Turing : étude de cas immobilier (appartement reçu en héritage)

Voici mes réponses à vos questions (d’autres pourront avoir d’autres réponses) :
A. non
B. je n’ai pas trouvé la question
C. on se forme sur les domaines d’investissements qu’on ne connais pas encore bien, et on regarde les évolutions à long terme.
D. oui et oui
E. oui
F. non

EDIT :  G. C’est un peu dommage, d’autant qu’une fois mis en location, l’option "vente" sera plus difficile à prendre (et le prix de vente plus faible, car le locataire aura des droits). C’est se contenter de quelque chose qui est très loin de l’optimum, avec pour seule raison apparente le choix de ne pas trop s’en être occupé. Mais ce n’est pas plus bête que de laisser 100 k€ sur son compte courant pendant des années.

Oui, 3800€ / m², ça me paraissait très cher aussi, c’est pourquoi j’ai bien vérifié ce tarif, et c’est bien ce dont il s’agit. Deux appartements plus petits dans la même résidence, sans la vue mer, vendus 170 000€ l’année dernière… Deux agents immobiliers qui donnent la même fourchette… des annonces sur le Web pour des appartements plus petits dans ces prix-là…

En fait, il n’y avait que 2 chambres à l’origine, mais un ancien propriétaire a coupé le salon en deux avec une cloison pour faire une 3ième chambre. Faire tomber cette cloison (facile) changerait-il la donne ? Personnellement je ne crois pas.

Bonjour,

à mon avis, vous écartez trop rapidement le saisonnier, ou en tout cas, pour de mauvaises raisons. Le taux de remplissage peut être important, si l’on s’en donne la peine. Par contre, c’est du boulot : inscription sur les plateformes (type Airbnb mais pas seulement), avoir quelqu’un sur place pour gérer l’accueil, le ménage, les petits soucis des locataires, etc.
Cf : Potentiel de semaines de location en bord de mer ?
et www.investisseurs-heureux.fr | 521: Web server is down

D’une manière générale, il faut prendre en compte le concept de qualité relative de l’offre. Vous devez être au top de la qualité relative de l’offre sur cette station balnéaire. L’idée, c’est que même s’il ne se loue que 5 appartements ce week-end là dans toute la station, il faut que le vôtre soit l’un des 5 ! S’il ne se loue aucun appartement ce week-end là, ok vous ne louerez pas. Mais s’il s’en loue au moins 5, vous devez être de ceux-là, par l’excellence de votre rapport qualité/prix, par l’excellence de la visibilité de votre offre.

Apparemment, votre appartement est bien placé (vue mer).
Les petites chambres ne sont pas un inconvénient, au contraire : souvent dans le locatif saisonnier, les gens mettent plein de couchages (pour pouvoir afficher plein de couchages), mais au prix d’une promiscuité et d’une faible qualité de certains couchages. Là vous pouvez avoir des chambres séparées ce que beaucoup d’usagers vont considérer comme un avantage (les enfants ont leur chambre ; on n’est pas empêché de dormir par Dédé qui ronfle, etc).
Il vous reste à avoir :
- un aménagement de qualité (bien rentabiliser l’espace, appartement pratique et fonctionnel bien qu’il soit exigu), et une déco de qualité (moderne, plaît au plus grand nombre)
- la qualité de la "louabilité" : visibilité sur les plateformes internet, bonnes notes mises par les locataires, etc.

Je dirais que : soit vous faites du saisonnier avec tout ce travail à réaliser pour optimiser l’offre ; soit vous vendez. Les solutions intermédiaires ne rapportent pas assez.

Pour autant : vendre, c’est bien si vous savez comment placer votre argent sur des supports rémunérateurs. Manifestement, ce n’est pas le cas, puisque vous avez une épargne importante mais sur des supports globalement faiblement rémunérateurs. Vous demandez en substance : comment faire ? Je vous réponds : au cas où vous n’auriez pas remarqué, c’est l’objet du forum ! Donc la réponse ne tient pas en quelques lignes ! Et surtout, il n’y a pas une seule réponse. C’est votre argent, c’est à vous de savoir quoi en faire !
Formez-vous en commençant par la lecture du livre de notre hôte (devenir rentier en 10 ans) qui est une excellente introduction aux différentes solutions de placement de l’épargne, et puis continuez par la lecture du forum et d’autres bouquins.

D’une manière globale, la rentabilité ne vient pas sans efforts et sans un minimum de risque. Manifestement, vous voulez éviter les "tracas", les risques, etc. Pourquoi pas, si c’est votre choix, mais ne vous étonnez pas si votre patrimoine vous rapporte à peine plus qu’un livret A. Si vous voulez que ça rapporte, il faut vous former.

