MisterVix : étude de cas immobilier (crédit à taux variable)

Bonjour

Les fêtes de fin d’année sont l’occasion d’interrogations familiales, et je me retrouve à mettre le nez dans un dossier de crédit immobilier familial, et d’essayer de trouver la meilleure option.

Je trouve le dossier très peu clair, et les conditions consenties me semblent peu favorables, mais j’ignore quels étaient les standards à l’époque.

Je me livre donc à quelques réflexions, et l’avis des membres éclairés m’intéresse énormément.

(Inutile de me dire de me rapprocher de ma banque, c’est ce que je compte faire, mais je veux en savoir plus avant de chatouiller l’hydre bancaire)

LE MONTAGE

Crédit contracté en 2005.
- Un PTZ sur 17 ans (204m) de 25 k€
- Un prêt "classique" amortissable sur 20 ans, d’un montant de 130k€, le taux variable étant calculé comme la somme de l’Euribor (moyenne mensuelle ou annuelle, le texte est abscons) plus 1,74 (partie fixe).

Avec la baisse des taux, et le maintien des mensualités constantes, on est sur un gain de 14 mois de remboursements à ce jour, et le taux appliqué en 2017-18 s’est établi à 1,36 % (pas de chiffres communiqués sur l’année en cours, tout est rétrospectif dans un unique document annuel laconique et expéditif…)

Les emprunteurs disposent aujourd’hui de 20 000 euros, qu’ils souhaitent utiliser pour rembourser au plus vite.
D’après mes calculs (c’est dingue de ne pas avoir de tableau d’amortissement!), il reste 50 700 euros de capital restant dû sur le prêt principal et 13 888 euros sur le PTZ.

QUESTIONS

PTZ=Piège?

Le PTZ sur 17 ans de 25 k€, remboursement de 12 500€ sur 15 ans et de 12 500 euros sur 2 ans. Celà signifie d’après le tableau d’amortissement du PTZ que l’échéance va passer de quelques 75€/mois à  522 €/mois pendant 24 mois. Sachant que le crédit principal restera lui à des conditions équivalentes. Je trouve cette situation aberrante, comment la banque peut elle proposer un montage qui conduit à une telle augmentation du crédit, survenant APRES l’âge de départ en retraite des emprunteurs?

Taux du secteur privé long terme fin de mois

Ce taux est nécessaire pour calculer l’éventuel taux fixe pour lequel on peut opter. Il est censé être publié par la caisse des dépôts, mais je ne parviens pas à trouver de manière certaine sur leur site.

Quelqu’un comprend quelque chose à ce site, et sait où trouver ce taux?

Remboursement anticipé pour réduire la durée du crédit

Le but de mes proches est de rembourser leur crédit le plus vite pour profiter de la retraite plus sereinement. Mais le contrat stipule que le remboursement anticipé ne peut aboutir à une réduction du crédit, je suppose donc que c’est une baisse de la valeur de  mensualité qui nous attend. Quels arguments utiliser pour "négocier" le maintien du niveau de remboursement et raccourcir ainsi la durée du prêt?

Modalités de calcul des échéances après remboursement anticipé

L’un des nombreux points sur lesquels le contrat ne parait pas très clair. Je restitue la phrase telle qu’elle:

Conditions générales a écrit :

Le remboursement partiel par anticipation aura pour effet de réduire proportionnellement, en tenant compte du remboursement effectué par rapport au capital initial, le montant de l’échéance pour la durée restant à courir sur la période de douze mois en cours.
A la date de révision annuelle la règle générale de révision éventuelle de l’échéance sera appliquée (en tenant compte du capital restant dû, du taux, de la durée résiduelle, et du plafonnement de la majoration éventuelle).

QUel charabia. Je comprends que pour l’année suivante la nouvelle échéance sera recalculée en fonction du capital restant dû (et de l’ajustement du taux variable), mais je ne comprends pas ce que ca implique pour les mois restant dans la période de douze  mois en cours. On ne recalcule pas directement l’échéance? Elle est maintenue identique? Diminuée immédiatement?

