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Inscrivez-vous pour participer à la discussion#1 03/01/2019 11h21
- Bananier
- Membre (2016)
- Réputation : 2
Bonjour à tous,
Je commence à désespérer et souhaiterai recueillir vos avis pour enfin tourner la page si je me fais encore trop d’illusions :
Investir en petite couronne parisienne (Malakoff, Châtillon, Montrouge, Vanves, Clamart, Meudon..) avec un budget de 150 000 € emprunté à 100 % pour un studio (minimum 20m²) et dégager un cash flow positif ou au moins nul, c’est possible aujourd’hui ?
Je consulte principalement (uniquement) seloger et pap, c’est peut être là le problème ?
Par exemple, nous avons pu acquérir (dispositif spécial locataire dans un appartement géré par un bailleur social (3F) et primo accédant), un bien de 33 m² à Châtillon pour 140 000 € il y a 3 ans, avec le prix de vente fixé par notaire, + 20% de décote, et frais de notaires réduits.
Le bien vaut environ 180 000 € (minimum d’aprés le marché sur ce secteur)
Il s’agissait donc sur le papier d’une très bonne affaire.
Malgré cela, voici le détail mensuellement :
Loyer charges comprises perçu : 890 €
Abattements 50 % Meublé Micro-BIC : 445 €
CSG CRDS 17,2 % : 77 €
IR 30 % : 134 €
Taxes foncières : 58 €
Gain Net : 622 €
Échéance prêt : 678 €
Résultat net : -56 €
En achetant donc à un "bon prix", nous dégageons un cash flow négatif, et cela ne prends pas en comptes les éventuels vacances locatives (c’est du meublé !) et charges exceptionnelles.
Sachant que les biens équivalents aujourd’hui sont à l’achat au minium 20 % plus chère et que nous louons au juste prix actuellement, je me demande comment font ceux qui dégagent des cash flow positif en achetant sans aucun dispositif spécial dans ce secteur et en empruntant 100 % voir 110 %.
Peut être que cela est valable pour se constituer du capital à terme mais qu’il faut que je modifie totalement mes recherches si c’est pour de l’investissement locatif à cash-flow neutre / positif ?
Merci d’avance pour vos conseils ou retours d’expériences !
Mots-clés : cashflow, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)
Hors ligne
#2 03/01/2019 11h34
- Lamenoire67
- Membre (2018)
- Réputation : 4
Bonjour Bananier,
Le gros avantage du meublé vient du régime réel qui vous permet de déduire l’ensemble de vos charges et intérêts d’emprunt, mais surtout d’amortir votre bien (sur la base de sa valeur de marché actuelle, donc 180 000€) et vos meubles. Cela vous permettrait de déduire bien plus que les 50% d’abattement dont vous profitez actuellement, et cela viendrait donc réduire considérablement le montant d’impôts + CSG que vous payez (211€ par mois !)
En "contrepartie" vous devrez prendre un expert-comptable qui vous coûtera à la louche 50€ par mois.
A vous de faire les calculs en vous renseignant sur les amortissements (vous devriez trouver beaucoup d’informations à ce sujet sur le forum), mais vous pouvez sans doute viser un gain de cash-flow de 100€ minimum, ce qui vous ferait passer en positif… 
Hors ligne
#3 03/01/2019 11h52
Bonjour, en effet il est sans doute plus intéressant de passer en régime réel pour le meublé, il y a maintenant des cabinets comptable "low cost" sur internet qui facturent environ 200€/an.
En effet le cashflow positif est assez difficile en IDF, d’une part les prix sont élevés et d’autre part les immeubles ont souvent des charges de copropriété très élevé, notamment sur Paris. Les investisseurs en IDF recherchent en général une plus value, il est vrai que malgré des prix élevés, ils continuent de monter.
Voici quelques villes abordables que j’avais étudiés: Saint-Maur-des-fosses (studio environ 125/135k€), Le Perreux sur Marne, Aubervilliers, Le-Pré-saint Gervais. Il y a aussi Aubervilliers mais il faut être très sélectif sur la localisation.
Après il y a peut être des opportunité à proximité de Disney-Marne la vallée, mais ce n’est plus la première couronne.
Ne vous arrêtez pas au prix des annonces, il est toujours possible de négocier.
Bon courage.
Hors ligne
#4 03/01/2019 14h00
- Bananier
- Membre (2016)
- Réputation : 2
Merci pour vos retours.
Lamenoire67 : En effet, j’ai mis de coté le régime Réel car je n’ai pas d’experts comptable. Je vais faire un tour du forum pour voir ceux qui sont recommandés en ligne.
C’est vrai que la rentabilité du projet est surement affectée par le manque d’optimisation fiscale..
De plus, nous avions prévu de résider dans l’appartement qui est actuellement loué, du coup, il est très bien équipé, donc l’amortir aurait un sens..
osta : Merci, je vais explorer ces villes et élargir le rayon de recherche..
Mon but étant d’acquérir un nouveau bien mais sans réduire ma capacité d’emprunt, car nous envisageons sous 2 ans d’acheter notre résidence principale (actuellement en location).
Hors ligne
#5 04/01/2019 12h34
osta a écrit :
Bonjour, en effet il est sans doute plus intéressant de passer en régime réel pour le meublé, il y a maintenant des cabinets comptable "low cost" sur internet qui facturent environ 200€/an.
En avez vous essayé un (ou plusieurs) ? Si oui, en conseillez-vous ?
Je comprends assez facilement que pour générer des liasses fiscales LMNP à la chaine on puisse faire du low cost sans problème, donc sur le principe je ne vois pas de soucis… mais j’ai du mal à trouver des retours, positifs ou négatifs, sur ce genre de cabinets.
Hors ligne
#6 04/01/2019 14h27
Bonjour, je ne travaille pas avec ces cabinets donc je ne sais pas ce qu’ils valent à l’usage (car j’ai finalement opté pour de la location nu avec travaux). Néanmoins, lors de mes recherches j’avais pris contact avec Reel-partner.com et lmnp-expert.fr, les deux ne m’ont pas vendu du rêve, c’est le service minimum, il faut leur envoyer l’ensemble de vos documents et faire le tri.
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