Boris275 [92] : étude de cas immobilier (héritage d'un bien taxé à 60% par l'état)

Boris275 · #1

Bonjour à vous,

Voila, ma mère va hériter d’un bien d’une valeur de 300K€ (dans le 92) d’une personne tiers et l’on se posait plusieurs questions pour que le projet se faire dans les meilleurs conditions en vue de le louer ensuite.

Sur ce bien, l’état va réclamer 60% (c’est fou !), ma mère souhaite donc racheté ce montant de 180K€ à l’état.
Loyer estimé sur ce bien : 1350€/mois

Résumé :
Ma mère : retraitée, 2500€/mois, TMI 30%, pas d’emprunt et propriétaire de son logement
Ma femme et moi : 6500€/mois, TMI 14%, emprunt 1500/mois (3 enfants)
Ma soeur : 2000€/mois, TMI 0%, loyer 500€/mois (vie seule avec 2 enfants)

On se pose les questions suivantes afin d’optimiser au mieux la rentabilité de ce projet :

* Ma mère doit elle seule apporter les 180K€ ? ou ma sœur et moi pouvons participer pour réunir les 180K€ ?
Je doute que la banque accepte un emprunt pour ma mère retraitée, en vue d’avoir des intérêts déductible.
Au pire, elle peut payer en cash, mais je doute que cela soit la meilleure solution.
* Location nue ou meublé en nom propre (ma mère) ?
* Créer une SCI IR (location nue) ou une SCI IS (location meublé)

Merci de vos futurs conseils précieux

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), tiers

pierrejacques11 · #2

La taxation à 60% rend nécessaire, quand cela est possible (hors RP donc), de préférer le placement du patrimoine en assurance-vie plutôt qu’en immobilier.

En ce qui vous concerne, il est à mon avis important de savoir s’il existe des raisons particulières pour lesquelles votre mère souhaite garder ce bien qui n’aura qu’une faible rentabilité.

GoodbyLenine · #3

1350€ *12 / 300 000€ = 5.4% brut, et beaucoup moins en net après les charges non récupérables, la taxe foncière, et IR + PS (soit 30+17.2%), sans doute bien moins de 2% net. Tout ça pour devoir gérer un locataire et tous les potentiels désagréments associés ?

Donc, il faudrait sans doute envisager de vendre ce bien, pour payer les 180ke dûs au fisc, et investir les 120ke restant de manière à générer un rendement net plus attractif. Meme un bon fond euros sur un contrat assurance-vie devrait faire mieux, risques et soucis en moins.

Iomipom · #4

Effectivement dans ce cas vous devriez raisonner dans l’autre sens : il y a un héritage de 120k€, quel est le meilleur moyen de l’utiliser.

1) S’en servir d’apport pour racheter le bien, en investissant donc 180k€ supplémentaires.
2) Tout un tas d’autres moyens…

Si vous n’avez pas de raison particulière de rester sur le 1) (maison de famille, etc…), il est peu probable que ce soit la meilleure solution, comme le montre les calculs de GoodbyLenine.

Bernard2K · #5

Comme GBL : 5,4 % de rentabilité brute, et encore, sans compter des travaux peut-être avant de pouvoir relouer, et une fois loué, tous les embêtements qui vont avec, et encore de la taxation des loyers de 47,2 % (c’est fou ! comme vous dites), après déduction des charges tout de même…

Il faut vendre pour récupérer les sous et considérer que c’est un héritage de 120 k€ nets.

Boris275 · #6

Merci a tous pour vos avis qui sont très intéressant et très instructifs…voila l’intérêt de mon inscription sur ce site.

En effet l’assurance vie est préférable mais la elle n’a pas le choix, c’est un bien qui lui revient, mais je vous l’accorde l’assurance est largement à privilégier pour ce genre de cas lorsque c’est possible.

Ensuite, ce qui est curieux et qui est intéressant c’est que vous avez une vision inverse de la notre…on reconnait donc la votre expérience sur le sujet.
Vous êtes à 100% "pour" vendre le bien et récupérer 120K€.

Mais de notre coté nous avons eu une vision différence (sans doute de néophytes) comme suit :
Un bien acheté à 180K€ (car c’est le prix réel d’achat même s’il vaut 300K€) avec un loyer de 16200€/ an (1350*12)
Donc une rentabilité brute de 9% (16200/180K€)
…et en faisant une location meublée, elle n’aurait pas ou très peu d’impôts dessus

Je trouve que pour un bien proche couronne de Paris c’est au dessus de la moyenne.

