Nana88 [92] : étude de cas immobilier (studio cashflow négatif, vendre ?)

Nana88 · #1

Bonsoir,

Suite à mon ignorance de l’époque, j’ai acquis un bien en 2015 avec un cashflow négatif.
Mon locataire part en Juillet, et c’est pour moi l’occasion de rectifier (si possible) le tir.

VOTRE PROFIL
En couple et enceinte de mon 1er enfant, 30 ans, TMI 30%, RFR 52k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Pas d’expérience en immo
Bonne capacité d’organisation (chef de projet en informatique)
Réseau d’artisan en cours de constitution

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Studio
- Immeuble 2002
- 26 m² RDC avec terrasse privative de 7m² donnant sur cours intérieure (jardin)
- 1 place de parking sous-terrain
- vendu Occupé
- Syndic pro
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolant
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Pas de concierge
- Décoration : moderne mais vieillissante

LOCALISATION DU BIEN
- 92, Montrouge
- Périphérie
- Nouvelle station Métro 4 en construction livrée mi-2021 à 350m de l’immeuble

RENTABILITÉ DU BIEN
- achat en 2015 au prix de : 166 500€ dont 96 500€ hérité, et 70 000€ emprunté
- Loyé pratiqué : 730€+45€ =775€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- pas de travaux effectués depuis l’acquisition
- Taxe foncière hors TEOM : 402€
- CFE : 133€
- Frais de tenue de compta de 208€ + CGA 138€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 112€
- Rentabilité brute : 775*12/166500=5,58%
- Rendement opérationnel brut : (775*12*0,96-112) / 166500=5,29%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 96 500€ (héritage)
- Taux d’intérêt fixe hors assurance de 1,41% avec prime mensuelle d’assurance de 1,57€
- Durée du crédit : 9 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 3000€ mais 72k€ de dispo suite à la vente de ma RP (je cherche à les réinvestir)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION
LMNP depuis 2017

CASH FLOW
Voici mon calcul (j’espère qu’il est juste):

Loyer annuel : 775*12=9300
- Impôt sur le revenu : 1222
- Charges copro : 706
- Assurance PNO :112
- Taxe Foncière : 402
- CFE : 133
- Emprunt : 663*12=7956
- frais de gestion compta : 208
- CGA : 138
- Vacances locative (1 mois) : 775€
Total cash-flow annuel : -2356€, soit -196€/mois

Je pensais faire des travaux, ré-équiper et augmenter le loyer à 900€cc (fourchette très haute) afin d’améliorer sa rentabilité.

J’ai estimé avoir besoin d’un budget situé entre 10 000€ et 15 000€ et un délais de 2 mois pour effectuer les travaux suivants :
- Pose d’un nouveau carrelage (artisan)
- Abattement d’une cloison et déplacement des prises électriques (artisan)
- Création d’une séparation chambre/séjour avec verrière (moi-même, coût 1300€)
- Création d’un dressing (moi-même, coût 850€)
- Pose d’une nouvelle cuisine/kitchenette avec ilot (moi-même, coût 1200€)
- Remplacement douche : receveur+mitigeur+paroi+faience (artisan)
- Création d’une nouvelle arrivée d’eau pour la machine à laver dans SDB (artisan)
- Peinture murs et plafond à refaire suite aux travaux (moi-même)
- Installation d’un nouveau chauffage (moi-même, coût 250€)
- Mobilier: lit, canapé, déco… (1500€)

Je ne sais pas comment simuler l’impact de ces travaux sur mon impôt sur le revenu?
Donc, j’ai pris l’hypothèse que je pourrais déduire 4089€ du montant des travaux sur la 1ere année (pour avoir un impôt sur le revenu à 0).
Mais même avec cette hypothèse, mon cash-flow reste négatif :
Total cash-flow annuel : -409€, soit -34€/mois.

Qu’en pensez-vous ? Je ne vois pas comment il est possible de rattraper le tir.
Dois-je me lancer dans les travaux, ne rien faire ou vendre le studio?

Sachant que :
- je vais finir de payer mon crédit fin 2024,
- que je n’ai pas besoin de cash aujourd’hui (étant donné que jai 72k de dispo)
- et qu’une nouvelle station M4 se construit pour fin-2021 (station Barbara) juste à 4 mn à pied du studio

Merci par avance pour votre aide,
Désolée, je n’ai pas encore eu le temps de lire tous les pré-requis donnés sur le forum avant de vous exposer mon problème, j’ai peur de louper le coche des travaux.
Mais c’est bien en cours, j’ai une pile de livres à lire à côté de moi

Mots-clés : cash-flow négatif, immobilier, travaux

Nush · #2

Vous songez à vendre votre bien, avez-vous fait estimer cet appartement? Ayant investi dans le coin (bagneux) les prix ont deja bien pris en anticipation du metro.

