Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ?

Bien sûr que je peux faire une offre au prix que je veux, mais l’écart entre le prix affiché et celui que je pourrais demander serait alors plus important et je ne sais même pas si l’AI proposerait alors l’offre… C’est ce qui m’inquiète car il n’a pas été de parole sur les documents qu’il devait m’envoyer. De plus, avoir modifié à la hausse en si peu de temps le prix d’un logement me semble un signe que le prix avait peut-être été mal évalué : du coup, j’ai quelques doutes sur le sérieux de l’AI…
Je précise que dans la zone où je prospecte, les biens n’ont pas pris +9% en un mois ! C’est le seul ! La comparaison avec les prix immobiliers d’il y a deux ans ou avec les tarifs aériens est tirée par les cheveux et n’est pas pertinente avec le cas présent.

Larsan a écrit :

Bien sûr que je peux faire une offre au prix que je veux, mais l’écart entre le prix affiché et celui que je pourrais demander serait alors plus important et je ne sais même pas si l’AI proposerait alors l’offre…

Pour de l’investissement locatif, l’important n’est pas le prix que le vendeur demande, mais le loyer auquel vous estimez pouvoir louer le bien. Sur la base de ce loyer, et la rentabilité minimum que vous souhaitez obtenir, vous calculez votre prix maximum d’achat.

Si le prix demandé par le vendeur est inférieur à votre limite d’achat, vous achetez au prix demandé ; sinon vous proposez votre prix, et peu importe qu’il soit 10% ou 50% en dessous du prix demandé.
Si l’AI ne transmet pas votre offre, c’est qu’il estime que ce bien peut se vendre plus cher, or, par définition, cela ne vous intéresse pas d’acheter plus cher car la rentabilité ne serait pas suffisante.
Dans ce cas vous passez votre chemin et continuez à chercher.

Je lis dans votre présentation que vous recherchez en province sans plus de précision.
Sauf en cas de demande très tendue -ce qui est rare en province- nous avons tous en arrivant sur le marché le sentiment que des opportunités existent rarement et ont tendance à disparaitre rapidement.

C’est un biais lié au sentiment d’avoir peur de rater la bonne affaire et donc de se rater.
Ce biais doit être dépassé, sinon comme beaucoup d’acheteur on achète beaucoup trop cher. Il est souvent instructif par exemple d’aller faire un tour sur Patrim, la base de donnée des impôts sur les prix réels, adresse par adresse. Cela permet souvent de mesurer l’écart important avec les prix d’affichage.

La réalité du marché, dit l’expérience, c’est que les opportunités sont nombreuses, mais à la condition exclusive de se les créer soi même (négociation, transformation, positionnement sur un autre marché…).
Donc nombreuses mais difficile d’accès et avec du "boulot" pour y parvenir.

L’expérience dit aussi qu’il ne faut jamais acheter au prix affiché mais toujours trouver moyen d’acheter moins cher (il doit bien y avoir cependant une ou deux exception par décennie et par ville à cette règle).

Bernard2K a écrit :

Quelle ne fut pas ma surprise de découvrir que nous n’avez fait aucune offre ! Comment espérez-vous avoir quoi que ce soit à espérer sur un bien où vous n’aviez pas fait d’offre ?

Eh bien il me semble qu’avant de faire une offre, on se renseigne et on visite. J’ai demandé des informations que je n’ai pas obtenues. J’attends de savoir par exemple le montant de la taxe foncière, les comptes rendus d’AG, le DPE etc. Et selon, je planifie une visite ou pas. Là je ne peux pas encore faire d’offre dans la mesure où je ne sais même pas si le bien est rentable !

Larsan a écrit :

Eh bien il me semble qu’avant de faire une offre, on se renseigne et on visite. J’ai demandé des informations que je n’ai pas obtenues. J’attends de savoir par exemple le montant de la taxe foncière, les comptes rendus d’AG, le DPE etc. Et selon, je planifie une visite ou pas. Là je ne peux pas encore faire d’offre dans la mesure où je ne sais même pas si le bien est rentable !

Ah mais vous n’avez même pas visité ? Comment voulez-vous que l’AI vous prenne au sérieux si vous ne vous donnez même pas la peine de vous déplacer ?

De plus, la taxe foncière et les charges de copro ne sont que la partie émergée de l’iceberg, ces documents ne vous permettent en aucun cas de savoir si le bien a du potentiel ou pas.

Pour ça, il faut d’abord aller sur place et étudier les lieux, voir s’il y a un piège (absence de luminosité, etc.) ou au contraire, une source de rendement non exploitée (possibilité de transformation du bien, etc.).

Après la visite, vous décidez si le bien vous intéresse ou pas, et si c’est le cas, vous demandez les documents qui vous servent à affiner vos calculs et établir une offre ; et seulement à la fin vous la confrontez au prix demandé.

Bref, j’ai l’impression que vous faites les choses à l’envers !

Les charges de copropriété, taxe foncière, les comptes rendus d’AG sont des documents importants qu’il ne faut pas négliger.

J’ai vu beaucoup d’appartements avec des charges monstrueuses….(gardien, chauffage collectif, espace vert important à entretenir, piscine etc…etc….) c’est charges représentaient parfois plus de 3 mois de loyer voir plus!

La taxe foncière aussi peut jouer un role important, pour un même type de bien, j’ai vu des taxes foncière passer presque du simple au double pour quelques dizaines de mettre de distance…..

