GuiHDF [62] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP sans apport)

GuiHDF · #1

Bonjour à tous,

Je vous sollicite aujourd’hui presque un an après mon inscription sur le site d’où je suis parti du zéro absolu sur un cas de studio de 28m² en LMNP au réel.
Prix : environ 40K € en direct.
Il s’agit de se rapprocher le plus possible ou d’atteindre un cash flow positif en utilisant au maximum le levier du crédit (emprunt 110% sauf les meubles).

PRE-REQUIS
Lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne : fait, j’avais déjà saisi le principal en lisant le forum.

VOTRE PROFIL
Ma présentation : Présentation GuiHDF
Le principal : TMI 30% donc peu propice aux revenus fonciers d’où le BIC.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : faibles mais je peux apprendre
- Fiscales : correctes grâce au forum
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : quasi nulles, pas de réseau d’artisan
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : faible mais possibilité de me libérer facilement

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : studio 28m²
- Année de construction : immeuble années 1960 mais studio probablement récent (ajout dans la cour je pense)
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez) : RDC 28m² + petite cour + cave 10m² + local privatif dans le hall pour machine à laver, en renfoncement (ne donne pas sur la rue). Pas de fenêtre sur les murs, une toute petite cour, toit avec fenêtres.
- Déjà occupé ? Libre d’occupation.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Syndic professionnel par agence immobilière.
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Chauffage électrique individuel.
- Volets isolants ou persiennes ? Pas de volets car pas de fenêtres.
- Espaces verts dans la copropriété ? Non, une petite cour privative.
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Individuel pour électricité, je ne sais pas pour l’eau. Télé-relevés ou manuels ? Je ne sais pas.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) Je ne comprends pas la question.
- Concierge ? Non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : Moderne
- Défauts : à 10 min à pied du centre ville, proche d’un pont sur lequel passent les trains (proche gare donc faible allure) mais surtout absence de fenêtres. La luminosité provenant du toit transparent + portes fenêtres vers une petite cour (10m²).
- Avantages : pas très cher, petite cour privative (utilité ?), une cave, un local privatif dans le hall de l’immeuble pour machine à laver. Construction assez récente : immeuble ancien mais studio rajouté derrière.
- Pourquoi le propriétaire vend : investisseur locatif "qui part dans le Sud"
- Localisation : à deux pas d’un lycée avec du post-bac, mais excentré du centre ville (10 min du centre ville, 23 min à pied de la plage), 10 min à pied de la gare. Stationnement gratuit dans la rue.

LOCALISATION DU BIEN
Ville classée "B2" de 45000-50000 habitants
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Moyen
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 40 000 € + 4300 € notaire + 1500 € frais de banque + 1200 € travaux + 2000 € de meubles.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 475€ + 45€ de charges (j’ai vu le bail). Personnellement je trouve ça élevé et j’ai fait mes simulations sur 500€ CC (et je trouve ça déjà élevé).
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de gestion

- Travaux immédiats : 1200 €
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien vu de tel dans la dernière AG.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : ?
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : ?

- Taxe foncière hors TEOM : 505 € dont 66 € de TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : je table sur 100 € par an ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : je n’en prendrai pas

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : Loyer HC = 475 * 12 / (40000 + 4300 (notaire) + 1500 (frais dossier) + 1200 (travaux) ) = 12,1%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
= (475*11) - 632 (copro) - 500 (entretien régulier) - 100 (PNO) - 505 (TF) - 250 (comptable) - 190 (CFE) / (47000) = 6,5%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0 € (2000 € pour les meubles pour lesquels on ne peut pas emprunter)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,20% à 1,40% + 0,30% d’assurance
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : 0 € (il faut un compte bancaire dédié en LMNP ?)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : avec mes revenus salariés pas de souci a priori
~~- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?~~

RÉGIME D’EXPLOITATION
Location meublée (BIC réel LMNP)

CASH FLOW Cf. tableau ci-dessous
Précisions : année 1 cash flow négatif car achat des meubles
Charges initiales = notaire + frais bancaires + petits travaux = 7000 €

https://ibb.co/bSMDqK

Etant novice en la matière je serais reconnaissant si vous pouviez commenter notamment mes calculs qui ne sont que livresques puisqu’il s’agirait de mon premier investissement…

Annexe : plan du studio
https://ibb.co/iXmc0K

Mots-clés : immobilier, lmnp, studio

lachignolecorse · #2

Bonjour.

