Indemniser le locataire si congé demandé par le propriétaire pour vendre ou occuper ?

@tikou: dans un bail commecial (murs de commerces), le propriétaire donnant congé au locataire doit lui verser une indemnité très élevée, bien plus que 3 mois de loyers, pour compenser la perte du fond de commerce.

Pour le locataire de sa résidence principale, il y a là-aussi  un désagrément majeur et des surcoûts importants. Pourquoi ne pas obliger le propriétaire à les indemniser, par un montant pas très élevé (3 mois de loyers), d’autant que c’est lui qui a pris cette décision?

Le système actuel non seulement ne compense pas le préjudice mais crée une lotterie entre :
- locataires qui n’ont pas eu de chance vs. locataires qui ont eu la chance de ne jamais recevoir de congés
- locataires de personnes physiques, à qui ce genre de mauvaises plaisanteries peut arriver tous les 3 ans vs. locataires de personnes morales, qui sont tranquilles pour 6 ans et en plus risquent un seul cas de congé (pour vente) et pas le deuxième (pour occupation par le propriétaire).

Inutile de le préciser: le locataire "intelligent" que j’essaie d’être a loué auprès d’une personne morale … Je ne tiens pas tous les 3 ans à risquer d’être mis à la porte avec ma famille …

Setanta a écrit :

Déjà qu’il est compliqué pour un propriétaire de reprendre possession de son bien pour des congés légitimes (vous le dites vous même 6 mois minimum) pourquoi devrait-il en plus payer une indemnité ?

Cela fait partie des risques de la location pour le locataire, tout comme le propriétaire en assume certains autres (risque de non paiement, risque de dégradation etc.) pour lesquels cela pour lui coûter plus cher que 3 mois de loyers et qu’il ne pourrait jamais revoir potentiellement.

Les risques que vous citez ne sont pas comparables:
- les risques du propriétaires découlent d’un locataire ne respectant pas ses obligations, qui peut être poursuivi et qui surtout n’aura jamais l’indemnisation dont je parle
- le risque du locataire (être mis à la porte, du fait du propriétaire, alors que le locataire a toujours respecté ses obligations) conduit à un préjudice, qui doit être indemnisé.

parisien a écrit :

- le risque du locataire (être mis à la porte, du fait du propriétaire, alors que le locataire a toujours respecté ses obligations) conduit à un préjudice, qui doit être indemnisé.

Je suis propriétaire bailleur, et même si nos locataires ont tjrs respecté leurs obligations, je n’aurai aucun scrupule à le(s) remplacer par un de mes enfants ou ascendant, si c’est notre intérêt familial ! (à condition bien sûr de respecter les délais légaux et de faire les choses dans les règles !)
Ni Far West (même à l’Ouest du Pecos, ni Abbé Pierre !

Le contrat est clair dès le départ 3 ans renouvelable. Le locataire sait à quoi s’en tenir. Il n’y a préjudice que si le contrat n’est pas remplit par l’une des parties.

Je serais plus ouvert pour la proposition de Tikou. Rendre possible (avec l’accord du locataire) la fin de bail après 3 ans, avec un préavis de 6 mois sans attendre le nouveau renouvellement de bail et cela en prévoyant une indemnité fixe.

Dans ce cas on dérogerait au contrat initial, mais le locataire pourrait y trouver un intérêt.

Je pense, d’une part, que les locataires sont extrêmement bien protégés, et d’autre part, qu’une telle mesure risquerait de décourager certains bailleurs de louer leur bien.

Quid du propriétaire ayant des enfants adolescents et qui met un bien en location sachant que ses enfants en auront probablement besoin pour leurs études ? S’il doit payer une indemnité pour récupérer son bien, cela en dissuadera probablement certains de le mettre sur le marché en attendant.

La marge de manœuvre pour récupérer son bien est déjà suffisamment faible comme cela (tous les 3 ans + formalisme).

