FlorianComte : étude de cas immobilier (générer du cashflow positif)

Bonjour.

Je pense surtout que vous voulez aller trop vite…

Faire du CF positif, c’est dur et cela demande de l’expérience, beaucoup d’expérience…C’est sur que vous pouvez voir sur ce forum des sachant expérimentés qui y arrivent.
Mais combien est-on a s’en approcher et à se satisfaire d’un CF neutre…

Je souhaite arriver a des CF positifs a terme sur mes biens ou de futurs biens mais je me considère toujours en apprentissage…et j’ai commencé il y a 4 ans (Je précise que je ne fais pas les travaux).

Cherchez l’optimisation et voyez plein de biens que vous passerez a votre moulinette perso : le moins cher possible avec le meilleur loyer possible (en montant et en lien avec le marché ==> pas de carence).
Faites vous les travaux vous-même ?
Avez vous regardé pour un petit immeuble plutôt qu’un appart avec charge de syndic ?

et ne regarder plus la rentabilité brute…cela ne veut rien dire.
Vous avez un bon réflexe avec l’analyse via les CF.
Continuez et courage !

EDIT :
Charges de copropriété : 270€/an ==> faites en sorte de ne pas en payer
Assurance PNO : 64€/an ==> bon prix
Expert comptable + inscription CGA: 600€/an ==> Trop cher (demander un devis en ligne a Comptaexpert ou un autre comptable en ligne)

Il y a des petits bugs dans votre calcul :
- assurance 0,3 % : pour du locatif ça devrait être moins.
- 7 k€ pour une cuisine et une salle de bains, dans 32 m², c’est beaucoup. De même 3 k€ pour les meubles. C’est possible de dépenser cela, mais c’est aussi possible de dépenser moins. Vous rajoutez quand même 25% du prix d’achat en travaux et meubles !
- comme dit Michael : les travaux et meubles doivent se retrouver dans une augmentation de loyer.
- vous dites loyer "actuel". Comment faites-vous de gros travaux et un ameublement complet dans un appartement déjà loué ? Le locataire n’a peut-être aucune intention de partir ni de subir les désagréments des travaux.

Plus généralement : comment faire du cashflow positif ? Déjà, comme dit ci-dessus, calculez votre renta sur le coût total (prix + FDN + travaux et meubles). Vous verrez qu’il faut à peu près 10 % de renta brute pour avoir un cashflow positif, avec un emprunt classique.

C’est une erreur de faire un raccourci entre cashflow positif et "rentable". Avec un emprunt classique, un cahsflow nul, c’est environ 6 % de rentabilité nette nette (il faut 5 % pour rembourser le capital et 1 % pour les intérêts, en gros). 6 % de rentabilité nette nette, c’est énorme comme rentabilité, par les temps qui courent. Si vous n’arrivez qu’à 5 % net net, vous aurez certes un petit effort d’épargne à faire chaque mois, mais très faible en comparaison de votre constitution de patrimoine.

A chacun de décider à quelle rentabilité minimum (ou cashflow minimum) il se lance, et ensuite de mettre en oeuvre tout ce qui est nécessaire pour l’obtenir !

Merci à tous pour vos réponses rapides!

Je vais essayer de répondre un peu à tout le monde.

Asmfan13 a écrit :

Faites vous les travaux vous-même ? Non, je ne souhaite pas perdre de temps même si je dois payer plus cher.
Avez vous regardé pour un petit immeuble plutôt qu’un appart avec charge de syndic ?
Oui mais beaucoup trop de travaux pour les immeubles à priori rentables de la région et pour débuter je préfère me faire la main sur un appart.

et ne regarder plus la rentabilité brute…cela ne veut rien dire.
Vous avez un bon réflexe avec l’analyse via les CF.
Continuez et courage !
Merci! Je suis d’accord, la renta brute ne veut rien dire mais donne quand même un indicateur rapide à calculer. Au dessous de 10% je ne perds pas de temps sur l’annonce.


EDIT :
Charges de copropriété : 270€/an ==> faites en sorte de ne pas en payer Comment faire ?
Assurance PNO : 64€/an ==> bon prix
Expert comptable + inscription CGA: 600€/an ==> Trop cher (demander un devis en ligne a Comptaexpert ou un autre comptable en ligne) Merci pour l’info!