Bon projet. Quelques remarques :

- appartement sans fenêtres? Pas trop sombre j’espère
- charges de copro élevées pour un rdc avec chauffage individuel
- pour la cfe et l’expert comptable, pas nécessairement la totalité si votre stratégie est d’acquérir plusieurs biens
- nuisances sonores liées à la gare
- taux d’assurance du pret élevé vu votre âge. Consultez sur meilleurtaux.com pour avoir des simulations
- frais élevés pour le dossier de prêt.(Je négocie actuellement un prêt de 100 000€ pour 1500€ de frais et je trouve ça cher…)
- dans votre tableau, vous n’avez pas inclus l’évolution des frais (tf, pno, charges copro). Ils évoluent plus rapidement que l’irl. Cela plombera votre cf dans quelques années

Je vous conseille un compte bancaire séparé meme si ca nest pas obligatoire en lmnp. C’est gratuit en général et cela permet d’eclaircir la gestion.

Globalement un peu cher vu les défauts du bien (sombre, localisation). Cela se ressent au niveau rentabilité car vous êtes parti sur 20 ans pour avoir un cf nul avec un loyer que vous estimez optimiste.

Trahcoh · #3

Si c’est dans le Pas de Calais, le loyer paraît en effet un peu important, mais vous avez de la marge.

L’affaire semble excellente, mais interrogez quand même les copropriétaires pour les travaux futurs, tout ne figure pas dans les PV d’assemblée de copropriété.

Stinky · #4

Petite astuce pour englober le prix des meubles dans votre prêt : faites gonfler le devis travaux de 2k€ (changement d’une fenêtre par exemple).

Libre à vous de les débloquer par la suite ou pas mais je peux vous assurer qu’on n’est jamais à l’abri d’une mauvaise surprise en rénovation.

Pour le reste, ça devrait le faire, je serais vous je tenterais une petite négociation de 3k€, pour avoir un CF positif, au pire on vous dit non ^^

1500€ de frais bancaire sont énormes. En moyenne, comptez 1.5% du prix du prêt en garantie + 300€ de frais de dossier, ce qui devrait faire aux alentours de 1000€.

Idem, 2k€ de meubles me parait élevé pour un studio. Pour mon dernier projet (T2 de 50m2), je m’en tire pour 1000€ pour un lit 140*190, une table de chevet, un meuble bas, un meuble télé, un meuble vasque, le nécessaire de vaisselle et draps, le tout acheté neuf et de bonne qualité ainsi qu’un grand frigo d’occasion.

Bernard2K · #5

Un point important c’est "sans fenêtres" (mais avec porte(s) fenêtre (s)).

Les fenêtres ça sert à :
- apporter de la luminosité,
- aérer, notamment pour rafraîchir en été,
- avoir une vue vers l’extérieur,
- fermer le logement avec une sécurité raisonnable contre les intrusions.

Toutes les fenêtres n’assurent pas toutes ces fonctions. Par exemple un Vélux n’apporte pas de vue (en général) ; idem pour une fenêtre dépolie. Une fenêtre donnant sur la rue sans barreaux apporte luminosité et vue, mais on ne peut pas la laisser ouverte toute la nuit en été (risque de se faire cambrioler !).

La question est donc : est-ce que la/les porte-fenêtres, avec le renfort des fenêtres de toît, sont suffisantes ? Une porte-fenêtre, ça peut aller d’une surface vitrée très petite, à 2 ou 3 m², donc c’est à vous de savoir si ce modèle-là, sur ce logement-là, apporte suffisamment de vue, luminosité, possibilité d’aération, etc.

S’il y a un vrai manque sur ce point, ça peut justifier de le laisser passer, ou de négocier une forte ristourne. Car ça peut se transformer en grosse difficulté à louer.

Vos calculs me semblent très biens et étonnamment simples et clairs ! Quelques remarques quand même :
- si vous indexez des choses à la hausse, indexez aussi le loyer. Et bien sûr, intégrez la clause d’indexation dans le bail. Même si l’indice reste très bas ces dernières années, il faut indexer le loyer. Garder le loyer constant c’est perdre tout doucement de l’argent, 10 ans plus tard il devient difficile de rattraper le coup.
- 11 mois par an est un peu pessimiste. A supposer que ça arrive, ça sera sûrement en été, ne pourriez-vous pas trouver de la location saisonnière pour boucher le trou ?
- amortir à 3,33 % (= 30 ans) est schématique vu qu’il faut en fait amortir par composants. C’est très bien en première analyse, mais le calcul réel que fera votre EC sera forcément différent.

