Achat d'un bien en viager par une société et décès prématuré du viager ?

Votre question me semble un peu pointue pour un forum de discussion…

Néanmoins, il me semble aussi que vous y apportez vous-même la réponse. Relisez jusqu’au bout le document que vous avez cité, sans oublier le dernier encadré :

Fiscalement, les écarts éventuels entre le coût
d’entrée  et  les sommes effectivement payées constituent une charge financière (ou un produit financier) immédiatement déductible (imposable) sans incidence sur le calcul des plus ou moins-values de cession (en ce sens, CE 23-11-1983, no 41631 et BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 no 220, 330 et 340).

Explorez donc les références cités dans cet encadré. Au document du Bofip cité, point 330, je lis :

lorsque le montant des sommes versées demeure inférieur au prix d’acquisition, la différence entre le prix stipulé et le montant des sommes versées correspond à un produit financier immédiatement imposable.

Ce que j’en comprends : dès lors qu’on a amorti un bien immobilier acheté en viager, le fait de le payer moins cher grâce au décès précoce du créditrentier constitue un revenu taxable.

Si vous ne voulez pas que ça arrive, n’achetez pas via une société. Ou, si achat via une société, n’amortissez pas ce bien.

Il me semble que ça répond au vieux proverbe "on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre". Si vous amortissez un montant élevé, ça vous économise des impôts : si ensuite vous ne payez que la moitié du prix du fait du décès, ça veut dire que vous avez bénéficié d’amortissements indus et il y a pour vous un gain fiscal anormal.

D’ailleurs, même sans société. En LMNP ou LMP au réel, dès lors que le bien est amorti, je pense qu’il y aurait le même phénomène.

Conclusion : si vous achetez en viager libre pour louer, et que vous ne voulez pas que le décès du créditrentier soit considéré comme un revenu, n’amortissez pas le bien. Donc, soit vous louez nu (revenus fonciers), soit vous louez meublé mais en restant au micro-BIC.

Je peux me tromper !

Panoramix a écrit :

Vous pensez que c’est le fait d’amortir le bien qui est le pivot de la question.

Ce n’est pas moi qui le dit. Regardez le titre de la page du bofip suscitée : "BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux"

BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux

Mais dans le cas d’une SCI imposée à l’IR, est-ce que le problème ne se poserait pas de la même façon alors même qu’il n’y a pas de faculté d’amortissement du bien?

Personnellement, je ne vois pas le mécanisme qui produirait un revenu imposable dans une SCI IR, mais je ne suis pas un spécialiste.

Je partais du principe que le problème ne se posait pas en LM(N)P parce qu’il me semblait que le problème ne se posait que dans le cadre d’un comptabilité de société.

On parle bien de fiscalité.
Le fisc n’en a généralement rien à faire que vous soyez une société ou une entreprise en nom propre. Le fisc raisonne sur "catégories de revenus" et "type d’imposition". Par exemple, tous les BIC sont traités pareil, que vous soyez LMNP ou Hôtel de la gare ou marchand de cigarettes électroniques ! Même l’IS, bien que différent du BIC, a beaucoup de points communs avec lui.

Un LMNP au réel est imposé en BIC, il doit tenir une comptabilité d’entreprise, donc il peut amortir (et il amortit généralement car c’est cela qui est intéressant), donc il est a priori concerné.

D’après ce que je comprends de la lecture du livre de JL Lebouc’h, l’amortissement est possible en LM(N)P si le bien est inscrit à l’actif. Mais faudrait-il également inscrire la rente viagère au passif en LM(N)P? Si l’on fait un prêt immobilier, doit-on inscrire le prêt au passif?

Cela dépasse mes faibles compétences.

Je suis en train d’étudier l’achat d’un viager libre. Avant négociations : valeur vénale 220 000 € ; bouquet 47 000 € soit 64 600 € FNI ; rente 1000 € mois ; espérance de vie des crédirentiers de 15 ans ; environ 10 000 € de travaux.

Je pourrai louer l’appartement 1870 € hors charges en meublé. J’ai déjà des revenus LMNP et je ne souhaite pas exploiter le bien en LMNP pour  :

1/ ne pas dépasser le plafond de 23 000 € de recettes annuels et passer LMP
2/ éviter un profit exceptionnel si décès prématuré des crédirentiers

J’ai une société qui exerce de la sous location pro. L’idée serait la suivante : j’achète en nom propre -> ma société me loue le bien disons 1000 € mois (charge déductible) -> ma société (à l’IS) loue le bien en meublé environ 1870 € HC. Je perçois donc 1000 € de revenus fonciers et ma société garde l’excédent. Cela vous paraît-il cohérent ?

Concernant le financement du bouquet, je peux le financer avec un prêt étudiant de 75k € avec 60 mois de différé et ensuite 60 mois de remboursement avec TAEG à 1,7%. A moi de négocier la valeur vénale (que j’estime à ~180 000 €) afin de réduire le bouquet et réduire le montant emprunté afin de réduire les mensualités. L’objectif est que les 60 mois de différé me permettent de mettre de la tréso de côté afin de rembourser le prêt sur 60 mois + la rente de 1000 €. Je peux aussi moduler le montant du loyer que ma boîte me paye.