Achat immobilier locatif et élection présidentielle

Bear33 a écrit :

Bonjour Yannou,

Foncier pour les 2 que j’ai déjà,

Bénéfice sur le premier (6Ke), déficit faible sur le deuxième (vers les -3ke )(les taux sont tellement bas que mon variable ne me coûte quasi rien ;-)

celui que je vais peut être acheté est meublé mais j’ai l’impression qu’ils ne sont pas sous le statut LMP, je connais très mal ce statut et je vais m’y intéresser de beaucoup plus près. Pouvez vous m’apprendre la base. Si le logement que j’achète est meublé et que je le loue, est ce intéressant pour moi de la faire en LMP? Quels sont les avantages et inconvénients? Ce sont des baux de 3 ans aussi ?

Le bien jouit d’un bonne rentabilité 6,5% net mais est un peu cher au m² car petite surface mais mon objectif sont les revenus complémentaires et ce type d’affaire et rare dans mon secteur.

Vos deux premiers appartements sont en location nue , c’est à dire au régime d’imposition en foncier.

Vous devez prendre en compte l’imposition des biens en location surtout lorsque vous souhaitez faire plusieurs achat car autant un ou deux achat sont "absorbables" fiscalement autant quand vous disposez de plusieurs biens vous pouvez vous retrouver "étrangler" par les impôts.

Dans le régime du foncier ( location nue ) , il y a le micro foncier pour un revenu maximum de 15.000 avec un abattement de 30 % des revenus pour la déclaration.

Quelques recherches sur internet vous éclairerons sur les régimes fiscaux de locations , je vous conseille de privilégier les sites "officiels" gouv.fr car comme la fiscalité changent en permanence dans ce domaine vous risquez de lire des textes désuets.

Le régime du LMNP ( loueur en meublé non professionnel ) est accessible à partir d’une location en meublé , ce régime avec ce nom est accessible par le simple fait de louer un bien meublé.
Pour cela il est nécessaire de renseigner une déclaration P0i
http://vosdroits.service-public.fr/pme/R13748.xhtml
C’est une simple déclaration d’activité qui n’engage en rien en terme de cotisations.
Vous êtres fiscalement intéressant la location meublée doit être faite au régime réel , en prenant en compte  l’ensemble de vos charges afin de déduire un maximum de charges pour atténuer votre revenu locatif à déclarer.
Le régime réel permet la déduction des intérêts d’emprunts , des charges , primes assurances etc
http://www.pap.fr/argent/impots/regime-reel-a1132

Je vous conseille le régime réel aussi pour vos deux locations en foncier.
Pour pouvoir déclarer au réel sur l’année 2012 , il aurait fallu faire une déclaration avant le 1 février 2012 , je ne sais pas ce qu’il en est dans le cas d’un achat en cours d’année , il faudrait voir avec les impôts.
Je vous déconseille le régime micro bic qui n’est valable qu’une fois le bien payé lorsque les charges deviennent inférieur 50 %.
http://www.pap.fr/argent/impots/locatio … lite-a1787

L’avantage du régime réel en location meublé est de permettre d’amortir fiscalement le bien c’est à dire de déduire des revenus locatifs une part de la valeur d’achat du bien afin de diminuer l’imposition.
Il est courant de prendre en compte à titre de première estimation 80 % de la valeur d’achat du bien que l’on amorti sur 20 ans soit 4 % de déductions annuelles , les 20 % restants correspondent au terrain et ne peuvent être pris en compte.
Ce calcul est approximatif cardans la réalité des amortissements c’est plus compliqué car il faut décomposer l’amortissement par composant du bien ( murs   etc ..)
http://www.parkerpatrimoine.com/loueur_ … sement.htm

Ne négligez pas l’aspect sécurisation de vos revenus locatifs par une GRL , par expérience lorsque l’on arrive à un certain nombre de bien il faut blinder le remboursement des crédits sinon entre les vacances locatives , les dégradations , les impayés , les impôts , les crédits cela peux vite devenir "délicat"

Philippe

Pour revenir au sujet, après réflexion, je vais vous dire en une phrase pourquoi je pense quelquesoit l’élu, que l’immobilier physique reste et restera un très bon investissement.
Parce qu’avec un simple pinceau, quelques petits outils, on peut faire prendre 10% à un bien, citez moi d’autres investissements où on peut avoir une telle influence directe?

