Toufou : étude de cas immobilier (vendre ou créer un lotissement)

La première chose à faire est de déposer un CUb et de rencontrer la Mairie et le service instructeur.
Votre projet étant à la veille d’élections, il est primordial de connaître le droit précisément applicable à votre bien et l’idée que se fait l’élu de la destination réelle du bien. C’est surprenant mais cela peut être 2 choses différentes.

Gardez en vue que la validité du CUb peut être remise en cause en cas de révision du PLU : demandez ce qu’il en est.

Comment est le voisinage ? Plutôt favorable ou opposé au projet ?

Bref les vraies difficultés ne sont pas tellement techniques ou réglementaires (je suis un peu du métier effectivement, mais bien que dans le même cas que vous, j’hésite tellement cela peut tourner à la galère juridique) mais humaines…

Une fois que vous serez certains des possibilités, il sera temps de parler division et statuts.

NB : que comptez vous dans les 250/300 KE ?

Iqce, vous avez tout à fait raison de poser d’abord la question de la faisabilité urbanistique et "humaine".

Mais il me vient une autre question, c’est celle de la nature professionnelle de l’opération.

Il me semble que des particuliers en indivision qui viabilisent et vendent une dizaine de terrains à bâtir sont requalifiables en entreprise, et donc en société de fait. En effet, même s’il n’y a eu qu’une seule acquisition, il y aurait en revanche une dizaine de ventes, et la pluralité de ventes établit l’"habitude", qui caractérise l’activité professionnelle.
On peut certes arguer qu’il n’y avait pas l’"intention spéculative" à l’acquisition, surtout que c’est probablement un héritage. Néanmoins, les Impôts pourraient répondre que l’intention spéculative provient du fait de viabiliser et vendre divisé ; et il n’est pas impossible qu’un juge les suive sur ce terrain-là (si j’ose dire).

Pour éviter cela, il faudrait envisager de créer dès le début une société de lotisseur (avec apport du terrain comme capital en nature), souscrire les assurances professionnelles ad hoc, faire toute l’opération en tant que société, vendre avec TVA, IS, etc. Et ensuite éventuellement liquider la société si vous ne comptez pas faire d’autre opération. Non ?

D’ailleurs, avec la fiscalité de plus en plus favorable pour les entreprises, il n’est même pas sûr que ça coûte beaucoup plus cher que de le faire en nom propre.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2019 08h12)

Je vous remercie Iqce pour les conseils que vous me donnez, je vais essayer de me familiariser avec les sigles et me pencher sur le code de l’urbanisme.
Je reviendrai vers vous, sur cette file, pour des renseignement plus précis .

bonjour toufou,

C’est marrant il y a une partie de mon boulot dans ce que vous citez.
NB : je suis dans le Sud.

Sinon, le Maire est dans l’obligation de surseoir à statuer à partir du moment ou le débat sur le PADD à eu lieu : en clair, cela signifie que le PLU est désormais suffisamment avancé pour que l’on puisse dire avec certitude que votre projet COMPROMET le document futur.
Je parie qu’il y a une Opération d’Aménagement programmé sur votre terrain et que vos droits à construire seront fortement revus à la baisse.

Cerema a écrit :

Sursis à statuer


Le sursis à statuer permet de suspendre, pendant 2 ans, l’octroi d’une autorisation ou déclaration d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable) dans les cas où le projet compromettrait l’exécution d’un futur plan d’urbanisme (plan local d’urbanisme ou plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou serait de nature à rendre plus onéreuse l’exécution d’une opération d’aménagement ou faisant l’objet d’une acquisition publique.

Orientation d’aménagement et de programmation ? Wikipédia

Un EQ sur 8000m2, dans le cadre d’un futur PLU, c’est forcément un EQ labellisé par l’Etat, donc du très dense (20 à 30 logts par hectare) et du très haut de gamme avec du logement social : en gros de "l’incompatible" en prix de sortie au m2 SAUF à "ne pas payer" le terrain !
Il vous faut être bien au courant de vos droits et des possibilités offertes par le Code de l’Urbanisme pour vous défendre lors de l’Enquête Publique avant approbation du PLU.

Analyser le projet de PLU et tenter de faire évoluer favorablement l’OAP et le zonage de votre terrain. Si vous allez à l’expro un terrain classé en U (Urbanisable) aura une meilleure indemnisation qu’un terrain classé en "AU" (A Urbaniser) ou pire qu’un AUf (A Urbaniser sous condition, le f signifiant fermé).