Enfin, si elle récupère 120K€, elle ne trouvera pas de bien (proche de chez elle) avec une telle rentabilité.

je me trompe quelque part ?

Merci encore de vos retours précieux…

Dernière modification par Boris275 (08/03/2019 20h19)

Bernard2K · #7

Dans le bien que conserverait votre mère, il y aurait 180 k€ de son apport, et 120 k€ d’héritage, pour une valeur totale de 300 k€.

Si elle le revendait alors, elle récupérerait 300 k€. Donc le revenu est bien le revenu d’un capital de 300 k€. Donc il y a bien une rentabilité de 5,4 % brute.

A noter qu’une fois loué, il sera trop tard pour changer d’avis, car il se vendra moins cher une fois loué (public d’acheteurs = investisseurs immobiliers, qui paient moins cher que les acheteurs qui cherchent leur résidence principale).

Pierrot31 · #8

On parle d’un bien à 300k dont le financement est:
- 180k de votre mère
- 120k d’héritage

Vous ne l’achetez pas à 180k mais bien à 300k.

doubletrouble · #9

@Boris275 : Dans votre cas, je me demande si votre mère ne pourrait pas utiliser le fractionnement du droit de succession ? Elle hérite visiblement à 100% d’un bien illiquide, ce qui devrait lui permettre de payer en 7 fois sur 3 ans (ENR - Dispositions générales - Paiement des droits - Exceptions au paiement immédiat - Dispositions particulières).

En admettant que votre locataire soit de confiance, celà vous permettrait de payer le bien 35k/an pendant 3 ans.

Je verrais bien un truc comme ça : vous crééz une SARL de famille à l’IS avec votre mère et votre soeur, chacun à 33% (avec un gérant égalitaire pour éviter les cotisations sociales sur les dividendes plus tard). Vous versez chacun 1000€/mois (adapté en fonction des revenus respectifs) en compte courant d’associé, vous louez 1350€/mois en meublé. Tous les 6 mois, vous payez les 25k€ dûs au fisc. Au bout de 3 ans, vous avez épongé l’ardoise et la boîte a une dette de 108k€ de CCA - vous pouvez donc récupérer les loyers versés par la suite sans fiscalité pendant 6 ans ?

Curieux de savoir si un tel montage marcherait ? Ou bien si je divague et fait de la fiscalité-fiction ?

Bernard2K · #10

doubletrouble : attention à ne pas confondre le patrimoine propre de la mère, et celui de la SARL.
Sur la propriété du bien : c’est la mère qui hérite du bien, il faudrait donc ensuite qu’elle l’apporte à la SARL d’une façon ou d’une autre.
Sur le paiement des droits de succession : la SARL n’a aucune raison de payer les droits de succession qui sont dus par la mère personnellement. Cela tomberait sous le coup de l’abus de biens sociaux.

Au passage, quel serait l’intérêt d’une SARL de famille IS ? L’avantage de la SARL de famille, c’est d’opter pour l’IR et donc de bénéficier du LMNP au réel.

En fait, ce que vous écrivez se résume assez simplement : "votre mère pourrait payer les droits de succession, en partie, grâce aux loyers". Cette énonciation simple, vous la compliquez beaucoup en envisageant une SARL. Aussi, commençons par faire le calcul dans le cas où la mère reste en nom propre. Un loyer de 1350 €/mois, en 3 ans, ça fait 48600 €. Même en LMNP au réel, il est raisonnable de compter 30 % de charges et impositions. Reste 32500 € en net. Conclusion : le locataire n’aura payé que 18 % des droits qui sont dus. 82 % doivent être apportés par la mère et/ou ses enfants. Syons un peu plus optimiste sur les charges, et arrondissons à 36 k€ de loyer net, ce qui fait 20 % locataire et 80 % mère et enfants.

Vous parlez d’apport en CCA, qui sont inadaptés (à cause de l’aspect abus de biens sociaux), mais ça revient à dire : "les deux enfants pourraient contribuer à payer les droits de succession". Puisque les droits de succession sont dus par la mère personnellement, et en continuant à raisonner avec le cas où la mère fait tout en nom propre, il faut que les enfants lui fassent un prêt sous seing privé. 180 k€ moins 36 k€ "payés par le locataire", reste à payer 146 k€, si on partage cette somme en 3 chaque enfant apporte environ 48 k€ à sa mère. Sur 3 ans, soit 36 mois, les 1000 € par mois que vous indiquiez n’y suffisent pas, il faut plutôt 1330 €. De toute façon, 1330 €/mois ou 48 k€ d’un coup ou 6850 € à chaque échéance de paiement des droits (48/7), ça revient au même : les enfants devraient prêter 48 k€ chacun à leur mère s’ils doivent supporter 1/3 chacun du paiement des droits de succession.