ZX-6R a écrit :

A transposer pour chaque arrondissement, chaque ville…. Et si le logement donne sur rue ou sur cours? Si c’est un RDC sur rue bruyante? un dernier étage sur jardin calme?

Il est impossible qu’un plafonnement des loyers soit juste. Impossible!

D’autant plus que la situation peux changer , il faut alors réactualiser ville par ville / quartier par quartier /  rue par rue / début de rue et fin de rue.

Tenir compte des facilités d’accès aux transports , proximité de bus , métro etc …
Il faut aussi prendre en compte l’état de l’immeuble , l’état de l’appartement , son étage

Est-ce à l’administration de faire cela , est-ce qu’elle connait le marché immobilier ? 

Les prix se fixent par l’offre et la demande suivant un prix moyen dans le quartier. 

Dans une société libérale , un gouvernement de droite ne peux pas avoir une politique de libéralisation à outrance et procéder aux plafonnements des loyers , il faut être cohérent et pas juste électoraliste.

Philippe

Lisez l’article sur le lien que j’ai donné (et qqs autres facilement trouvés avec google), et vous apprendrez que les baux d’avant 1980 au Portugal étaient avec un montant de loyer fixé pour toujours, et même transmissible par héritage en cas de décès du locataire (Ca ressemble un peu à la loi de 1948, en bien pire !). Le Portugal semble le seul dans ce cas en Europe. .

Les baux plus récents n’ont plus cette caractéristique.

Parmi les exigences du FMI et de la Communauté Européenne, pour venir en aide au Portugal, figuraient une évolution législative réformant ces vieux baux d’avant 1980, et ça semble avoir commencé (mais ce n’est pas sans impact sur le budget de certains locataires, bien évidemment, et pas seulement sur celui de ceux qui s’offusquent de devoir payer plus de 60€/mois pour habiter un 150 m² en plein centre de Lisbonne).

L’harmonisation européenne ne concerne pas que l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu ou la TVA…

Bear33 a écrit :

Hollande parle beaucoup comme tous les politiciens d’ailleurs mais c’est face au mur qu’on voit le maçon. Le scellier est déjà passé sous Sarkozy d’un régime qui pouvait être intéressant dans de rares cas à un régime totalement inintéressant alors je vois mal Hollande, vu l’ensemble de ses engagements et l’état des finances motiver sérieusement les investisseurs immobiliers à participer à la croissance du pays. Je pense d’ailleurs que çà va être le mandat de la grande démotivation et du grand découragemment de l’ensemble des forces actives de ce pays mais ce n’est qu’un avis personnel et je saurais critiquer mon manque de lucidité et de clairvoyance si l’avenir me donne tort. we will see..comme on dit

L’immobilier n’a pas à être constamment subventionné par l’état par le biais de niches fiscales.
La dérive de ces niches fiscales de type scellier , robien ou autre est de gonfler les prix de l’immobilier neuf pour obtenir une meilleure déduction fiscale , cette dérive doit être arrêtée.
Le pire doit être le scellier avec un impact direct sur le montant de votre imposition , on peux plus simplement envisager une déduction des loyers perçus comme attrait mais autre question pourquoi l’état doit agiter la carotte fiscale pour attirer des investisseurs ?
Combien coute ces mesures ?

Pourquoi est-ce l’état n’investit pas lui même au lieu de subventionner l’investissement privé  ?

Si l’état investit , il y a un double avantage , les loyers lui reviennent et ensuite il est possible de revendre les biens construit sur le domaine public ( caserne etc ….)

Philippe