Vous former, y compris sur l’immobilier locatif si c’est par là que vous voulez aller. Je dirais que l’approche qui transparaît de votre premier post est très conservatrice et passéiste : le saisonnier c’est compliqué et ça ne marche que deux mois par an, la location nue c’est ce qu’on sait faire alors on va continuer, etc. Formez-vous, lisez le forum et notamment des foreumeurs comme cricri77700, Surin, Morey, cyberpapy et bien d’autres, et vous verrez que l’immobilier locatif peut être bien autre chose qu’un logement qui rapporte du 1 % net après impôts !

Les solutions de location non vide, qu’elles soient meublées, étudiantes ou saisonnières, impliquent une présence sur place et un investissement temps. Par contre, la rentabilité bien supérieure est la raison pourquoi ces solutions sont privilégiées sur ce forum. En nu, la rentabilité dans votre cas est difficilement acceptable.

Si vous ne voulez pas vous investir en temps et à se former sur la location, il faut vendre et réinvestir sur un support plus performant. Pensez à mettre en valeur l’appartement pour le vendre au mieux.
Grosso modo, vous avez 2  choix à mon sens valable avec la situation actuelle, la pierre papier ou la bourse. Investir en fonds euros (assurance-vie) quand vous en avez déjà beaucoup et que la rentabilité ne peut que décroitre d’un niveau déjà faible serait absurde.

*Les SCPI avec un effet levier du au crédit sont la solution la plus simple, vous perdez certes à la fois les frais de vente et ceux d’entrée dans la SCPI, mais à long terme, le levier fait plus que compenser.

*La bourse offre un couple rentabilité/risque plus important, mais peut très bien offrir une faible volatilité si vous faites du lazy investing en etfs. Cette solution à l’avantage d’avoir très peu de frais.

D. Le rendement locatif de l’appartement est-il si mauvais ? Cela arrive-t-il fréquemment ?

Oui, ce rendement n’est pas trés bon. Mais en effet, il est dans la moyenne actuelle pour de l’immobilier locatif non meublé. Actuellement, il n’est pas trés favorable d’être propriétaire-bailleur, et toutes les charges représentent une amputation importante du rendement brut. Et, c’est certainement parti pour durer !

G. [EDIT : ajout de cette question] Est-il "bête" de garder cet appartement juste parce qu’il est là, et qu’il est plus simple de le garder ?

Pas si bête. L’important, c’est aussi d’être "confortable" avec ses idées.

A. Sommes-nous trop frileux ?!

Non. Chacun trouve ses choix orientés par sa propre expérience. C’est évident.

La location saisonnière n’est pas forcément une mauvaise solution. Par exemple, si l’on a l’intention de profiter de cet appartement pour les vacances, il est possible de le meubler et le louer en saison. Cela permet de payer tous les frais et impôts. Et, de profiter de celui-ci en arrière saison. Selon le cas, l’arrière saison est même parfois plus agréable que la pleine saison. Il faut bien-sûr s’appuyer sur une agence locale "sérieuse" pour tout gérer (réception, ménage, petit-travaux, …).

NB: Pour la comparaison avec des SCPI, il ne faut pas oublier les 12% de frais d’entrée. Donc ce ne seront pas 155000€ qui seront placés mais un peu moins de 140000€ qui restera en capital. Le prix à payer pour ne plus avoir de soucis et être sûr de la régularité des paiements… en principe.

Surin a écrit :

johntur a écrit :

Se mettre à 50% en fond euro et 50% d’etf world vous permettrait une diversication sympathique et peu angoissante. Vous ne pouvez même en entrant au plus mauvais moment ne perdre que 25% du capital et au plus fort de la crise.

C’est tout simplement faux.
De plus aucun mécanisme ne garantit quoique ce soit en capital donc votre 25% est purement arbitraire, c’est une estimation personnelle au doigt mouillé, il faut donc le préciser.

Le doigt mouillé indiquait juste en dessous de ce que vous avez coupé dans mon explication qu’il faudrait une chute des bourses de 50% au global sur la planète pour qu’un tel scénario se produise. Le doigt mouillé précisait donc exactement les hypothèses de calcul. J’aurai par contre du lier les deux pour bien rendre le raisonnement lisible (ce que j’ai fait sous forme d’ajout)

Une chute des bourses de 50% est quand même un évènement qui ne produit pas si souvent. Et il faut rappeler que le risque de l’ETF world est pour cette raison au niveau 5.

Dernière modification par johntur (30/04/2017 14h02)

Il arrive que le montant du dividende versé par une SCPI ne soit pas celui qu’on attendait (= qu’il baisse, ou même augmente), et c’est même parfois (rarement) en contradiction avec la communication récente de la SCPI. Il arrive que le versement arrive avec (en général quelques jours de) retard, par rapport à la date attendue (c’est parfois aussi qqs jours en avance). Il arrive aussi qu’un IFU soit erroné. Mais tout ceci reste plus des exceptions, que la règle générale.

