Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ?

L’agent immobilier qui demande à l’acheteur potentiel de démontrer sa capacité d’achat me semble être un argument d’agence auprès des vendeurs, que je n’ai pour ma part jamais vérifié (pas faute d’en avoir rencontré de nombreux et de toutes nature)
C’est pas un hasard si près de 30% des offres d’achat acceptées ne vont pas à terme à cause des crédits non acceptés

Comme le dis avec justesse @lemouz la connaissance du marché local est LE point essentiel.

Mon opinion est qu’il ne faut pas hésiter à faire des offres très basses, cela marchera rarement certes, mais une fois de temps en temps cela suffit. Je pratique personnellement souvent le -30% sur prix déjà raisonnable (voir ma présentation) l’achat est le seul véritable moment pour faire une bonne affaire !

Il est clair qu’un vendeur qui viens de mettre son bien en vente, à un prix correcte, sur un marché avec une forte demande et qui à économisé sous à sous pour l’acquérir n’a que peu de chance de vous suivre…
Par contre si le marché est un peu moins dynamique, le bien assez dégradé (sans que cela soit pénalisant pour l’investissement), en vente depuis trop longtemps (mal présenté sur le marché, vendu trop cher…) et si le dit bien n’a pas coûté grand chose au vendeur (héritage, donation, payé plusieurs fois par les locations, acheté peu cher il y a longtemps) vous ne prenez aucun risque à essayer, généralement cela permet de repartir sur la base d’un nouveau prix formulé à la baisse par le vendeur.

On ne verse plus rien lors de la signature du compromis de nos jours. On verse après. Moi aussi j’y vais la fleur au fusil chez le notaire maintenant, pas de chéquier, rien!

Bonjour Ojal,
C’est quoi une "grosse rentabilité" pour vous?
Je serais curieux de savoir pourquoi vous n’avez pas d’offre. Donnez nous un peu de précisions sur ce bien à vendre SVP.

Bonjour,
En ce qui me concerne la negociation depend de la rentabité du bien, avec tous les paramtres qu’il fait prendre en compte : l’environnement (prix de vente et de location du coin), les charges (syndic, impot)….. Le vendeur ou l’agence doivent savoir jusqu’où une baisse est acceptable et vous de meme si vous etudiez un peu le tarif du coin.
Si vous proposer un -30% sur un appart à paris, vous etes sur qu’on vous enverrait balader. Par contre si vous proposez -30% pour une maison secondaire dans un petit village de France à un couple en cours de divorce, vous pouvez avoir de la chance que ça passe.
En tout cas, c’est mon avis qu’il n’y a pas de marge de nego fixe
Cdlt

Bonjour…

Pas de marge de négociation pour ma part.. juste bien connaître son secteur afin de déterminer un prix.
Pour la négociation, je fais parler les gens.. pourquoi vend il ? Divorce? Décès ? Car une personne pressée bradera plus facilement un bien qu’un autre.
Ensuite, depuis combien de temps le logement est en vente …
Une offre à t il déjà été réalisé?
Beaucoup de question à poser à mon sens associé À UNE BONNE CONNAISSANCE DU LIEUX ON ON VEUT ACHETER.

Je visite pas moins de 5 logements par semaines minimum dans la région Midi pyrennee à la recherche de bonne affaire depuis mai 2014.
j ai trouvé une bonne affaire déjà partager sur ce forum et je suis en passe de finaliser 2 projets avec 15% de rentabilité brut grâce à la négociation . Que je partagerai dans un autre sujet si cela ce confirme.

Une autre piste qui peu marcher… laisser pourrir un bien avec une mise à prix élever … visiter et faire une proposition ensuite.. Les propriétaires craque souvent dans ces moments .

DDTE, c’est ce que j’ai fait pour un appartement il y a qqes mois et je vais signer l’acte authentique le mois prochain.

L’appartement est arrivé sur le marché en juillet 2014 (430ke). Je l’ai visité aussitôt, il m’a plu mais il était au-dessus de mon budget (je l’ai visité  en me disant que j’arriverais peut-être a faire baisser le prix).

J’ai fait une offre qui a été refusée aussitôt. L’agence m’q dit que le vendeur avait refusé qqes jours plus tôt une offre a 400ke et mon offre était bien en dessous. Je n’ai pas eu de regrets particuliers car je ne pouvais pas surenchérir de toutes façons et je me doutais bien que le vendeur n’allait pas commencer a baisser son prix qqes jours seulement après avoir mis son bien sur le marché.

J’ai tout de même jeté un coup d’œil sur le site de l’agence régulièrement et finalement en octobre comme l’appartement était toujours a vendre j’ai fait une offre a 380ke en me disant , comme cricri77700, que si l’appartement n’avait toujours pas été vendu le vendeur était peut-être plus enclin a accepter une offre basse (le temps joue a la faveur des acheteurs en général). L’agence n’a pas semblé surprise de mon offre (je m’attendais a ce qu’elle me dise que c’était toujours trop bas vu qu’une offre a 400ke avait été refusée en aout). Qqes  heures plus tard, l’agence m’appelle me disant que si j’acceptais de monter a 390ke on pourrait faire affaire. C’est ce que j’ai fait. Je l’ai donc eu a 390ke, prix que j’aurais jamais eu en août.

