Ameriatus [46] : étude de cas immobilier (valeur à long terme, public sensible)

Bonjour,

Je pense que vos craintes et celle de votre épouse sont justifiées et que vous devriez en tenir compte en passant votre tour sur cette "affaire".

De votre post, plusieurs éléments m’amèneraient à attendre pour investir dans un bien plus intéressant:

-Des charges de copropriété élevées et qui vont probablement s’accroître vu l’âge de l’immeuble, un ascenseur probablement plus aux normes qui va coûter cher en travaux et entretien, des communs et façades qu’il va falloir refaire prochainement et régulièrement… Avez vous consulté les 3 derniers PV d’AG de la copropriété afin de savoir ce qui est prévu, l’ambiance entre les copropriétaires, les litiges en cours….? En plus, cela me surprend que 100% des charges de copropriété sont supportées par les locataires, car toutes ne sont pas répercutables. L’actuel propriétaire a, peut-être, pris quelques libertés avec la loi, tout comme faire des baux nus pour du meublé afin "d’entourlouper" la CAF pour les demandes d’APL.

-Votre description des logements laissent aussi à prévoir des travaux importants de mise en conformité (électricité, traitement de l’humidité qui ne se limitera pas à un coup de peinture, isolation, plomberie…) d’autant plus que la réglementation est et va devenir de plus en plus exigeante sur la qualité, isolation, respect des normes… des biens proposés en location. Je pense que vu l’âge du bâtiment, les diagnostics risquent de révéler pas mal d’améliorations à apporter.

-Vu les tares que vous évoquez, la prise de risque est tout de même importante pour un rendement très modeste vu les nombreuses incertitudes et frais qui vous attendent. Avec un tel rendement, vous trouverez des biens de meilleure qualité avec un potentiel locatif moins risqué.

En résumé, à éviter, pour ne pas dire à fuir.

En supposant que vous achetiez dans cette résidence, il faut savoir quel est le vrai prix. Faites une recherche sur Patrim. Regardez sur LBC pour reconnaître les appartements en vente dans cette copro. Regardez depuis combien de temps ils sont en vente (essayez Castorus). Eventuellement, passez un coup de fils à quelques vendeurs, pour les interroger : montant des charges, état de la copro, problèmes de voisinage… et à combien ils pourraient baisser le prix.

Sur certaines villes du sud de la France, il semble ne pas y avoir de limite vers le bas, dans certaines grandes copro qui ont "mal tourné", selon l’expression d’un foreumeur qui se reconnaîtra. Par exemple 10000 à 20000 € pour un studio (qui se loue 300 €/mois), 20 à 30000 € pour un T4 ou T5 de 80 m² et plus qui peut se louer 500 à 600 € par mois.

Charges de copro énormes, impayés chroniques des charges de copro, insécurité. Vous pouvez souvent, lors de votre visite, repérer quelques voitures qui ne bougent plus depuis longtemps sur le parking, des gens en train de réparer une autre voiture un peu plus loin (peut-être avec les pièces prélevées sur les précédentes)… Tapez quelques mots-clés dans google actus pour connaître les faits divers du coin : trafic de drogue, agressions, voire meurtres sordides. Exemple bien réel de déclaration en garde à vue de jeunes qui avaient caillassé une voiture de police venue raccompagner une victime chez elle : "c’est chez nous, les flics ont pas le droit d’y rentrer". Notez bien : qu’ils disent cela entre eux ou devant une caméra télé, par bravade, c’est une chose. Mais en garde à vue, souvent, on fait profil bas. Non, là le gars maintient sa version en garde à vue : "c’est chez nous, les flics ont pas le droit d’y rentrer".

C’est tout à fait le genre d’endroits où les proprios répercutent la totalité des charges de copro au locataire. Justification entendue de mes propres oreilles : "tout le monde fait comme ça, les locataires n’y comprennent rien, et puis il y a les APL alors…"

Parfois le locataire peut décider de ne pas payer, éventuellement encouragé par une sorte d’"homme d’affaires local", et qui va ensuite proposer au propriétaire, épuisé par des mois d’impayés, de lui racheter l’appartement à vil prix.

Peut-être que votre copro n’en est pas encore à ce point, mais ce que vous décrivez y fait penser.

Acheter des appartements dans un tel endroit n’est pas inenvisageable, à condition d’avoir un rendement élevé (> 12 %, plutôt 15 % et plus), d’être amateur de sensations fortes, et de savoir gérer des situations bizarres avec des gens bizarres. Si vous avez déjà séjourné dans une capitale africaine durant un coup d’état, par exemple, vous êtes au point.

J’ai l’impression que vous ne rassemblez pas ces différents critères. A mon sens, 10 % bruts est un rendement bas pour de tels logements.