Dans ce cas, et comme suggéré, il faudrait aussi mettre une indemnité à la charge du locataire qui donne son congé au bout de 2 mois sans avoir été honnête dès le début avec son bailleur en lui disant qu’il n’avait en fait besoin du logement que pour une courte durée. Cela fait aussi des frais pour le propriétaire, notamment pour ceux qui passent par une agence.

Bonjour !

Je suppose que le pseudo "Parisien" correspond à quelqu’un qui s’intéresse à Paris (uniquement ?). Mais les lois s’appliquant à tout le pays, je réagis à cette assertion :

Parisien a écrit :

le propriétaire n’avait pas besoin de 3 mois pour relouer.

Dans ma ville de 7000 habitants, il y a plusieurs centaines d’appartements inoccupés et pour lesquels la recherche de locataires est une activité qui laisse peu d’espoir à des propriétaires déjà matraqués par des demandes administratives de prouver que leurs biens sont effectivement disponibles dans des conditions "normales".

Sinon, indemniser pour un "congé pour départ" rencontre mon accord, mais à condition de supprimer les autres contraintes qui existent actuellement, comme l’obligation, pour le propriétaire, de reloger dans (ou trouver) un habitat équivalent, en termes de loyer, standing, accès et situation.
J’ai été confronté à ce cas il y a quelques mois ("locataires inamovibles"), et cela avait été particulièrement difficile à gérer.

Parisien, déjà, il y a beaucoup d’approximations dans vos propos :
- avant le raccourcissement du préavis à 1 mois en zone tendue, il y avait déjà de nombreux motifs de préavis réduit à 1 mois, notamment liés à l’emploi (premier emploi, mutation, perte d’emploi…).
- avant le raccourcissement du préavis à 1 mois en zone tendue, il y avait déjà la possibilité que le bailleur reloue plus tôt. Le locataire pouvait dire ou écrire, en substance "je vous donne congé le 15/04, je dois 3 mois de préavis mais ça m’arrangerait beaucoup que le logement soit reloué dès le 15/05 car je n’en aurai pas l’usage après cette date".
Dans ce cas, le logement pouvait être reloué par le bailleur dès le 15/05 et le locataire précédent ne payait qu’un mois de loyer. Cela vient de l’article 15 de la loi de 1989 : "[le locataire] est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur."
Il n’est d’ailleurs pas rare dans cette situation que ce soit le locataire sortant qui présente le locataire suivant, puisque c’est dans son intérêt.

- le congé pour vendre peut être donné à chaque échéance du bail. Votre idée qu’il n’est pas valable à l’échéance des renouvellements est de la science-fiction. Citez le passage de la loi de 1989 qui justifie ce que vous dites, et je vous montrerai que vous ne l’avez pas compris correctement.

Sur votre proposition elle-même :
- même en tant que locataire, je ne suis pas d’accord. Le risque de devoir quitter le logement fait partie des règles de la location, on l’accepte quand on loue. Si le locataire a dû mal à faire face aux dépenses de relogement, il peut y avoir des aides de nature sociale, mais ce n’est pas au bailleur de faire du social.
- les règles encadrant le congé donné par le bailleur sont déjà extrêmement protectrices.
- à quoi ça sert de faire des propositions de loi sur un forum ? Ce sont les parlementaires qui font les propositions de loi. Si vous croyez vraiment à votre idée, envoyez-là à votre député, ça sera plus utile que de poster sur un forum !

Franc23 a écrit :

Les locataires en zone tendue ont 1 mois de préavis à donner (sur ce point je suis d’accord. Et je le pratiquais avant que le législateur intervienne)
Sans aucun motif à donner

Pardon de vous corriger sur ce point de détail, mais justement si, le locataire un motif à donner.

L’article 15 de la loi de 1989 dit :
"Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois."

Il faut donc que le locataire cite l’un des 5 motifs listés dans la loi ; en l’occurrence, le fait que le logement soit situé en zone tendue.

