PerrierCitron [71] : étude de cas immobilier (deux studios en LMNP)

VOTRE PROFIL

- projet de création d’entreprise, 35 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / fiscales : j’ai à peu près assimilé les notions de bases en LMNP, amortissement…mais loin d’être un expert
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bricoleur semi-pro

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 2 studios de 20m²
- Année de construction: ancien
- Étage: dernier sur 2 étages, pas d’ascenseur, pas très lumineux
- le 1er studio était déjà loué, j’ai loué moi-même le second
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel /électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité  individuels et manuels
- Études de la copropriété : 6 copropriétaires
- pas de Concierge
- Décoration : antique pour l’un / moderne et neuf pour l’autre

LOCALISATION DU BIEN

- saone et loire (71) ville de 40000hab
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : moyen
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? possible oui, le quartier se rénove, nouveau batiment et peut-être nouvelle établissement enseignement supérieur

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 25000+3100 => 28100€
- Loyer déjà pratiqué : 280 +350 (HC) => total de 630 (HC)
- Taux de vacance envisagé => 1 studio est loué depuis 20 ans par le même locataire qui devrait pas partir de si tôt, l’autre s’est loué en 2 jours après parution de l’annonce, donc vacance locative…je ne m’inquiètes pas
- Frais de gestion locative envisagé si délégation => pas de délégation

- Travaux immédiats: le studio refait à neuf par moi-même pour 5500€ (ameublement compris)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent => rien
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) …à voir

- Taxe foncière hors TEOM => 600€ (à confirmer)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) => 160€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés => aucun (une bonne caution solidaire)

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire => 20.5%
- Rentabilité nette avant impôt: loyers -toutes charges / coût total notaire, travaux => 16.1%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport => 8860 (notaire + travaux)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance => 1.6 + 0.36
- Durée du crédit => 10 ans avec 2 paliers de 5 ans (170€ de mensualités puis 280€ dans le 2nd palier)
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) => 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) oui j’ai un peu d’épargne
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? oui surement piège à pigeons

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? positif de 300€ (1er palier du prêt) puis 200€ (2nd palier) , hors imposition !

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Précisions:
C’est mon 1er investissement, j’en suis assez fier à vrai dire! Je pense que c’est rare d’avoir de tels rendements.
Je dois avouer que j’y ai consacré beaucoup de temps: les travaux de rénovation m’ont pris un peu plus de 3 mois à temps complets mais je n’ai pas fait les choses à moitié, on pourrait dire du lourd: fenêtre, velux, isolation murs et rampants, ouverture d’une cloison, carrelage intégrale (sol et murs) de salle d’eau, remplacement de douche, lavabo, chauffe-eau, reprise complète de l’électricité, installation d’une cuisine sur mesure, installation d’une VMC…et classiquement: peinture des plafonds, murs, boiseries. Sans oublier l’ameublement et la déco moderne!
Tout ça avec un budget très modéré: 5000€ pour les matériaux et 500€ pour l’ameublement
Pour être honnête, j’ai pris 2 artisans: un pour le ratissage et impression murs et plafond, l’autre pour installer le Velux. Mais leur main-d’œuvre est comprise dans les 5000€ !
Pour l’ameublement, j’ai utilisé beaucoup d’équipement d’occasion: des affaires de qualité en bon état pour un prix modique.

Évidemment, ma méthode consomme beaucoup de temps! On peut pas tout avoir quand même!

Pour moi, les 2 secrets de cette rentabilité, euh disons "haute", sont:
1 / à l’achat, je pense avoir gagné pas loin de 10000€ par rapport au marché. Je rappelle avoir acheté 2 studios  de 20m² pour 25000€ les deux. Même en mauvais état, c’est difficile de trouver un studio comparable dans cette ville en dessous de 18k ou 20k.

2/ au niveau des travaux, en prenant des artisans, seulement pour les "gros" postes et en achetant de l’ameublement "pas cher" neuf, j’estime que la facture aurait grimpé de 10000€.
15000€ pour refaire des travaux de cet envergure ainsi que l’ameublement complet d’un studio me semble un budget "normal"

En rajoutant ces 20000€ au budget initial, je retrouve un rendement net (avant imposition) de 10,4% ce qui me semble déjà plutôt intéressant.

C’est cette expérience qui m’incite fortement à vouloir reproduire l’expérience.
Ok, je pense avoir trouvé une "pépite" comme on en voit peut-être tous les 10 ans, mais bon, la marge est telle que si je trouve une opération un peu moins rentable, il y aura quand même assez de gras pour que ça passe

C’est vrai, je suis un débutant dans le domaine mais je n’ai pas fait cette opération par hasard: depuis bien longtemps je m’informe, analyse le marché et les opportunités de ma ville, et j’ai mis toutes les chances de mon coté pour obtenir ce résultat.

J’aimerais vraiment reproduire cette aventure, idéalement réussir à en vivre mais ça ne génère pas actuellement un revenu suffisant.
Je fais du dépannage en informatique (EI en micro-bic) mais insuffisant pour en vivre (CA 4000€/an).
L’immobilier m’intéresse davantage, c’est pourquoi je n’ai pas mis d’effort à développer cette activité que j’ai démarré en complément d’un emploi salarié. En fait, ça reste du complément pour le moment.

Dans la discussion Nouveau venu : par où commencer ? j’explique vouloir faire exactement la même chose pour le compte d’un client et contre rémunération. Ca me semble relativement complexe sur plusieurs points:
-règlementation d’agent immobilier (carte "T" et carte "G")
-pour le courtage, on peut déléguer: je n’ai pas vraiment de plus-value à ce niveau
-pour les travaux, j’aimerais en faire le maximum mais au niveau des responsabilités, ça va être compliqué

Dans mon exemple, en dégageant 20k, l’opération reste très rentable pour le client-investisseur (10.4% net avant impôt). Et pour moi, c’est pas trop mal non plus En faisant plus ou moins 3 opérations réussies dans l’année, je pense pouvoir en vivre correctement!

Cette activité existe déjà, par exemple https://www.investissement-locatif.com, qui s’appuie sur une agence immobilière classique et propose un complément rénovation pour constituer une solution investissement locatif "clé en main".

Merci d’avance pour vos remarques sur cette réflexion qui impacte directement mon projet professionnel…donc plutôt important à mes yeux!

Message édité par l’équipe de modération (20/01/2017 15h34) :
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Mots-clés : immobilier, investissement locatif, lmnp, rénovation