simouss :
-1 du grincheux a écrit :
"Insultes, respectez la charte de la communauté svp.

Toujours distrayant de vous voir donner des leçons morales et juridiques quand on connaît votre passif en la matière."
Jamais condamné, vous êtes dans la diffamation mon pauvre grincheux. Allez faire un tour et pensez à autre chose plutôt que de voir ceux qui réussissent dans l’immobilier vous donner des boutons, vous n’en avez définitivement pas besoin de davantage.

@Ours, je pense que je n’ai pas du tout votre vision des choses mais vous n’avez absolument rien du grincheux rassurez-vous

Bonjour,

Jaloux je ne sais pas, mais un peu grincheux quand même ; des "-1" il m’en a collé 3 en quelques semaines et ce ne sont pas les premiers ; si cela peut lui permettre de retrouver la sérénité qu’il a perdue, ce sera une bonne chose.

Je découvre cette discussion et j’ai été confronté à un cas similaire en 2003 : le locataire sortant était resté seulement deux ans et avait réalisé quelques aménagements sans mon autorisation préalable : aménagement de la moitié du sous-sol en une pièce à vivre "aveugle", installation d’un abri de jardin, remplacement du placard bas de gamme par un beau placard vitré, poignées de porte haut de gamme et quelques autres bricoles. Quelques jours avant son départ, il m’a demandé si je voulais bien prendre à ma charge les frais afférents à ces travaux ; nous avons eu une brève discussion pour fixer le prix d’un commun accord et je me souviens lui avoir octroyé environ 1000€ alors qu’il m’en demandait 1200 ou 1300 je ne sais plus. J’aurais en effet pu ne rien lui donner, mais je ne souhaitais pas quitter en mauvais termes un locataire ayant toujours payé rubis sur l’ongle son loyer.

S’agissant du cas relaté par MichelB, il n’est hélas pas surprenant : au prix et à la superficie annoncés dans le 16ème arrondissement, il semble difficile d’espérer trouver autre chose qu’un taudis. S’il s’était s’agit de mon fils, je l’aurais logé ailleurs que dans 16ème quitte à l"éloigner un peu de son école. En école de commerce, le rythme n’est pas aussi intense qu’en classe préparatoire et il n’est point nécessaire de loger à toute proximité de l’établissement.

Comme cela a été maintes fois relaté par de plus sachants que moi, la propriétaire est dans son droit en refusant de prendre à sa charge le coût de vos aménagements ; j’observe qu’elle fait quand même un geste en vous extournant 1 mois de loyer, soit grosso modo le quart de vos frais.

Une autre approche aurait pu consister à faire constater les défectuosités et autres insalubrités du logement, cela avant de mettre en demeure la propriétaire de procéder à la remise en état à ses frais. Evidemment, s’il faut aller en justice pour ce faire, cela prend du temps, sans doute au-delà de la durée d’une année scolaire.

Une autre solution aurait pu consister à sous-louer le studio en bail précaire en attendant que votre fils revienne de son Erasmus. C’est sans doute interdit dans votre bail, mais vous ne courrez pas grand-chose à agir de la sorte : dans le pire des cas, la propriétaire vous donne congé à la fin du bail pour "motif légitime et sérieux" ; dans le meilleur elle ferme les yeux….

Au point où vous en êtes, on peut comprendre votre courroux qui revêt une part de légitimité. Si j’étais à votre place, comme cela vous a déjà été conseillé, je m’empresserais de rendre visite au nouveau locataire et je lui communiquerais toutes pièces et attestations utiles, surtout une copie de votre bail, de façon à ce qu’il puisse contester en justice le montant de son loyer et le voir ramené à celui de l’ancien taudis. A Paris, les loyers sont bien entendu encadrés à la relocation, ne pouvant passer en loyer libre que les logements vacants depuis plus d’un an ou pour lesquels le bailleur a engagé des travaux d’amélioration supérieurs à une annuité de loyer. Pour des travaux d’un montant inférieur, il est admis une hausse de loyer annuel égale à 15% du coût des dits travaux.

On comprend que votre bailleresse aurait bien du mal à produire les factures des travaux que vous avez effectués !