Exemple très concret de rédaction du courrier du locataire demandant à bénéficier du délai réduit de 1 mois en zone tendue :

Je souhaite bénéficier du délai de préavis réduit à 1 mois, en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au motif que le logement est situé dans « les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant », dites « zones tendues », conformément au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

On pourrait faire plus simple et plus court : "Je souhaite bénéficier du délai de préavis réduit à 1 mois, au motif que le logement est situé dans une zone tendue", mais en tout cas il faut citer le motif.

A part ce détail, je suis d’accord avec le fond de votre message.

Signé : le pinailleur de service !

Bernard2K a écrit :

Parisien, déjà, il y a beaucoup d’approximations dans vos propos :

Non, il n’y a aucune approximation. En fait, vous me reprochez des points comme de ne pas avoir donné certains détails de la loi 1989, que je connais bien sûr mais qui ne sont absolument pas utiles au débat ici !
Vous agissez donc en troll, auquel il ne faut surtout pas répondre, pour ne pas faire perdre du temps à tout le monde.

Quant à tous les autres personnes qui pensent différemment de moi sur le sujet, c’est tout à fait votre droit.
Mais il se trouve que l’Histoire vous a déjà dépassé, comme il y a quelques années au sujet du préavis du locataire, que je souhaitais raccourcir à un mois dans les zones tendues, ce dont certains sur ce forum ne voulaient pas. Eh bien, la loi Alur l’a fait, et aujourd’hui personne ne remet plus en cause le préavis réduit en zone tendue.

Je voudrais que le propriétaire ne puisse plus donner de congé pour vente au locataire d’une résidence principale, sauf à indemniser les surcoûts de ce dernier, par une somme forfaitaire de trois mois de loyers.
Cela ne vous convient pas. Hélas pour vous, la loi Alur fait "pire" que ma proposition. Certes, elle ne prévoit pas d’indemnisation, mais interdit carrément le congé pour vente, sauf une seule fois, à la première échéance du bail. Passé cette date, le congé pour vente est  interdit.

parisien a écrit :

Je vous ré-explique pourquoi vote post était assimilable à du troll. Un exemple parmi d’autres:

Bernard2K a écrit :

Parisien, déjà, il y a beaucoup d’approximations dans vos propos :
- avant le raccourcissement du préavis à 1 mois en zone tendue, il y avait déjà de nombreux motifs de préavis réduit à 1 mois, notamment liés à l’emploi (premier emploi, mutation, perte d’emploi…).

OK, c’est vrai, et alors? Ce genre de digressions est à éviter, car hors sujet et fait perdre du temps à tout le monde.
Et d’autant plus déplaisant et malpoli que vous parlez d’approximations, car j’ai omis de citer des points hors sujet (!) et d’ailleurs archiconnus (et que je connais, comme la plupart des personnes: qui ne connaissait, au moins vaguement, que pendant les quelques années avant la loi Alur, on pouvait déjà bénéficier du préavis d’un mois en cas de déménagement suite à une mutation ou perte d’emploi?  mais encore une fois c’est HS)

En tout cas le but de cette file n’est pas de dresser l’historique de la loi de 1989 sur les trente dernières années, sauf à ouvrir une autre file pour ceux que cela intéresse.

Je comprends mieux. Vous me reprochez d’avoir cité les raisons qui faisaient que le préavis était souvent plus court que 3 mois ; raisons hyper connues et hors sujet d’après vous.

Je ne cherchais pas à "faire l"historique de la loi 1989 sur 30 ans" comme vous le dites avec une mauvaise foi évidente. Voici les raisons pourquoi je citais ces éléments.

A propos du préavis de 3 mois, vous ne citiez QUE le préavis de 3 mois, sans évoquer ni même effleurer le fait que de nombreuses solutions existaient pour le "neutraliser". D’après vous, je cite, le locataire était exposé à se "retrouver pendant un ou deux mois, locataire de deux logements à la fois, d’où surcoût  ou avec le risque d’être à la rue" ; vous ne citiez pas d’autre alternative : soit payer 1 à 2 mois de loyer inutilement, soit prendre le risque d’être à la rue. Pauvre locataire coincé dans ce terrible dilemme, cette terrible injustice !

