JohnBob [94] : étude de cas immobilier (vendre ou garder ?)

JohnBob · #1

Bonjour à tous,

Très heureux d’avoir découvert ce forum sur lequel j’ai déjà pu trouver des informations bien utiles.

J’aimerai toutefois faire appel aux lumières d’investisseurs plus expérimentés sur un cas précis : j’ai fait l’acquisition en Juin 2017 d’un 2 pièces à titre de résidence principale. J’ai entre temps rencontré ma compagne mais ce premier logement étant trop petit pour nous deux, je l’ai mis en location. Nous vivons actuellement chez elle et sommes en train d’acheter à 50/50 un second appartement qui sera notre nouvelle résidence principale.

Sur la base des informations qui vont suivre, je m’interroge sur les points suivants :

1/ Mon premier achat était-il un bon investissement ?

2/ Dois-je le garder ou vaudrait-il mieux le revendre rapidement pour réinvestir dans un placement plus rentable ? Sachant qu’avant de le mettre en location j’ai fait réestimer le bien par 2 agences qui ont estimé sa valeur à ~320k€ (à ma surprise, toutes deux m’ont aussi déconseillé de vendre).

Pour être plus précis sur ce qui m’interroge, j’avais jusqu’à présent le raisonnement suivant : chaque année qui passe, mon cashflow net (après remboursement de l’emprunt) est négatif et je dois débourser ~3 300 €.

Après vous avoir lus, ainsi que d’autres sources, je me dis que le raisonnement correct est peut-être plutôt : chaque année qui passe, mon cashflow net est de -3 300 € mais je rembourse 13 000 € du principal de mon emprunt, je m’enrichi donc de 9 700 € / an.

Laquelle de ces deux approches est-elle la plus juste ?

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de me répondre et à bientôt sur le forum,

John

Mon profil : J’ai 32 ans, suis cadre avec un salaire net d’environ 46k€, TMI 30%

Mes compétences : rien d’applicable ici (hormis expérience de la vente et de la négociation?)

Le bien :
- Type : appartement
- Année de construction : <1949
- RDC sur 3 étages, jouit malgré tout d’une bonne luminosité, 40.5m² + cave
- En location meublée depuis 1er Janvier 2019
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel, tout électrique
- Persiennes
- Belle coure récemment refaite avec verdure à la jouissance de la copro, accès direct depuis l’appartement
- Compteurs d’eau commun / électricité individuel. Relevés manuels.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires > non ; propriétaires débiteurs > non comptes sains ; ventes aux enchères forcées > non
- Pas de concierge
- Décoration : moderne mais très simple

Localisation du bien :
- Vincennes (94)
- Centre-ville proche ; RER et métro 1 proches
- Zone très dynamique car adjacent Paris
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien > pas de projet urbain notable

Rentabilité du bien :
- Coût du bien avec frais de notaire : 276 k€+15k€(notaire) +6k€ de travaux (payé par moi mais remboursé par ex-propriétaires) +3k€ (garantie)+1.2k€ (courtage)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 190 € (dont 50 € charges)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non

- Travaux immédiats : 6k€ de travaux payés par moi mais remboursé par ex-propriétaires
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien de notable
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : ?
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : ?

- Taxe foncière hors TEOM : 740€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 190€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 480€/an
- Travaux de maintenance annuels envisagés : 500€/an

- Rentabilité brute : 4.70%
- Rendement opérationnel brut : 4%

Financent du bien :
- Montant de l’apport : 30 000 €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.7% + 0.14%
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : comptable 480€/an
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : OK
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : RAS mis à part amortissement LMNP

Régime d’exploitation :
- location meublée : BIC réel LMNP

Cash flow :
- Revenus – frais – taxe foncière – intérêts emprunt = +9 700 € / an
- Revenus – frais – taxe foncière – remboursement emprunt = -3 300 € / an

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), vente

Timinel · #2

Bonjour

difficile de se positionner pour vous répondre, il manque des details personnels tres important.

comme vous le precisez , vous etes en cash flow negatif , mais vous avez un capital qui se rembourse .. pourquoi pas
vous ne paierez pas beaucoup d’impot PV si vous vendez non plus

une projection serait interessante car vous ne prenez pas d’impot la dedans ( ce qui est juste les premieres années ) mais ensuite ca va vite monter.

donc vous pouvez vous amuser a anticiper le marché et vous dire " je vends dans X années " quand les impots baissent encore mon cash flow mais c’est un exercice difficile et peu instructif il me semble.

l’important a mon avis est plutot de voir vos projets/ objectifs a coté et la compatibilité de celui ci:
- quel est votre reste a vivre / a quel point cet appartement nuit a votre capacité d’epargne
- vous etes en train d’acheter : le bien degrade votre capacité d’emprunt => est ce un probleme pour votre demarche actuelle ?

si il n’y a rien d’urgent ( treso mensuelle ok , capacité d’endettement correct …) vous avez le temps pour y reflechir apres votre achat.
et surtout en lien avec vos futurs objectifs ( vendre pour vendre n’apporte que du cash mal placé )
cdt

Stochastic · #3

Bonjour,

Votre seconde approche est la plus juste, même si pour être plus précis il faudrait calculer ce que vous rapporterait en intérêt votre cash flow négatif à la fin du prêt (sur une assurance vie par exemple).