Gunday, pourquoi évoquez-vous le ’sauf’? En communauté universelle il me semble que les biens reçus en héritage restent la propriété d’un seul des époux mais les bénéfices de cet actif font partie du patrimoine commun.
Sauf contrat de mariage précisant le contraire, la décision revient donc à une seule personne, même s’il est fortement recommandé d’être d’accord pour la bonne santé du couple

A ma connaissance, des biens hérités en communauté universelle vont à la communauté, sauf si le testament du défunt mentionne spécifiquement que le bien n’entre pas dans la communauté.

WhiteTiger a écrit :

NB: Pour la comparaison avec des SCPI, il ne faut pas oublier les 12% de frais d’entrée. Donc ce ne seront pas 155000€ qui seront placés mais un peu moins de 140000€ qui restera en capital. Le prix à payer pour ne plus avoir de soucis et être sûr de la régularité des paiements… en principe.

Votre affirmation est fausse.
Les droits d’entrée sont en réalité des droits de sortie si vente des parts par la SdG.
Si vous investissez 150K€, votre rendement portera sur 150K€

Au delà de ce qui a été énoncé précédemment, il faut diversifier avec la revente du bien:

-Fonds euros sur contrat ass vie
-SCPI en direct ou via assurance vie selon votre IRPP (voir simulation sur topic dédié)
-Assvie avec unité de compte: Des trackers fonctionnent très bien + un fonds de gestion alternatif.
-un bien immobilier en direct avec levier d’emprunt bancaire

@Bernard2K : Oui, donc, c’est bien ce que je disais… rien n’empêche mon épouse de prendre une décision issue d’une "discussion collégiale". Encore une fois, la décision finale officielle lui revient. Je n’ai jamais dit que le capital me reviendrait après cela !
Quelle que soit la décision (vente et ré-investissement ou mise en location), le capital (liquide, assurance vie, appartement…) appartient toujours à mon épouse, et les revenus de ce capital (intérêts, dividendes, loyers…) à la communauté.
Si, au-delà du devenir des biens propres, on estime que la décision ne peut être discutée avec le conjoint, la question même du mariage aurait dû se poser avant toute chose !

Ho, mais casse-pied ou obstiné, ça ne me dérange pas, tant qu’on ne s’insulte pas, qu’on parle la même langue, etc. !

J’ai deux remarques suite à votre dernier message :

- Je ne vois pas trop la différence entre demander son avis aux membres de ce forum, par exemple, et demander son avis à son conjoint. Il me semble même qu’il vaut mieux tenir compte de celui de son conjoint, que l’on connaît bien, que l’on apprécie (normalement), avec lequel on a des points communs, des sensibilités communes, des objectifs communs, un historique commun, et dans la plupart des cas un avenir commun, voire des enfants ! Le choix d’un placement peut d’ailleurs se faire dans l’intérêt des enfants (ce qui devrait être un objectif commun du couple et pas des membres de ce forum).

- Le mariage n’est pas un contrat. Il s’accompagne d’un contrat juridique, certes, mais c’est la partie émergée de l’iceberg ! Si le mariage n’est qu’un contrat pour le couple, c’est probablement qu’il ne fallait pas se marier en premier lieu…
Aussi, je sais que beaucoup de questions se posent à beaucoup de couples quant aux aspects financiers (compte joint ? achat commun ? ingérence dans la gestion de l’autre ? décisions communes pour ses biens propres ?) alors que l’essentiel est souvent zappé, comme celui d’avoir des enfants ou non, de s’occuper des parents de l’autre, de le conseiller sur ses choix professionnels, …
En ce qui me concerne, c’est l’inverse : les questions essentielles de la vie en commun, des enfants, etc. sont réfléchies mûrement. Les réponses aux autres questions ("que faire de cet appartement ?") découlent des premières ou sont discutées.
On ne se marie pas pour vivre côte-à-côte.

Cela n’empêche d’ailleurs en rien de faire les choses proprement et d’imaginer le pire. Mais il faut aussi espérer le meilleur.
Bien sûr, des mariages se terminent en divorce : mais cela impose-t-il de ne pas parler à son conjoint pendant toute la durée du mariage ? Faut-il se méfier en permanence de son propre conjoint ?! Alors ne vous mariez-pas !
Courrez-vous moins vite votre jogging parce qu’on peut se fouler la cheville ? Non, mais vous vous échauffez bien avant.
Allez-vous à pied pour éviter les accidents de voiture ? Non, mais vous mettez votre ceinture de sécurité.