En fait les mécanismes permettant d’éviter cette situation étaient nombreux ; j’ai déjà cité :
- les 4 premiers motifs de préavis réduit (motifs de changement ou perte d’emploi, de santé…)
- la possibilité que le bailleur reloue avant la fin du préavis, ce qui dispense le locataire du paiement du loyer restant.

J’avais oublié de citer d’autres solutions :
- tout d’abord, la possibilité que le locataire s’organise en conséquence : préavis de 3 mois, donc rechercher un logement libre dans 3 mois.
- mais aussi la possibilité de sous-louer pendant le préavis (avec l’accord du proprio si l’on voulait rester dans la légalité). A Paris par exemple, il est clair qu’il était facile de sous-louer durant le préavis si pour une raison X ou Y le proprio ne voulait pas remettre durablement en location durant le préavis.

Au total, en zone tendue, des locataires payant 1 ou 2 mois de loyers inutilement à cause de la durée du préavis, ça ne devait pas être très fréquent !

Ainsi, je ne donnais ces explications et détails que pour montrer que votre argumentation était fallacieuse de par le fait que vous présentiez uniquement le préavis de 3 mois ; et uniquement le dilemme "être locataire de 2 logements (et payer inutilement 2 loyers) OU BIEN prendre le risque d’être à la rue", sans évoquer ne serait-ce que brièvement qu’il existait de nombreuses alternatives pour éviter cette situation.

Après, je suis bien d’accord pour dire que le préavis réduit à 1 mois en zone tendue est une bonne chose pour le locataire ; mais il est fallacieux de prétendre qu’avant l’institution de ce préavis réduit, les locataires étaient coincés dans le dilemme que vous citez, alors que les solutions pour l’éviter étaient nombreuses.

Je vais éviter les disgressions pour me concentrer uniquement sur le sujet initial. J’avoue cependant qu’initialement j’ai cru que ce message était un troll…

parisien a écrit :

Je propose donc qu’une loi à venir oblige le propriétaire donnant un de ces deux congés, à verser au locataire, lors de son départ, une indemnité forfaitaire de trois mois de loyers hors charges, sauf exceptions évidentes

Personnellement, je suis contre votre proposition car d’une part, la legislation actuelle est extrêment favorable au locataire.

D’autre part, vous parlez de préjudice. Je n’en vois pas. Etre locataire, s’est accepté une certaine précarité, notamment celle de perdre son logement. Si le locataire n’accepte pas cette condition, il n’a qu’à devenir propriétaire. Il a de plus de nombreux avantages : il ne paye pas les impôts fonciers, il peut partir quand il veut, etc. Je n’aborderai même pas les travaux d’entretiens.

Vous évoquez les baux professionnels. Là encore, ce n’est pas comparable. Lorsque le bail n’est pas renouvelé, le locataire perd son outil de travail. Retrouver un bien pour se loger est beaucoup plus facile que de devoir retrouver un local pour aménager un restaurant par exemple. Pour un bail d’habitation, le locataire possède toujours son salaire contraîrement à un bail professionnel où il y a perte de richesses.

Donc pour résumer, face à une legislation favorable au locataire, et surtout à la vocation même de la locatation qui est une source d’instabilité, je ne vois pas en quoi le bailleur devrait indemniser le locataire. C’est un risque et si on ne veut pas le subir autant être propriétaire.

De plus, je me projette dans l’avenir, si l’abandon de la taxe habitation est bien mise en place, je suis convaincu que ce sont les propriétaires qui en assumeront la majeure partie par une hausse des impôts fonciers (j’ai déjà donné avec l’abandon de la taxe professionnelle remplacé par la contribution foncière des entreprises qui représente aujourd’hui plus du double de ce que je payais avant et je donnerai encore beaucoup dans les années à venir).

Après cela n’engage que moi donc libre à vous d’accorder une indemnité forfaitaire à votre locataire (j’ai bien offert au mien un électroménager complet et neuf alors que rien ne m’y obligeait).

Conflit(s) d’intérêt(s) : bailleur (1 bien en location nue destinée à une habitation en) ex bailleur d’un bien commercial