Dernière modification par stokes (05/01/2019 14h50)

Range19 · #9

Bonjour,
Avez-vous vu l’état de ces meubles. 8 ans c’est peu et probablement encore en très bon état.
Si c’est le cas, les 300 euros que vous lui donneriez faciliteraient la relocation et vous éviteraient des dépenses bien plus élevées.
Si c’est en mauvais état ou trop atypique, demandez lui de les enlever et reboucher les trous.
Sinon, amis bailleurs, arrêtez de pinailler pour des sommes à la marge.

Iqce · #10

Bonjour,

C’est assez classique ; pour les logements avec agence au milieu, nous avons une convention avec eux et suivant le cas des autorisations d’engager les travaux sous réserve de n’avoir pas pu nous contacter dans un délai adapté (par ex 24h00 pour une chaudière).

Dans votre cas deux points me semblent sujet à discussion :
- le délai est très bref entre le 1er appel et l’intervention du serrurier,
- sans plus d’explication, le tarif peut sembler élevé.
Si le locataire est correct, n’a jamais posé soucis, je fournirais un devis démontrant l’intérêt de contacter le propriétaire dans un délai raisonnable. Si le matériel posé est bien posé et de bonne qualité, conforme pour les assurances : je ferais un geste allant jusqu’à la prise en charge car certes c’est cher (à confirmer) mais le bien est correctement entretenu.

Bernard2K · #11

Glouby, il y a plusieurs aspects dans votre histoire :
- le propriétaire était au courant du problème, mais a refusé de changer la serrure. Donc, il est clairement en faute, par défaut d’entretien. Il a laissé s’installer un dysfonctionnement dû à la vétusté. Par rapport au fait que vous ayez dû faire changer la serrure en urgence, il ne peut donc s’en prendre qu’à lui-même. Dans ces conditions, à votre place, je serais intraitable sur le remboursement intégral de la facture, en argumentant sur le fait que cette intervention en urgence n’a été nécessaire qu’à cause de l’inaction du propriétaire face à un problème signalé de nombreuses fois. LRAR en disant que si, à telle date, le montant n’a pas été remboursé, vous porterez le litige devant le tribunal compétent. Sachant que le propriétaire a 99 % de chances de perdre devant ce tribunal, il devrait comprendre où est son intérêt.
- le montant de la réparation est très élevé. Un copain serrurier prend 100 € pour un dépannage. Plus les pièces, on peut arriver à 200 ou 300 € mais pas 800 €. Mais c’est à la campagne, il est métallier et serrurier : de son point de vue, ça fait partie du métier et ce n’est qu’une faible partie de sa rémunération. Dans les villes, les serruriers sont engagés dans une sorte de course folle où, grâce à des publicités agressives et coûteuses, ils cherchent à se placer en n°1 (celui qu’on appelle quand on est coincé). Ensuite, ils matraquent le client en changeant des éléments qu’il n’est pas indispensable de changer (même si ça semble avoir été indispensable dans votre cas), et en les facturant très cher. On n’est plus dans un prix de revient (coût main d’oeuvre + coût des pièces = tant), mais dans un prix d’opportunité : sachant que vous êtes un client captif et que vous n’avez absolument pas le choix ni les moyens de comparer, allez-vous accepter de payer 800 ou 1000 ou 1200 € ? Comme le "serrurier" finit de vous convaincre en disant que c’est le propriétaire ou l’assurance qui va payer, vous acceptez de payer un montant sans commune mesure avec le coût réel et le besoin réel. (En plus, leurs employés ne sont pas spécialement compétents ; je doute que beaucoup d’entre eux soient capables de crocheter une serrure au crochet, ou bien de concevoir et réaliser un portail en métal sur mesure, par exemple. Ce ne sont pas des gens qui ont appris le métier de métallier-serrurier et qui aiment ce métier ; ils ont seulement les bases de comment arnaquer le client en changeant le plus de pièces possibles, le plus cher possible, pour s’en mettre plein les fouilles). Il y a eu des documentaires à la télé qu’on peut sans doute retrouver sur l’internet pour mesurer l’ampleur de cette arnaque. Donc, oui, la facture est probablement excessive. Mais ça n’a rien d’étonnant pour un intervention d’urgence un WE. Donc, refusez absolument de laisser la discussion porter sur le montant de la facture : si le propriétaire ne voulait pas en arriver là, il n’avait qu’à faire changer cette serrure quand le problème a été signalé.
- il est assez probable que la personne qui a fait l’état des lieux n’avait pas compétence pour le faire. Les personnes qui peuvent faire l’état des lieux côté propriétaire sont : le propriétaire ; l’huissier ; le mandataire, qui ne peut être que l’agence immobilière, d’après la loi Hoguet. S’il vous prenait l’envie de contester des éléments de l’état des lieux, c’est un point fort pour vous.
- Bien évidemment, toute dégradation qui ne figure pas sur l’état des lieux ne peut vous être reprochée. C’est une évidence mais il faut la rappeler.
- il est instructif et plaisant de se former à la serrurerie. C’est vraiment quelque chose que je recommande. C’est intéressant pour l’aspect purement technique, c’est gratifiant quand on y arrive, et c’est intéressant pour comprendre le monde autour de soi (quand on a vu avec quelle facilité on ouvre une porte, on comprend qu’une serrure est une pure convention sociale, et on comprend qu’il y a ait des gens, qu’on appelle cambrioleurs, qui aient choisi de ne pas respecter cette convention sociale). Bien évidemment, cette compétence ne doit être appliquée qu’à des biens qui vous appartiennent, sinon ça s’appelle une effraction.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2022 09h05)