Ensuite, tout dépend de vos envies:

- Souhaitez vous investir dans l’immobilier? Vous allez probablement être très exposé à l’immobilier ces prochaines années avec RP + Investissement locatif. Cela veut dire qu’il faut quand même que vous ayez confiance en l’immobilier et notamment dans la zone où sont vos biens (en gros, que le marché n’est pas baissier).

- Si vous ne souhaitez pas être trop investi en immobilier, alors il faudrait vendre et placer le capital sur un autre support en fonction de votre aversion au risque (PEA, AV,…).

- Si vous souhaitez être investi dans l’immobilier, garder votre appartement peut être une solution. Sauf si vous recherchez la rentabilité "à tout prix" et que votre objectif est avant tout l’enrichissement. Dans ce cas il pourrait être intéressant de vendre et de racheter un bien plus rentable (si c’est possible dans votre secteur). Cela veut toutefois dire probablement plus de travail (recherche, probablement travaux, probablement plus de lots également et donc de locataires,…).

Bref, la suite à donner à cet investissement dépend surtout de vos envies. Nous pouvons vous aider à définir les avantages et les inconvénients mais seul vous pouvez savoir ce qui est le mieux pour vous.

Bernard2K · #4

JohnBob a écrit :
Sur la base des informations qui vont suivre, je m’interroge sur les points suivants :

1/ Mon premier achat était-il un bon investissement ?

Pour conserver de la valeur : oui, puisqu’au bout de deux ans vous pourriez le revendre sans perte, c’est à dire que l’augmentation de valeur compense déjà les divers frais d’achat.
Pour la rentabilité en revanche, c’est plus mitigé. 4,7 % bruts, ce n’est pas terrible.
D’après vos calculs, vous devez être à environ 3,2 % nets, ce qui est déjà bien par les temps qui courent. Il n’y a pas grand chose qui rapporte plus, pour le même niveau de risque. Vous avez eu le nez creux de choisir la location meublée en LMNP au réel, ce qui n’est pas un choix fréquent chez les "débutants". En location nue, votre revenu net serait bien plus bas. C’est donc en partie grâce à ce choix adéquat de fiscalité que votre investissement est plutôt correct.
A propos, vérifiez quand même vos calculs de cashflow. Je suis étonné de ne voir nulle part de montant de charges de copro. Le locataire paie 50 € de charges par mois, ok, mais vous, combien vous reste-t-il à payer ?

2/ Dois-je le garder ou vaudrait-il mieux le revendre rapidement pour réinvestir dans un placement plus rentable ?
Je réponds par une autre question : savez-vous trouver un investissement plus rentable, pour un niveau de risque égal ou inférieur ?

Pour être plus précis sur ce qui m’interroge, j’avais jusqu’à présent le raisonnement suivant : chaque année qui passe, mon cashflow net (après remboursement de l’emprunt) est négatif et je dois débourser ~3 300 €.

Après vous avoir lus, ainsi que d’autres sources, je me dis que le raisonnement correct est peut-être plutôt : chaque année qui passe, mon cashflow net est de -3 300 € mais je rembourse 13 000 € du principal de mon emprunt, je m’enrichi donc de 9 700 € / an.

Laquelle de ces deux approches est-elle la plus juste ?

Les deux, mon capitaine. Vous augmentez votre capital net de 13000 € au prix d’un effort d’épargne de 3300 €.

De toute façon, il ne faut envisager de vendre le logement que quand il sera vide, car vendre un logement occupé, c’est se couper d’une grande partie des clients potentiels,
: les acheteurs de résidence principale. Donc, tant que le locataire reste en place, vous avez du temps. Profitez-en pour vous former sur l’investissement, ce qui vous permettra de mieux comprendre ces sujets et donc de faire des choix plus éclairés.

JohnBob · #5

Bonjour et merci à tous pour vos réponses détaillées qui m’offrent de bonnes pistes de réflexion,

Pour répondre à Timinel :
• Le cashflow négatif ne nuit pas gravement à mon budget et ne pèse pas trop lourdement sur mes finances
• L’achat de mon 2eme appartement est finalisé à 95% et le financement est déjà sécurisé donc pas de problème sur ce front

Pour répondre à Bernard 2k :
• Calcul de cashflow : j’ai intégré les charges qu’il me reste à payer dans la catégorie « frais » de mon calcul, elles sont donc comprises dans les -3 300€/an

Suite à vos inputs et à mes propres réflexions, voici mes conclusions à date : peu d’intérêt de mettre en vente tant que le logement est occupé, donc la priorité sera de mettre à profit ce temps pour me former sur les moyens d’atteindre des rendements supérieurs avec mes investissements futurs

Ensuite j’étudie pour l’instant 2 scénarios :
• Revente rapide pour réinvestir (au départ du loc) sur un(des) bien(s) plus rentables si je m’en sens capable
• Revente à n+5 pour minimiser l’impôt sur la plus value si comme je l’ai compris, il est possible de déduire 15% de la valeur d’achat en abattement au titre de travaux, sans justificatif, après le 5 anniversaire. Puis réinvestissement à déterminer.

Encore merci à tous d’avoir pris le temps de me lire et de partager vos avis,

John

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