XFFx : étude de cas immobilier (Investissement locatif, RP et taux d'endettement ?)

Pas tout à fait un pur investissement, mais j’ai quelques projets à venir et j’aurais besoin de conseils et d’éclaircissements.

Je suis proprio de ma résidence principale (pas de crédit dessus), proprio de deux apparts en partie à crédit, et j’envisage de me faire construire une maison. Mais je souhaiterais également continuer à investir en immo locatif.
Et arrivera le moment où le taux d’endettement peut coincer un peu.

Quelques chiffres maintenant

SITUATION ACTUELLE

Patrimoine

Actif

- Mon appart actuel en RP (T3 70m²). Valeur 85K€.
- Appart en loc n°1 T2 50m². 65K€. 
- Appart en loc n°2 T2 30m². 50K€.
- Autres : diverses liquidités (PEL, Livret A etc…) : 100K€

Passif

- Appart en loc n°1. Crédit en cours : 28K€ sur 16 années restantes
- Appart en loc n°2. Crédit en cours : 38K€ sur 17 années restantes

Recettes/Dépenses

Recettes

- Salaire annuel : 3.5K€
- BNC : ~25K€ (très fluctuant)
- Bénéfice net appart en loc n°1 (charges copro, TF etc… déduites) : 4K€
- Bénéfice net appart en loc n°2 : 3.5K€

Dépenses

- Annuité Crédit Appart n°1 : 2K€
- Annuité Crédit Appart n°2 : 2.5K€

Actuellement, si je dis pas de connerie, mon taux d’endettement est donc de 4.5K€ / 39 K€ = 12%

Donc je suis assez large si je veux continuer à emprunter pour investir en locatif.

PROJET

Maintenant j’aimerais donc acheter une baraque pour moi.
200K€ tout inclus (notaire, meuble etc…)

Avec les chiffres ça donnerait donc ça suite au projet

Patrimoine

Actif

- Maison RP. Valeur 200K€.
- Appart en loc n°1 T2 50m². 65K€. 
- Appart en loc n°2 T2 30m². 50K€.
- Appart en loc n°3 (mon appart actuel). 85K€
- Autres : diverses liquidités (PEL, Livret A etc…) : 100K€

Passif

- Maison RP. Crédit en cours : 200K€ sur 25 ans
- Appart en loc n°1. Crédit en cours : 28K€ sur 16 années restantes
- Appart en loc n°2. Crédit en cours : 38K€ sur 17 années restantes
- Appart en loc n°3. Pas de crédit

Recettes/Dépenses

Recettes

- Salaire annuel : 3.5K€
- BNC : ~25K€ (très fluctuant)
- Bénéfice net appart en loc n°1 (charges copro, TF etc… déduites) : 4K€
- Bénéfice net appart en loc n°2 : 3.5K€
- Bénéfice net appart en loc n°3 : 4K€

Dépenses

- Annuité Crédit Maison RP : ~10K€ (j’ai pris 200K€ à 2% assurance compris sur 25 ans)
- Annuité Crédit Appart n°1 : 2K€
- Annuité Crédit Appart n°2 : 2.5K€

Ce qui me donne donc un taux d’endettement de 14.5K€ / 40K€ = 36%

Et me voilà donc avec ce taux d’endettement > 33% qui va me bloquer pour la suite si je veux poursuivre dans l’investissement immo.

POSSIBILITES ?

Cette baraque c’est une envie perso que voudrais faire, mais je suis pas à 2 ou 3 ans près non plus.
D’un point de vue plus pro/financier, je pense qu’il est pertinent de continuer à investir en immobilier grâce au crédit.
D’un autre côté, je veux peux pas non plus empiler les appart en locatif et les crédits, pour finalement me retrouver stuck dans mon appartement dans quelques années quand je voudrais concrétiser la maison mais que les banques voudront pas me financer cet emprunt perso vu que j’aurais dépassé les 33% de taux d’endettement

Donc voilà, dilemme, mais je voudrais savoir si par rapport aux banques c’est mieux de faire dans un sens ou dans un autre.

Je veux dire, est-ce que les banques ne sont-elles pas par exemples plus enclins à déborder des 33% pour prêter pour une Résidence Principale que pour du locatif ?

Par exemple, si j’achète d’abord un appart, je serais (je vous fais pas de détail du calcul) à ~22% d’endettement.
Et si je souhaite enchaîner derrière sur ma baraque perso, j’arrive à 45%
Si je fais dans l’autre sens, j’achète d’abord ma baraque, je serais à 36%. Et si derrière je veux acheter du locatif j’arrive pareil à 45%

Est-ce qu’il y a un de ces deux chemin sur lequel la banque serait plus enclin à me suivre ?

J’ai conscience que ce taux de 45% devient lourd voire rédhibitoire.
Mais j’ai vu des articles sur des banque qui pratiqueraient la méthode différentielle, auquel cas ça m’arrangerait carrément et me donnerait de l’espace pour continuer à investir en locatif malgré ma maison perso.
Est ce que vous avez des noms de banque qui pratiquent cette méthode ? ou de façon plus générale des banques qui sont plutôt offensives pour de l’investissement immobilier ?

Mots-clés : emprunt, locatif, résidence