Michael a écrit :

Surtout quel est le nouveau loyer après rénovation ?

Je pense pouvoir le louer 400€ assez facilement sachant que l’appart est actuellement loué 355€ non meublé et sans les travaux de rénovation à venir.
Je précise aussi qu’il y a potentiellement la possibilité de faire 9mois en location étudiant et 3 mois en saisonnier.

Bernard2K a écrit :

Il y a des petits bugs dans votre calcul :
- assurance 0,3 % : pour du locatif ça devrait être moins. Bon à savoir.
- 7 k€ pour une cuisine et une salle de bains, dans 32 m², c’est beaucoup. De même 3 k€ pour les meubles. C’est possible de dépenser cela, mais c’est aussi possible de dépenser moins. Vous rajoutez quand même 25% du prix d’achat en travaux et meubles ! Effectivement, mais je préfère prévoir plus et être surpris dans le bon sens!
- comme dit Michael : les travaux et meubles doivent se retrouver dans une augmentation de loyer.
- vous dites loyer "actuel". Comment faites-vous de gros travaux et un ameublement complet dans un appartement déjà loué ? Le locataire n’a peut-être aucune intention de partir ni de subir les désagréments des travaux.
Le locataire s’en va au 31 décembre, ça permettrait de faire les travaux, de passer en meublé et de louer plus cher.

petitproprio a écrit :

Bonjour,

Dans vos calculs en LMNP, il faut aussi prévoir de payer une CFE (cotisation foncière des entreprises). C’est exact mais je ne sais pas la calculer, pouvez-vous m’en dire plus?

Celà dit, je pense qu’un cash-flow a l’equilibre est déjà bien sur une première opération, et vous n’en êtes vraiement pas loin. Oui mais comme dit plus haut, je n’ai pas envie de commencer à gagner de l’argent dans 25 ans.

Comme déjà dit, si le bien est loué en l’état, il y a sûrement possibilité de réduire leur coût.

Pour l’ameublement aussi. Cette année j’ai meublé un T2 pour moins de 1600€, avec des éléments qui n’étaient pas obligatoires  (il y avait déjà four, plaque et frigo sur place) Il n’y a pas d’Ikea chez nous… Plus sérieusement je pense que je peux meubler pour moins cher mais je préfère prévoir un budget confortable.

Il reste aussi une possibilité (taboue?) d’arriver à une trésorerie positive: mettre un peu d’apport.
Je préfère garder mon apport pour ma résidence principale.

contraryo a écrit :

Bonsoir,

Pour les meubles, cela a déjà été évoqué sur le forum mais vous avez aussi la solution Le Bon Coin.
En effet mais il faut bien des factures pour amortir les meubles, non?

Pour les travaux, je confirme ce qui a été dit plus haut : l’enveloppe me paraît élevée.
C’est plutôt une bonne nouvelle pour moi!

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est calculée par la commune sur laquelle vous êtes implanté. Il faudrait les contacter. En général, cela avoisine les 200€. Mais cela reste une charge déductible des recettes de l’activité, comme l’assurance PNO…
OK, merci pour l’info. Je vais essayer de me renseigner!

Plusieurs points à revoir selon moi:
- faire de l’immobilier s’en mettre la main à la pâte : vous risquez de vous faire empapaouter par les artisans
- investir en copropriété et alors, vous n’êtes pas maître de toutes les charges, ni du calendrier : regardez du côté des mono propriété
- acheter soit vide pour faire du meublé, soit déjà loué en meublé : sinon, les fdn et fai ne pourront être comptabilisés
- c’est bien d’être prudent mais le mieux est de faire des devis avant et de mettre une marge dessus plutôt que de sortir des chiffres du chapeau: facile avec internet de chiffrer la matière première.
- beaucoup de pensées limitantes qui ont déjà été abordées sur le forum : utilisez la fonction recherche.

Sinon, sans connaître les 3 villes que vous citez dans votre présentation, j’ai le sentiment que l’on peut trouver beaucoup mieux que 10% brut en cherchant…

Bien à vous,