MarcAurele · #12

Nicha a écrit :
Oui, votre situation est différente de la mienne. En tant que locataire, vous êtes en droit de réclamer le remboursement de la facture dans la mesure où vous avez prévenu le propriétaire qui n’a rien fait pour régler le problème.

Dans mon cas, mon locataire a essayé de me téléphoner, un matin, en semaine, sans laisser de message et deux heures plus tard, la serrure était déjà remplacé à un prix exorbitant et sans mon accord.

J’aurais aimé venir sur place pour constater la nature du problème par moi-même puis éventuellement contacter un serrurier honnête que je connais.

On devrait s’arranger avec un partage de la facture.

Bonjour,

j’ai posé la question à ma compagne qui est gestionnaire locative, et voici sa réponse : vous n’avez rien à payer du tout.

1) Le locataire est obligé d’informer le propriétaire avec un délai suffisant permettant une réponse. Donc un appel dans la journée, sans message laissé, avec changement de serrure = erreur du locataire.

2) Si le logement est loué en nu : c’est l’assurance du locataire qui prend en charge. Le propriétaire n’a rien à débourser.

3) Si le logement est loué en meublé : c’est l’assurance du propriétaire qui prend en charge. Mais il y a une nuance : le locataire a obligation de prévenir l’assureur du propriétaire avant (dans la plupart des cas, c’est le propriétaire du prévient l’assureur), car les assureurs ont tous des conventions avec les serruriers - ce qui permet de faire des interventions à un prix bien plus raisonnable. Donc dans votre cas, le locataire est encore en tort.

4) Autre cas : si une intervention d’un montant >1.600€ est faite, c’est l’assurance de la copro qui prend en charge.

Autrement dit, les actions de votre locataire ne rentrent pas du tout dans les clous. Et peu importe le motif. Vous êtes sereins niveau pénal et êtes totalement en droit de refuser de payer quoi que ce soit. Mais bon, c’est à double tranchant…

Dernière modification par MarcAurele (18/10/2022 17h18)

Bernard2K · #13

@Nidoune

L’article 3-2 de la "loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986" dit :

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Donc, avant tout, l’état des lieux doit être établi :
- entre les parties signataires du bail, à savoir le propriétaire et le locataire,
- de façon contradictoire, c’est à dire en présence des deux parties.
(-ou à défaut, par un huissier, mais ce n’est pas le cas qui nous occupe.)

Certes, cet article prévoit la possibilité qu’une partie soit représentée par un mandataire :
- le locataire peut se faire représenter par qui il veut : un parent, un ami… il suffit de lui signer un mandat à cet effet.
- pour le propriétaire, c’est plus délicat. Développements ci-dessous :

La loi "n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce", dite loi Hoguet, encadre l’activité des agents immobiliers.

