Erel [92] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

Bonjour,
Beau projet, je vous invite à affiner vos calculs via notamment rendementlocatif.com car la rentabilité nette ressort < 5% (je tombe sur 4.32%), renta brute de 710x12 /135.000 = 6.3% pas folichon mais c’est un premier investissement je comprends j’ai fait la même erreur

Pour le cash flow rapidement =>

Cash in annuel: 750x12 = 9.000 EUR (hypothèse 12 mois)
Cash out annuel: 7.680 EUR (banque) + 350 EUR (TF) + 480 EUR (copro) + 100 EUR (assurance PNO) + 250/500 EUR (comptable) + 500 EUR (CFE à vérifier selon la ville) + 675 EUR (provision travaux/meuble je prends entre 0.5%/1% de la valeur du bien tous les ans pour les divers petits travaux et les meubles).

Estimation rapide: 9.000 - 7.680 - 350 - 480 - 100 - 250 - 500 - 675 = -1.035 EUR pour la première année, à priori votre résultat comptable en BIC sera négatif en année N donc pas d’impôt.

ps: le (faible) cash flow négatif peut être mis en perspective avec la hausse attendue du prix au m2 et donc la réalisation d’une plus value à la revente.
ps2: si vous gérez en direct pas de frais supplémentaires ce qui est un très bon point, proximité du bien oblige.

Qu’en pensez-vous ?
Faudrait-il s’endetter sur plus longtemps ?

Pourquoi pas si cela permet d’atténuer votre cash-flow négatif. On passerait < 600e sur 25 ans, avec un cash flow négatif annuel de l’ordre de -550e la première année, not bad!

J’ai l’impression d’apres quelques similaires faites que je paierai des impôts dès la première année.
Et même que le régime réel ne serait pas si intéressant que cela dans mon cas.

Je m’interroge sur ce qui coche dans mon projet par rapport à d’autre qui arrivent quand même à ne pas payer d’impots sur les revenus locatifs.

ÉDIT : les simulations prennent 40% sur le terrain là où beaucoup partent sur 15%.

Dernière modification par Erel (01/01/2019 21h36)

Erel a écrit :

les simulations prennent 40% sur le terrain là où beaucoup partent sur 15%.

C’est tout le problème de Paris et de sa proche banlieue : le foncier y est rare et cher. Dès lors, la quote part représentative de la valeur du terrain, non amortissable, est très importante.

Je ne connais pas votre quartier mais un taux de 15% ne me paraît pas réaliste pour une commune du 92 : c’est plutôt un taux applicable dans des endroits, en région, où la réserve foncière disponible est abondante et bon marché ; vous aligner dessus vous vaudra assurément une discussion avec le fisc.

En revanche, un taux de 40% est peut être un poil excessif : c’est le taux autour duquel se nouent des discussions entre l’administration et des contribuables pour des immeubles situés en plein Paris (faites une recherche dans les sujets auxquels j’ai participé sur le forum : vous trouverez des références jurisprudentielles qui vous seront peut être utiles).

Merci pour vos réponses.

Le projet est en train d’evoluer légèrement : je demande au vendeur de vendre sans avoir réalisé les travaux.
Cela ferai baisser mathématiquement les frais de notaires et je passerais en charges les travaux que je réaliserais moi même.

J’aurais donc l’assurance d’avoir une vue précise de ce que je veux faire.

Resta à attendre la décote…

J’ai eu des devis entre 10K et 12K pour tout refaire. Cela me semble correcte.

J’attends le montant de la décote du vendeur.

Bon le projet tombe à l’eau !
Le vendeur revend au propriétaire qui a une boutique qu’il pourrait agrandir…