Pour moi, CF negatif, si vous avez moyen de faire une PV sur le bien qui vous permet une belle culbute englobant les frais de notaire n’hésitez pas.

Bernard2K · #3

Pour progresser dans votre réflexion, je vous suggère d’essayer de répondre aux questions suivantes :
1) combien je peux revendre ce bien, net vendeur, de façon réaliste ?
2) Après avoir soldé l’emprunt, combien me restera-t-il (en tenant compte des IRA) ?
3) quelle est ma rentabilité nette nette (toutes charges et impôts déduits mais sans tenir compte du remboursement du capital), calculée sur le prix de revente net vendeur ?
4) est-ce que je sais placer mon argent à un meilleur taux, tout en restant au même niveau de risque ou en tout cas à un niveau de risque acceptable pour moi ?
5) est-ce que la banque me prêtera aussi pour ce placement-là ?
6) est-ce que cet autre placement générera plus de stress ou plus de travail ?
7) est-ce que cet autre placement, outre le rendement, a la même espérance de plus-value ?

En résumé, est-ce que je peux vraiment faire MIEUX ? Si vous ne pouvez pas faire mieux, il faut garder cet appartement. Peu importe le cashflow négatif. Du cashflow négatif c’est du désendettement, ça veut dire que vous augmentez quand même votre capital net.

Sur les travaux pour augmenter le loyer : êtes-vous sûr de vos chiffres ? Car 900 € pour un studio à Montrouge, c’est quand même pas évident à louer. Si vos chiffres sont justes, en toute première approche, 125 € de loyer en plus par mois, c’est 1500 € par an, si vos travaux ont coûté 15000 € ils se remboursent en 10 ans. C’est correct mais ce n’est pas l’opération du siècle.

Après, pour tenir compter de l’amortissement des travaux sur votre impôt, ce n’est pas évident, car ça dépend si votre comptable prend ces amortissements en plus des précédents, ou en remplacement des précédents.

Au vu de ce que vous dites, j’aurais tendance à dire : à moins de savoir-faire beaucoup mieux, il faut garder ce logement et le relouer sans faire de gros travaux. Juste un coup de propre. J’attendrais au moins 2021 avant de revendre pour profiter de la station de métro, qui devrait faire monter les prix.

Timinel · #4

Bonjour

le cash flow négatif n’est pas une erreur de débutant , cela arrive, ce qui est important c’est d’en etre conscient ( c’est ce qui s’est fait un peu plus tard )

avez vous un probleme pour l’assumer aujourd’hui ?

Personnellement je regarderai en premier du coté du pret , je ne vois pas pourquoi il ne serait pas possible de le rallonger ( je renegocie en ce moment un pret qui a 6 ans de maturité , on me propose d’emblée de l’allonger)

j’ai une question pour sur sur les ammortissements ( et le prix du bien ) : vous avez fait restimé en 2017 pour le demarrage du LMNP ?

en cas de vente aujourd’hui quelle serait la plus value payée ? elle pourrait etre deja importante et vous ne profitez pas pleinement de l’arrivée du metro , personnellement j’attendrai.

les travaux pour arriver a 900 euros me semble un peu hypothetique remettre du cash ne semble pas nécessaire et avec les evenements privés , la tete va etre ailleurs inutile de rajouter des choses ( ce n’est qu’un avis)

pour ma part je regarderai les axes suivant :
- rallongement du pret pour 2 ans
- dissociation de la location du studio et du parking
- possiblement vente du parking, pour un studio " parisien" a proximité du metro ce n’est pas forcement tres important.

cdt

kiwijuice · #5

Un studio à 900 euros à Montrouge?
Des gens payeraient ça?

Nana88 · #6

Merci pour vos réponses,
C’est vraiment rassurant d’avoir l’avis d’experts!

Effectivement, j’ai surestimé le prix de la location. Je "suis" une annonce de location à 930€cc d’un studio équivalent, et il n’a pas l’air de se louer. Donc injecter autant de cash dans les travaux pour gagner 40-50€/mois vaut encore moins le coup.