Elle dit en substance que, compte tenu de la nature sensible de cette activité, un agent immobilier doit avoir des compétences reconnues et doit être enregistré. En pratique, on appelle cela la carte "T" pour les transactions immobilières et la carte "G" pour la gestion immobilière. Or, la mise en location d’un bien immeuble faire partie de l’activité gestion immobilière.

Donc, le propriétaire qui donnerait mandat de gestion à une personne autre qu’une personne titulaire d’une carte G enfreint la loi Hoguet. Or, il me semble que l’établissement d’un état des lieux de sortie fait partie intégrante de la gestion immobilière ; ce moment de l’état des lieux est une activité particulièrement sensible puisqu’il occasionne des retenues sur le dépôt de garantie, qui sont à l’origine de très nombreux contentieux entre bailleurs et locataires. C’est donc l’un des moments de la relation bailleur-locataire où l’on a besoin de toute la compétence d’un agent immobilier, reconnue par sa carte "G".

Dans le cas d’espèce, le propriétaire de l’appartement loué à la fille de Glouby a donné mandat de gestion à monsieur l’agent immobilier Anatole Immadium (nom imaginaire), titulaire de la carte G. Celui-ci, au lieu de se déplacer lui-même, a envoyé "une indépendante, sans lien direct avec le gestionnaire", nous dit Glouby.
Je pose deux questions :
- en quoi cette personne est-elle la mandataire du propriétaire ? Où est son mandat signé du propriétaire ?
- en quoi cette personne respecte-elle la loi Hoguet ?

Certes, il est tout à fait possible qu’Anatole Immadium se soit blindé pour que cette indépendante ait un mandat valable du propriétaire (fut-il indirect), et que cette indépendante soit "couverte" par sa propre carte G. C’est du domaine du possible.

Néanmoins, connaissant un peu les agents immobiliers et leurs faibles connaissances juridiques, il me semble improbable que Anatole Immadium se soit ainsi blindé.

Je dis donc que, dans un tel cas, un angle d’attaque pour le locataire pourrait être : "la personne qui a réalisé l’état des lieux n’était pas compétente pour le faire, car elle n’avait pas de mandat explicite du propriétaire et/ou n’était pas titulaire de la carte G et n’était pas non plus un employé ou un agent d’un titulaire de la carte G".

Pour autant, c’est assez difficile à prouver, car le locataire n’a pas accès facilement au mandat de gestion et encore moins au contrat qui lie l’agent immobilier et "l’indépendante". Donc, cette piste d’attaque est juste une piste parmi d’autres.

Si l’état des lieux s’était bien passé, je n’aurais même pas pensé à cela. Mais, si je m’étais retrouvé en face (fut-ce au travers d’une porte fermée) d’une personne qui avait séquestré ma fille et causé une situation générant une réparation à 800 €, je lui aurais posé très clairement les questions suivantes :
- qui êtes-vous ?
- Pour qui travaillez-vous ?
- Où est le mandat signé par le propriétaire vous donnant le droit de faire l’état des lieux à sa place ?

C’est mon réflexe de chieur patenté : face à quelqu’un qui vous cause des ennuis, commencer par bien l’identifier (identité complète : nom prénom, mais aussi l’adresse du domicile ou du siège social, son employeur, sa fonction chez son employeur, un numéro de téléphone portable, pour un société le Siren, etc. ; on n’a jamais trop d’infos), puis chercher à savoir s’il a le droit de faire ce qu’il fait ou s’il n’est pas au contraire en train d’usurper une identité ou de dépasser son mandat. Très souvent, les embrouilles et les arnaques commencent par quelqu’un qui prétend être quelqu’un qu’il n’est pas, ou qui prétend travailler pour quelqu’un alors qu’il n’a qu’un vague lien avec, ou qui prétend avoir le droit de faire quelque chose alors qu’il ne l’a pas. Donc, de manière générale, des vérifications s’imposent sur l’identité et la qualité des personnes qui prétendent vous contrôler, ou vous vendre quelque chose, ou vous embêter de quelque façon que ce soit.

Dernière modification par Bernard2K (19/10/2022 17h15)

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