Trahcoh · #6

1500 euros de frais bancaires ça doit être le tarif toubib!

La location saisonnière ne s’improvise pas. Il faut un réseau d’accueil, de nettoyage, une super annonce air bnb.

Les faibles périodes de vacance sont l’occasion de réaliser l’entretien nécessaire au logement. De plus, vous ne perdez que la moitié du loyer pendant la vacance, car vous déclarez moins de BIC imposables.

carignan99 · #7

Rien à ajouter aux autres commentaires, sauf deux.

Pourquoi le logement est-il libre? De quand date la dernière location? Est-ce que le propriétaire actuel cherchait à louer? Bref, est-ce un bien difficilement louable parce que prix location élevé et/ou pas beaucoup de luminosité?

Au travers de vos écrits on voit que vous estimez que 520€ CC c’est ’trop élevé’. Et vous faites des simulations sur 500€ cc (à peine moins donc) mais que vous trouvez ça ’déjà élevé’.
Concrètement, dans la zone, ça se loue combien ce type de studio?
Refaire les calculs sur un loyer avec lequel vous vous sentez ’confortable’ ne nuirait pas. Sans que ça ne remette nécessairement en question l’investissement mais au moins, vous serez confiant avec vos estimations.

myred · #8

Concernant votre simulation et les 7000€ de frais initiaux pourquoi sont-ils déduits sur 3 années ? (comment le calcul est effectuée ?)

De même pour la partie fiscalité, si on regarde pour l’année 20 :
(3162 (Revenu déclarés ) - 1133 (amortissement)) * 0.472 = 957.68€ et non 917€
Ai-je loupé quelque chose ?

Dernière modification par myred (06/09/2018 13h31)

Memes11 · #9

Bonjour,

comme j’ai plusieurs remarques, je balance une par une, sans forcement que cela soit dans un ordre specifique .

Pour le calcul du cash-flow, je ne comprend pas votre calcul. Prenons l’annee 10 pour exemple, j’ai donc :
5500 (loyers) - 2836.69 (credit) - 141 (assurance) - 632 (charges copro) - 500 (maintenance) - 100 (PNO) - 505 (TF) - 250 (EC) - 190 (CFE) - 759 (Fiscalite) = -413.69 et non -82.75 comme vous le mettez dans le tableau.

Au niveau du calcul de la fiscalite, toujours en annee 10 : a declarer 2812, on deduit l’amortissement de 1133, cela fait donc une assiette imposable de 1679 et donc fiscalite 1679*(0.3+0.172)=792.49 EUR (ca n’arrange pas votre cashflow…)

Bon, par contre, autres remarques :
- 0.3% d’assurance, c’est haut, sur des prets pour SCPI faits ce mois-ci ou sur les prets pour appartements faits en decembre dernier j’ai eu des taux de 0.07% et 0.10% (j’ai 37 ans, non-fumeur, pas de profil a risque)
- 100 EUR de PNO pour un 28m2 c’est haut aussi, pour mes appartements (5 studios ou T1bis, de 20 a 35m2), je paye environ 50-60 EUR, la ville n’est surement pas la meme cependant.
- comme deja dis, 1500 EUR de frais de banque c’est enorme, je me base en general sur 500 EUR pour un pret dans les 30-40k EUR
- les charges de copro de 632, je pense que cela englobe tout, y compris la partie que vous recuperez avec le locataire, il faut donc l’englober dans votre calcul de rentabilite.
- 4300 EUR de frais de notaire me semble un chouia bas, sur les 3 dernieres acquisitions (a 30k EUR/lot), j’ai eu des frais de notaires de 4500 EUR en moyenne
- 2000 EUR de meubles me parait aussi assez haut, 1000 EUR comme suggere ci-dessus me semble plus correct pour un 28m2 (apres, rien ne vous empeche de prendre du haut de gamme )

Autre truc, si vous faites du LMNP au reel (et profiter de l’amortissement), il vous faudra un comptable, comptez 400-500 EUR/an (pour les biens supplementaires, cela sera plus dans les 50-100 EUR/an)

En tous cas, cet investissement passe mon premier filet de selection a savoir loyer HC > 1% prix d’achat. Le "sans fenetre" me refroidit un peu, mais si le bien est lumineux, pourquoi pas.

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