Chatouiller la banque sur le thème du calcul des intérêts en année lombarde

En m’intéressant au contrat, je relis des articles sur les vieux contrats de crédits calculant les échéances en année lombard (360 jours versus 365 en année civile), ce qui semble être le cas de ce prêt, qui permet en justice de condamner la banque à offrir au client emprunteur le taux légal interbancaire de l’année du crédit. Je veux bien, mais il était à l’époque (2005) de 2,05%, alors qu’aujourd’hui nous avons bien moins. Dans ce cas, y a t’il intérêt à chatouiller le banquier sur cette irrégularité dans son contrat?

A moins que le taux de 2,05% soit appliqué rétrospectivement sur les années écoulées, auquel cas remboursement des intérêts excédentaires perçus?

OPTIONS ENVISAGÉES et ouvertes si vous en voyez d’autres !

L’objectif recherché est la réduction de la durée du crédit. Et le lièvre que je crois avoir levé du second pallier du PTZ est inenvisageable, hors de question pour mes proches de monter à 1377 euros/mois.

Rembourser 20k€ sur le crédit principal.

L’option la plus "logique" à priori. Voyons voir.

20 000 euros remboursés sur 50 700 euros restant dûs, restera 30 700 euros.
IL faudra payer 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû soit (20 000 * 1,36% *6/12)= 136€ de frais bancaires.

Si on ne peut pas réduire la durée du prêt, alors la mensualité sera diminuée à 490,19€/mois (au taux de 1,36%), si je considère que l’échéance est adaptée immédiatement, cf interrogations plus haut.

Cette solution ne permet pas de rembourser plus vite, mais elle diminue fortement le poids de la dette et absorbe en partie le choc du second pallier du PTZ…

Rembourser le PTZ

Remboursement anticipé du PTZ. C’est simple à calculer, mais c’est illogique vu qu’on n’économise pas d’intérêts. Ca reste un plan B en dernier recours car ca permet d’éviter le second pallier de remboursement du PTZ.
Une autre solution, tout aussi illogique d’un point de vue financier, est d’utiliser ces 20k€ de cash pour rembourser les mensualités (12500€ sur deux ans).

Ces deux solutions ne me plaisent pas car elles sont sous optimales financièrement, mais elles permettent d’assurer que mes proches ne seront pas en danger en dernier recours.

Opter pour l’option à taux fixe

En 2019, les temps seront vraisemblablement à la stagnation ou à la hausse des taux, certainement pas à la baisse. L’option (irrévocable) permettant de passer à taux fixe, me semble fort judicieuse.

Le top serait de combiner remboursement anticipé de capital et passage à taux fixe, mais la banque va me détester.

Toutefois, la lecture du contrat me laisse perplexe, on ne fige pas le taux actuel (1,36%) mais un taux correspondant au taux du secteur privé long terme de fin de mois additionné de la composante fixe, soit 1,74%
Je me doute, même si je n’arrive pas à le trouver, que ce taux du secteur privé est supérieur à zéro, et donc j’aboutirai à un taux forcément supérieur à 1,74 et donc nettement supérieur aux 1,36 actuels?

Autrement dit cette option pour un taux fixe n’est aujourd’hui pas intéressante, et on va rester dépendant des fluctuations de l’Euribor pour la durée totale du crédit… joie.

Opter pour la modulation des échéances

Le contrat prévoit la possibilité , sous réserve d’accord du prêteur, de majorer les échéances du crédit. Je me dis que c’est peut être la solution pour raccourcir la durée du crédit en gardant une échéance à peu près constante malgré le remboursement anticipé mais:

1/ Il faut que le prêteur accepte, et ce n’est pas son intérêt de raccourcir la durée d’emprunt
2/ Cette modulation n’est valable que 12 mois, il faut renouveler la démarche de demande chaque année (ce qui  permettrait de faire passer la pilule des 2 ans de remboursement du PTZ)
3/La hausse de l’échéance est limitée à 40% de l’échéance contractuelle, la puissance de cette solution est donc limitée.

Bref, voici les différents points sur lesquels je réfléchis. Vos réflexions et suggestions sont plus que bienvenues, pour me corriger ou m’aider à progresser sur ce dossier.

Mots-clés : crédit amortissable, remboursement anticipé, taux, variable