C’est un travail qui me demande en général un réel effort intellectuel (je ne suis pas super doué, je viens du BTP, mais j’ai l’avantage d’avoir beaucoup de connaissances dans divers domaines) et qui ne paye pas toujours. Je viens de le faire pour des terrains concerné par le PLUi de Aix Marseille (Les PLU et le PLUi) ; dans un cas j’ai réussi à retenir l’attention du Commissaire Enquêteur et une association à repris mes arguments : c’est bien engagé. Dans un autre cas, plus politique, choux blanc (et pourtant la demande des particuliers était bien justifiée).
J’ai tenté par ex de démontrer une erreur sur les possibilités à construire en mettant en avant les arguments du PADD retenus par les élus et leur incohérence avec :
- les besoins cf rapport de présentation
- la réalité du terrain : le projet des élus acterait une ségrégation des populations en lieu et place de la mixité souhaitée
- l’obligation de respecter les articles du Code de l’Urbanisme (cf densification et transports en communs).

Bonjour,

J’ai gardé en mémoire la question relative au rôle du CE dans une EP de PLU et j’ai reçu un fascicule évoquant un jugement que je partage avec vous, a fin de stabiliser de manière factuelle mes opinions sur le sujet .

En résumé, le CE n’est pas tenu de répondre aux observations faites lors de l’EP. Ce qui en dit long sur le niveau de pression qu’un CE doit encaisser à l’occasion de l’approbation du PLU/PLUi avec enjeux, et donc sur son indépendance.

France, Cour administrative d’appel de Douai, 1ère chambre - formation à 3 (bis), 13 décembre 2018, 17DA00913

Un an plus tard, rien n’a bougé.
Les élections n’ont pas permis d’élire un maire, l’enquête publique est reportée pour cause de confinement…
J’ai été contacté par un promoteur qui pense pouvoir faire au moins 40 habitations sur une partie seulement du terrain, il a évoqué un prix très mais vraiment très supérieur à ce dont il était question avant.
Dans le fond, c’est normal puisqu’on passe en gros d’une possibilité de construire 10 maisons à 50/60 appartements.
Sur la file COVID et immobilier, Iqce indique que la volonté de densification de l’habitat risque d’être modulée au vu de l’expérience du confinement. C’est dommage pour moi mais c’est logique.
Le promoteur en question m’a aussi indiqué que je ferai un jack-pot si j’avais l’autorisation de construire un Ehpad sur le terrain. L’ancien maire avait déposé un dossier en ce sens ( les riverains aussi y étaient très favorables) mais la communauté de communes avait refusé.
La création des EHPAD étant réglementée, on conçoit que les terrains éligibles prennent de la valeur.
Est-ce que quelqu’un peut me renseigner sur le cheminement d’une décision de création d’EHPAD, au niveau politique ? ARS ?

Toufou,

Je ne vous apprendrai rien en vous disant que vous entrez dans un chemin difficile.

Si je portais ce type projet, j’irai en parler :

Au conseiller départemental du coin, il vous écoutera poliment et ne manquera pas de revenir vers vous si opportunité de se faire mousser derrière. Dans certaines zones rurales, la création d’une ehpad est excellente pour l’emploi Local avant tout. Comme le CD est financeur de l’APA, si intérêt vous aurez vite d’autres interlocuteurs après ce premier contact, au vu de tout ce qui gravite autour d’eux, à commencer par des promoteurs…

Documentez vous sur la « filière gérontologique » de votre département. Je reste sur ce terme car derrière celui ci diverses appellations d’un département à l’autre, le vocable n’est pas unifié.

Pour l’ARS, vous avez des instances type commissions vieillissement de la population avec de joyeux retraités qui y siègent en plus de pros du domaine (directeur ehpad, services de soins…). Les premiers cités seront une mine d’infos sur les orientations de l’offre de soins, si on vous dira non, oui mais minimum 80 lits, minimum une unité 12 ALZ etc….

Avez vous réfléchi à la variante « village bleu » bien moins contraignante à monter et tout autant rémunératrice (de mon point de vue) ?

Oups …je pensai le terme devenu générique, disons plutôt résidence seniors avec services alors.

En clair, pas du tout les contraintes d’un ehpad, on est plutôt dans l’accueil d’un public valide avec sur place des services à disposition, le plus souvent eux même externalisés, pilotés par un régisseur sorte de concierge moderne qui habite les lieux.

En gros, une ehpad va avoir une clientèle avec des GIR de 1 à 4 financement CD (hypothèse devenant très haute pour le 4)  le village seniors 5 ou 6 avec un financement carsat des aides.