Je reviens à mon idée de départ : le prix réel (donc Patrim) est une bonne synthèse de la situation réelle de la résidence. On a parfois de bonnes surprises : dans une autre ville du sud de la France, copros anciennes construites au début des années 60, je m’attendais un peu à la même chose. En fait, non, copro bien tenues. On m’a dit "ah non, ici, ce n’est pas XXX (la cité qui fait parler d’elle dans la même ville), c’est calme." Ca se retrouve dans les prix sur Patrim, qui sont relativement élevés pour cette résidence. Le rendement est donc moindre qu’à XXX, mais la tranquillité, bien supérieure !

Pour savoir ce que vaut vraiment cette résidence, et ce qu’elle peut valoir à l’avenir (imaginez une revente dans 10 -15 ans : à combien ?), personne ne peut faire le boulot à votre place. Il faut un mix entre enquête internet (patrim, LBC, castorus, etc etc.) et enquête terrain (discuter avec des commerçants, discuter avec des gens qui habitent dans cette résidence). Dans cette enquête terrain, attention à toujours pondérer ce que disent les gens en tenant compte de leur intérêt : un propriétaire qui cherche à vendre va passer sous silence les problèmes, idem un AI.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2019 09h51)

Je vous remercie de vos avis, je suis à la fois soulagé et déçu, mais c’est ce que j’avais besoin d’entendre : des avis mitigés pour me conforter dans mes doutes…

Salaze , vous avez tapé dans le mille en voyant ce qui me gênait !

souvent lorsque l’on hésite c’est que notre inconscient tente de nous dire quelque chose. En l’occurrence vous avez la chance d’avoir une épouse qui est à vos cotés, qui s’intéresse au sujet : c’est une réelle chance en plus du forum.

Iqce, oui, mon inconscient est bien inconfortable de ce côté-là comme vous dites, mais je me disais que c’était aussi, sans doute, un mélange entre le doute vis-à-vis des lieux, et la peur de se lancer. En effet, sur ma ville, un rendement net-net de 5% est plutôt formidable, et d’après mes lectures, c’est pas mal du tout en France de façon général… non ? Je suis donc étonné que Bernard2K parle d’un rendement net supérieur à 10%… cela existe ? Si quelqu’un a un exemple, ce serait formidable !

Je vais m’instruire sur les foncières dont vous parlez Iqce, c’est une bonne idée ! La seule chose c’est qu’il n’y a pas d’effet de levier possible dans ce cas.

Bernard2K merci beaucoup pour vos outils, je vais aussi les étudier, je suis justement en phase d’apprentissage et ne les connaît pas bien.

Juste pour dire, après la visite, je suis passé au commissariat pour me renseigner sur la résidence. Elle est connue, ils y vont assez souvent par période, mais c’était calme ils m’ont dit depuis quelques temps. Par contre, les résidents à problèmes ne sont pas dangereux, ce sont "juste" des cas sociaux qui boivent, fument des joints et mettent la musique trop fort. Pas de violence. D’ailleurs, c’est en plein centre, ce n’est pas la zone avec des gangs et tout le toutim haha ! Je suis assez rodé pour pas mal de choses, ayant été routard et subi plusieurs attaques armées au cours de mes voyages dans des pays en guérilla, c’est juste que c’est différent quand on fait du business, on recherche moins l’adrénaline ;-) .

Bernard2K a écrit :

C’est tout à fait le genre d’endroits où les proprios répercutent la totalité des charges de copro au locataire. Justification entendue de mes propres oreilles : "tout le monde fait comme ça, les locataires n’y comprennent rien, et puis il y a les APL alors…"

C’est exactement ce que je me suis dit !

Bernard2K a écrit :

Acheter des appartements dans un tel endroit n’est pas inenvisageable, à condition d’avoir un rendement élevé (> 12 %, plutôt 15 % et plus),

Encore une fois, j’aimerais tellement un exemple de ce genre d’investissement ! Gagner chaque année >10% de la valeur du bien

Iomipom, je viens de voir votre réponse : En effet, il faudrait qu’ils soient d’accord. Le propriétaire ne voyait pas cela comme une difficulté, car cela ferait "juste" quelques dizaines d’euros de moins d’aide de la CAF, et qu’il pensait que seule la fille en recevait. Mais c’est vrai, ce ne sont que des hypothèses .

Bonne journée à tous !

Loin de moi l’idée de stigmatiser certaines villes mais Saint Etienne et sa banlieue, des villes du nord de la France, Montluçon sont des exemples de villes où il est possible de trouver de grosses rentabilités.

La rentabilité étant presque toujours la "récompense" d’un risque (impayé, difficulté à la revente, vacance locative etc.), à vous de chercher un certain équilibre entre ces points.

Ameriatus a écrit :

Je comprends, en résumé, pour de la location "classique", du 5% net c’est bien, mais si c’est du locatif "risqué" il faut avoir au moins du 10% net avant de s’y intéresser. Je suis content que vous m’ayez donné des bases de comparaison :-) .

C’est une bonne base de comparaison pour une gestion passive, non opportuniste et sans y passer de temps.
Avec plus d’engagement et un peu d’inventivité, vous pouvez viser 10/12% sans risque particulier. Les exemples dans ce sens sont multiples sur ce forum.