Au total et en résumé :
- la mise en location et l’étalement du paiement des droits sur 3 ans permettrait que le loyer, net de frais et d’impôt, paie environ 20 % des droits de mutation.
- les 80 % restant représentent encore 146 k€. Même si les enfants participent au paiement de cette dette, ça fait 48 k€ à payer chacun.
- la forme la plus logique de participation des enfants au paiement de cette dette serait un prêt sous seing privé envers la mère, puisque c’est elle personnellement qui doit régler les droits de succession.

Refaire les calculs sous forme de SARL ne changera pas grand chose à ces ordres de grandeur.

Dernière modification par Bernard2K (09/03/2019 10h49)

doubletrouble · #11

@Bernard2k : Merci pour ces clarifications ! Effectivement ça ne fonctionne pas…

J’avais mentionné "SARL de famille à l’IS" dans l’optique d’être soumis à l’IS au départ (pour constituer puis profiter d’un compte courant d’associé) tout en ayant la possibilité de passer à l’IR ensuite - les TMI des différents membres de la famille étant assez élevées et vraisemblablement agravées par la perception directe de loyers.

Bernard2K · #12

A partir du moment où Boris dit envisager la location meublée, on est en LMNP au réel, ce qui coûte en comptable et en CFE, mais pas en IR +PS qui sont quasiment nuls (en tout cas pour une dizaine d’années). Donc, en location meublée en tout cas, le cas où la mère fait tout en nom propre me semble bien adaptée.

De toute façon, c’est son héritage et son bien, jusqu’à nouvel ordre. L’intervention éventuelle des enfants doit être bien réfléchie, car ils n’ont pas à intervenir a priori. Il faut s’assurer qu’ils interviendraient pour des bonnes raisons, avec de vrais avantages par rapport à leur non-intervention !

Boris275 · #13

Merci pour toutes ces précisions, je ne pensais pas que tout serait aussi compliqué au final.
J’en conclu donc au vu de vos retours très instructifs qu’il est préférable de vendre le bien.

Néanmoins, je retiens certaines choses …
* que le calcul est donc sur 300K (donc pas terrible de faire de la location sur ce bien avec un taux brut de 5%).
* que le paiement de 180K pouvait se faire en plusieurs fois, un point positif
* on comptait participer, ma sœur et moi, a l’apport des 180K mais comme c’est a ma mère que revient le bien à 100% cela semble compliqué à monter comme dossier, c’était en vu également que ce bien revienne aux enfants à la succession. La aussi compliqué.

…tout cela pour dire que l’état est trop gourmand, c’est vraiment n’importe quoi.

Merci a vous, on va réfléchir à tout cela grâce a vos retours précieux.

jctrader · #14

J’ai toujours appliqué un calcul basique : à moins de 8% bruts , il n’y a aucune raison de garder de l’immobilier locatif classique : le risque , le temps passé et les soucis sont trop importants .
Faire simple est un bon choix : vendre.

lachignolecorse · #15

Vu la rentabilité, la solution de vendre reste la plus pertinente. Pouvez-vous nous en dire plus sur la location? Nombre de locations, type de bail? Les niveaux de loyers sont-ils en accord avec le marché?

Boris275 · #16

jctrader a écrit :
J’ai toujours appliqué un calcul basique : à moins de 8% bruts , il n’y a aucune raison de garder de l’immobilier locatif classique : le risque , le temps passé et les soucis sont trop importants .
Faire simple est un bon choix : vendre.

Bonsoir,
Je comprends tout a fait, du coup mode réflexion pour la vente du bien en question.
Merci

lachignolecorse a écrit :
Vu la rentabilité, la solution de vendre reste la plus pertinente. Pouvez-vous nous en dire plus sur la location? Nombre de locations, type de bail? Les niveaux de loyers sont-ils en accord avec le marché?

Bonsoir,
Oui la majorité recommande la vente, nous allons en discuter en famille du coup.
Sinon ça serait pour du meublé en réel.
Loyer en phase avec ce qui se fait actuellement a la concurrence, donc tout a fait normal en fait.

lachignolecorse · #17

Boris275 a écrit :
Bonsoir,
Oui la majorité recommande la vente, nous allons en discuter en famille du coup.
Sinon ça serait pour du meublé en réel.
Loyer en phase avec ce qui se fait actuellement a la concurrence, donc tout a fait normal en fait.