Dernière modification par anthonyb3 (21/01/2015 10h09)

Ddtee.

Je fais une proposition à chacune de mes visites car si je visite, c est que je connais son emplacement, son prix environs ….

Certain bien son intéressant mais chère … je ne visite pas … je laisse pourrir … je vois que l annonce baisse 2 mois après. . Mais tjr trop chère. … j attend un peu… nouvelle baisse… Le bien est en vente depuis 4 mois… il commence à être cramer… la je visite et je fais une offre …
De plus je recherche que des biens avec travaux… c l ai aidé grandement …

Je viens d apprendre aujourd hui que mon offre est passé pour 2 t3 de 74 m2 à 73500 euros FAI les 2 appartements … dont un des deux est déjà loué 500 e HC .
grosse rentabilité. . Je ferai un post dans la semaine sur ce projet….

Prix annoncé il y a 1 ans et demis 95000 euros l appartement puis 85000 puis 72500 et enfin 55000 … la j ai attaqué avec une offre à 65000 euros … et je suis monté à 73500 pour conclure … Le bien était cramé vu le prix et la durée …  pourtant proche centre ville 1km d une préfecture et année 1982 … que des travaux de rafraîchissement …
bref… c est ma vision … suivre des biens intéressants bien placés et chère … et en parallèle visite aussi des bien au bon prix et y allé au bluf. ….

Les biens intéressants partent vite , les autres restent plusieurs mois ( > 12 mois ).

Certains biens ressortent régulièrement  , puis disparaissent et reviennent ensuite.

Si un bien ne se vend pas , au delà de l’aspect financier , c’est aussi probablement un problème lié au bien lui même ( localisation , configuration , état général)

On peut toujours surveiller les biens en vente mais quand on est dans un dynamique d’achat , attendre pour une baisse potentielle peut conduire à regarder passer les trains.

Des périodes sont plus ou moins propices aux ventes , il est connu qu’à partir d’octobre jusqu’à mars les venets sont moins nombreuses , dans ce cas il est intéressant de surveiller les mises en vente de l’automne et d’attaquer une proposition en janvier.

Bien entendu chacun sa méthode   

Philippe

Exactement …
mon projet va se faire sur 2.05 hors assurance sur 20 ans ( à confirmer début des démarches ) alors que mon pel me rapporte 2.11 net et mon assurance vie 3.20 net de frais hors prélèvement sociaux…

Bonjour,

Je souhaitais apporter ma pierre à l’édifice. J’avais préparé quand je cherchais à acheter ma résidence principale, une série de questions qui permettent de cerner la "type" de vendeur :

- Quand avez-vous acheté ce bien ?
- A combien avez-vous acheté ce bien ? (En général, je prétexte de vouloir savoir si le bien s’est valorisé)
- Depuis combien de temps est-il en vente/inoccupé ?
- Pourquoi le vendez-vous ?

Avec ces quelques questions placées au cours de la visite, j’essaie de déterminer si le vendeur a une marge de négociation. Car si le vendeur a acheté le bien 100 000€ il y a deux ans et qu’il le vend aujourd’hui 80 000€, je suis quasiment sûr qu’il a encore un emprunt à rembourser donc que la marge de négociation est inexistante.

J’essaie toujours de comprendre pourquoi le vendeur vend car c’est souvent avec des vendeurs pressés (et non des vendeurs qui ne connaissent pas le prix du marché) que l’on peut faire des bonnes affaires.

Exemple : Les succession, les déménagements, les problèmes financiers, etc… 

Beaucoup de gens (moi au début) n’osent pas poser des questions "indélicates" par peur de froisser le vendeur mais en général les vendeurs répondent assez ouvertement.

@ddtee, je vois que ce que j’ai dit choque et c’était vraiment pas l’objectif. Je l’ai fait une fois à l’occasion d’une vente, car la situation s’y prêtait. Deux appartements squattés et le propriétaire ne savait pas comment s’en débarasser, donc il était content aussi. Il paraissait satisfait du deal à la fin : je ne lui ai pas porté tort.
Je ne partagerai plus ce genre de méthodes limites sans être illégale car je ne vois que ça n’est pas le lieu.
Ensuite, si le ton vous parait vantard ou prétentieux, c’était vraiment pas le but recherché. Je cherchais juste à partager.
Enfin, je crois que la négociation permet quelques ruses sans être malhonnête ou méchant. Le proprio en face est millionaire, possède plusieurs apparts, a acheté il y a dix ans, donc je ne le plains pas. Il est grand et sait comment ça marche.
Pour toutes les personnes choquées, je retire ce que j’ai dit et le garderai pour moi la prochaine fois. J’en resterai là pour ma part. Bonne soirée.