Bernard2K a écrit :
Au vu de ce que vous dites, j’aurais tendance à dire : à moins de savoir-faire beaucoup mieux, il faut garder ce logement et le relouer sans faire de gros travaux. Juste un coup de propre. J’attendrais au moins 2021 avant de revendre pour profiter de la station de métro, qui devrait faire monter les prix.

Vous avez raison, je vais suivre votre conseil. A court-terme, je ne serais pas capable de faire mieux (il y a encore trop de choses à apprendre et maîtriser! ) donc je vais attendre au moins jusqu’en 2021.

Timinel a écrit :
pour ma part je regarderai les axes suivant :
- rallongement du prêt pour 2 ans
- dissociation de la location du studio et du parking
- possiblement vente du parking, pour un studio " parisien" a proximité du metro ce n’est pas forcement tres important.

Je n’ai pas de problème financier à assumer ce cashflow négatif aujourd’hui.
En 2017, effectivement j’ai réestimé le bien à 175000€. Merci pour ces axes de réfléxion, je rajoute ça dans mon action list également !

C’est beaucoup plus clair maintenant ! J’ai mon plan d’action établi ! Et ça me rassure de ne pas avoir à faire de gros travaux, j’aurais effectivement la tête ailleurs pendant un moment !
Enfin, merci d’avoir dédramatisé le cashflow négatif !

Nana88 · #7

Bonsoir,

Ma locataire ayant mis fin au bail début septembre, j’en ai profité pour faire des petits travaux:
- rafraîchissement de la sdb (peinture carrelage/changement portes douche/ pose de dalles pvc au sol)
- rafraîchissement de la kitchenette (pose d’un nouveau plan de travail, évier, plaques de cuisson/étagères)
- achats nouveaux meubles/déco Ikea pour réaménager l’espace

J’ai mis en location à 815€ + 45€ et possibilité de parking en supplément que j’ai proposé à 40€.
J’ai fait les visites durant les travaux, j’ai reçu 3 réponses positives pour le louer immédiatement avec parking à 900€ cc.

Au total, j’ai réinvesti environ 2500€, j’ai eu 4 jours de vacances locatives et je le loue à 900cc.

Du coup, que les 2500€ soient passés en charges déductibles ou en amortissement, j’ai forcément amélioré mon rendement locatif & Cashflow ?

Merci et bonne soirée,

Rastignac · #8

Votre appartement est bien, très bien placé : il faut le garder jusqu’à la construction effective du métro, voire un an après pour profiter à fond de la plus-value engendrée par ce moyen de transport.
Pour le cash-flow à Paris ou proche banlieue, ce ne doit pas être une obsession, il vaut mieux parfois baisser un peu le loyer pour avoir un large choix de locataires plutôt que viser le maximum et récolter des ennuis à terme avec des locataires à problèmes. Le "cash-flow" positif ou presque peut être un objectif en province dans les petites villes, alors qu’à Paris et en première couronne c’est très, très difficile à obtenir. Dans les grandes villes, ce qui compte c’est un bon emplacement pour jouer la plus-value, quitte à être en "cash-flow" négatif pendant quelques temps.

Rastignac

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Nana88 : étude de cas immobilier (immeuble de 4 appartements)	7	1 963	20/09/2019 13h37 par Nana88
Nakor26 [26] : étude de cas immobilier (T2 et studio, 9% brut, cash flow légèrement négatif)	1	833	26/10/2018 11h17 par Bourru
EnzoLuca [Asnieres] : étude de cas immobilier (cashflow inexistant ?)	22	4 284	03/03/2020 21h32 par Gr1zzly
FlorianComte : étude de cas immobilier (générer du cashflow positif)	11	1 269	26/11/2018 23h21 par FlorianComte
Potterthekiller : étude de cas immobilier (vendre ou ne pas vendre)	9	2 460	07/03/2018 21h12 par potterthekiller
Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?)	9	1 637	17/09/2017 18h40 par sebing
Mahemaurier [IdF Sud] : étude de cas immobilier (cash flow toujours négatif)	14	3 200	27/08/2019 18h11 par Flower

Nana88 [92] : étude de cas immobilier (studio cashflow négatif, vendre ?)

#1 03/04/2019 22h53

#2 03/04/2019 23h18

1 #3 03/04/2019 23h30

1 #4 03/04/2019 23h40

#5 04/04/2019 07h03

#6 04/04/2019 11h27

Bernard2K a écrit :

Timinel a écrit :

#7 18/09/2019 23h35

#8 21/09/2019 15h48

Discussions peut-être similaires à “nana88 [92] : étude de cas immobilier (studio cashflow négatif, vendre ?)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)