Non ne connaissons que les informations que vous nous avez transmis. Il faut intégrer ce bien dans le patrimoine de votre mère (le bien esr-il digne d’intérêt?, attaches familiales?, réutilisation possible ulterieurement ?). Après tout, ce bien va lui coûter 180k€ et rapporter x% de 300k€ alors que si vous vendez, cela vous rapportera y% de 120k€. Reste à estimer x et y et transformer cela en €.

Job · #18

Boris275 a écrit :
tout cela pour dire que l’état est trop gourmand, c’est vraiment n’importe quoi.

oui, c’est tout le problème des biens dont on hérite hors du premier cercle familial parents/enfants

sam123 · #19

il n’y a pas que le critère rentabilité à regarder pour faire votre choix … une information que nous ne disposons pas est le patrimoine de votre mère, ainsi que son age et son état de santé. En effet, dans le cas ou vous vendez le bien votre mère touchera environ 120K€ (60% pour le fisc). A son décès, vous toucherez normalement 60K€ revenant de ce bien (la moitié pour vous et l’autre pour votre soeur). Ainsi, si votre mère à un patrimoine important, vous pourrez également être imposé sur une tranche importante (45% ? ça ferait un total de 234K€ pour l’état pour un bien à 300K€ …. c’est fou)

Votre mère à un certain age j’imagine car retraité, il faut penser à la succession.
Faire une SCI à l’IS pour gérer le bien permettrait une succession en douceur pour la fiscalité, tout en vous assurant une rentrée d’argent sur du long terme de 1350e/mois ce qui est loin d’être négligeable, et dans ce cas faire une SCI à trois, avec des apports en compte courant vous permettant de récupérer votre argent au fur et à mesure des rentrées de loyers sans modification du capital.

Votre idée de départ n’est pas mauvaise du tout, car contre il nous faut comprendre quelle est la finalité du projet et les priorités (succession, rente pour les enfants, on veut garder le bien pour le futur, qui va gérer les locations …)

Boris275 · #20

lachignolecorse a écrit :
Boris275 a écrit :
Bonsoir,
Oui la majorité recommande la vente, nous allons en discuter en famille du coup.
Sinon ça serait pour du meublé en réel.
Loyer en phase avec ce qui se fait actuellement a la concurrence, donc tout a fait normal en fait.
Non ne connaissons que les informations que vous nous avez transmis. Il faut intégrer ce bien dans le patrimoine de votre mère (le bien esr-il digne d’intérêt?, attaches familiales?, réutilisation possible ulterieurement ?). Après tout, ce bien va lui coûter 180k€ et rapporter x% de 300k€ alors que si vous vendez, cela vous rapportera y% de 120k€. Reste à estimer x et y et transformer cela en €.

Bonsoir,
Non rien de spécial, c’est plus pour le louer (pour créer du patrimoine), que de le vendre.
… car un loyer de 1350e/mois c’était très correct

sam123 a écrit :
il n’y a pas que le critère rentabilité à regarder pour faire votre choix … une information que nous ne disposons pas est le patrimoine de votre mère, ainsi que son age et son état de santé. En effet, dans le cas ou vous vendez le bien votre mère touchera environ 120K€ (60% pour le fisc). A son décès, vous toucherez normalement 60K€ revenant de ce bien (la moitié pour vous et l’autre pour votre soeur). Ainsi, si votre mère à un patrimoine important, vous pourrez également être imposé sur une tranche importante (45% ? ça ferait un total de 234K€ pour l’état pour un bien à 300K€ …. c’est fou)

Votre mère à un certain age j’imagine car retraité, il faut penser à la succession.
Faire une SCI à l’IS pour gérer le bien permettrait une succession en douceur pour la fiscalité, tout en vous assurant une rentrée d’argent sur du long terme de 1350e/mois ce qui est loin d’être négligeable, et dans ce cas faire une SCI à trois, avec des apports en compte courant vous permettant de récupérer votre argent au fur et à mesure des rentrées de loyers sans modification du capital.

Votre idée de départ n’est pas mauvaise du tout, car contre il nous faut comprendre quelle est la finalité du projet et les priorités (succession, rente pour les enfants, on veut garder le bien pour le futur, qui va gérer les locations …)

Bonsoir,
Ma mère, agée de 72ans dispose de son appartement (propriétaire) estimé à 350K€.
La finalité est pour créer du patrimoine pour laissé aux enfants, petits enfants.
La location serait géré par ma soeur et moi vu que nous résidons tous dans la même ville

lachignolecorse · #21

Boris275 a écrit :
Bonsoir,
Ma mère, agée de 72ans dispose de son appartement (propriétaire) estimé à 350K€.
La finalité est pour créer du patrimoine pour laissé aux enfants, petits enfants.
La location serait géré par ma soeur et moi vu que nous résidons tous dans la même ville

Sur le principe, c’est compliqué de créer un patrimoine à 72 ans.