Et enfin, les rapports d’AG permettent de savoir si des gros travaux sont à venir….ce qui pourrait engranger de gros frais voir une revente du bien avec forte décote si l’investisseur n’a pas les reins assez solide pour assumer…

Donc nouveaux investisseurs ne négligeaient pas ces informations très importantes.

Bonjour,

C’est le marché de l’offre et la demande…
Ils peuvent augmenter de 9, 15, 20%, s’il y a un acheteur à ce prix il n’y a rien de malhonnête. C’est le même principe dans l’autre sens, si un bien a du mal à se vendre une offre plus basse peut provoquer les mêmes réactions que vous.

Déjà le premier conseil quand on achète un bien immobilier est de ne pas se précipiter sauf si le prix vous semble tellement bon que c’est une affaire à ne pas louper. Si le prix vous semble trop haut alors il ne faut pas montrer votre intérêt pour le bien.

A priori de ce que je comprends vous avez manifesté votre intérêt sur le bien de façon importante. Peut être que plusieurs personnes ont eu la même réaction ce qui a poussé le vendeur à revoir ses prétentions (de concert avec l’agent immobilier qui a pour but de vendre au meilleur prix et qui est dans le camp du vendeur).

Auriez vous fait pareil que le vendeur?

La seule manière maintenant de revenir à une situation en votre faveur et d’aller voir le bien, de ne pas manifester votre intérêt et votre enthousiasme, et d’attendre avant de faire une offre. Quand je dis attendre, je parle de laisser l’agent immobilier revenir vers vous pour prendre votre intérêt (si c’est le cas c’est qu’il n’y a pas foule il vous rappellera) et vous serez alors en position pour négocier

Je rejoins totalement.

Au début je voyais que la rentabilité…je faisais des offres très basses même si le bien avait vraiment du potentiel et était déjà sous valorisé.

Du coup, j’ai loupé pas mal de bonnes affaires dans des zones tendues bien évidement.

Dans une zone où il n’y que très peu d’acheteur, mon discours n’est pas le même car là les marges de manoeuvre ne sont pas les mêmes pour l’acheteur.

Bonsoir Turboboost,
Ne me faîtes pas dire ce que je ne dis pas : si on connait son marché -et d’ailleurs si on ne le connaît pas- les simagrées et la théâtralisation excessive n’ont aucun sens à mes yeux notamment dans le cas d’un appart en résidence sauf prix trop élevé avec marché en berne… et encore, sans cinéma on y arrive.
C’est bien le cours de "négociation pour les nuls" que je remets en cause.
Il ne s’agit pas à mon sens de se précipiter sur n’importe quoi à n’importe quel prix…
Mais lorsque l’on trouve un bien qui correspond à son cahier des charges, pas la peine de se torturer les méninges à analyser ce que l’on est sensé déjà savoir, à reprendre ses calculs à zéro, il faut foncer voir.
Si il correspond au descriptif et à ce que l’on attend/recherche, il convient alors de décider rapidement si pas de défauts. Bien évidemment, si on n’y connaît rien, ça ne marche pas, et je parle de villes de province ou la demande est soutenue sans qu’il s’agisse de métropole, pas de bleds improbables où les rentabilités peuvent être top mais la liquidité inconsistante. J’entends bien que je ne vous apprend rien ni à vous ni à personne.
Il faut souvent être rapide voire ultra rapide.
Julien conseille souvent de corriger certains bien cognitifs, notamment le biais d’ancrage. Les prix évoluent, la bonne affaire aux prix d’il y a 5 ans est quasi inexistante ou du moins extrêmement rare.
J’en ai fait deux l’an dernier en étant le premier et sans chipoter… donc… au prix et en me précpitant.

Nous envisageons de rentrer en France dans 3-4 ans, voilà pourquoi nous voudrions investir dans la ville où nous avons déjà un logement, notre RP, actuellement louée en nu. Nous n’envisageons pas d’acheter avec la famille pour l’instant mais elle peut être de bon conseil et visiter pour nous (ce qu’elle a déjà fait la semaine dernière). J’ai conscience que ce n’est pas facile à gérer (notre maison est louée et gérée par une agence), mais dès que nous rentrerons, nous pourrons nous occuper nous-mêmes de notre/nos location(s).
Quant à l’idée d’attendre d’être rentrés pour investir, bien sûr que c’est la logique même, nous en sommes conscients, mais cela décale notre crédit et comme nous ne sommes plus très jeunes, nous voulons commencer le plus vite possible pour que nous ayons fini de payer avant la retraite On va essayer de commencer par une petite surface pour éviter les trop gros problèmes.
Investir dans mon pays actuel n’est pas du tout une bonne idée pour plein de raisons (qualité de construction, monnaie etc.), surtout que nous n’allons pas rester très longtemps.

NB pour Dangarcia, je n’ai pas senti de reproche dans votre message, pas de problème et merci pour vos conseils

@dangarcia :
J’ai déjà expliqué dans ma présentation pourquoi je souhaitais commencer à investir dans l’immobilier : je souhaite dans quelques années diminuer mon temps de travail si possible (mais sans doute m’y suis-je prise trop tard), et surtout augmenter ma retraite qui ne sera pas bien grande (d’où l’importance de ne pas attendre trop longtemps vu mon âge).