Votre mère a-t-elle de quoi payer les frais de succession ?

À quoi correspondent les 300k€? Est-ce une estimation par rapport au marché? Si vous décidez de vendre le bien, pour devrez payer les frais d’agence soit 10/12 k€ en moins pour votre mère.

cat · #22

Boris275 a écrit :
Bonsoir,
Ma mère, agée de 72ans dispose de son appartement (propriétaire) estimé à 350K€.
La finalité est pour créer du patrimoine pour laissé aux enfants, petits enfants.
La location serait géré par ma soeur et moi vu que nous résidons tous dans la même ville

Si la finalité est de transmettre un patrimoine à ses enfants (petits-enfants) et qu’elle n’a pas vraiment besoin des revenus de ce capital pour vivre, il me semble plus simple de vendre, de régler la succession, de faire une donation TEPA à chacun de ses 2 enfants (31865€/enfant) et éventuellement de doter les petits enfants avec les sommes restantes.

Cela évitera toutes les complications de la gestion d’un bien en famille où chacun a des objectifs différents, ses propres contraintes et au final personne ne sera vraiment satisfait du résultat.

Bien à vous,
cat

Boris275 · #23

lachignolecorse a écrit :
Boris275 a écrit :
Bonsoir,
Ma mère, agée de 72ans dispose de son appartement (propriétaire) estimé à 350K€.
La finalité est pour créer du patrimoine pour laissé aux enfants, petits enfants.
La location serait géré par ma soeur et moi vu que nous résidons tous dans la même ville
Sur le principe, c’est compliqué de créer un patrimoine à 72 ans.

Votre mère a-t-elle de quoi payer les frais de succession ?

À quoi correspondent les 300k€? Est-ce une estimation par rapport au marché? Si vous décidez de vendre le bien, pour devrez payer les frais d’agence soit 10/12 k€ en moins pour votre mère.

Bonjour,
Oui elle peut payer les frais de succession, pas de soucis.
Les 300K est effectivement le prix du marché, le même l’année dernière est partie à un prix supérieur (300K = base pessimiste)
Oui j’ai oublié les frais d’agence pour la vente, sauf si vente PAP
Merci encore de votre retour ++

cat a écrit :
Boris275 a écrit :
Bonsoir,
Ma mère, agée de 72ans dispose de son appartement (propriétaire) estimé à 350K€.
La finalité est pour créer du patrimoine pour laissé aux enfants, petits enfants.
La location serait géré par ma soeur et moi vu que nous résidons tous dans la même ville
Si la finalité est de transmettre un patrimoine à ses enfants (petits-enfants) et qu’elle n’a pas vraiment besoin des revenus de ce capital pour vivre, il me semble plus simple de vendre, de régler la succession, de faire une donation TEPA à chacun de ses 2 enfants (31865€/enfant) et éventuellement de doter les petits enfants avec les sommes restantes.

Cela évitera toutes les complications de la gestion d’un bien en famille où chacun a des objectifs différents, ses propres contraintes et au final personne ne sera vraiment satisfait du résultat.

Bien à vous,
cat

Bonjour
Effectivement je pense que ca sera la situation la + simple
Merci a vous

Adrien · #24

Boris275 a écrit :
…tout cela pour dire que l’état est trop gourmand, c’est vraiment n’importe quoi.

Merci a vous, on va réfléchir à tout cela grâce a vos retours précieux.

C’est un point de vue qui a été débattu sur le forum. Qu’est ce qui justifie de recevoir 300k€ sans mérite ?

EDIT (merci cat) : Les droits de succession existent pour limiter les inégalités.

Adrien

Dernière modification par Adrien (25/03/2019 21h13)

cat · #25

Adrien a écrit :
L’héritage est là pour limiter les inégalités.

Vouliez-vous dire "les droits de succession" plutôt que "l’héritage"?
Sinon, Adrien, je ne comprend pas bien votre phrase.

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2 #10 09/03/2019 10h29

jctrader a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Boris275 a écrit :

Boris275 a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Boris275 a écrit :

sam123 a écrit :

Boris275 a écrit :

Boris275 a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Boris275 a écrit :

cat a écrit :

Boris275 a écrit :

1 #24 25/03/2019 18h21

Boris275 a écrit :

Adrien a écrit :

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