Vente immobilière à un prix inférieur au marché et risque de redressement ?

cfp06 · #1

Bonjour,

Je m’apprête à signer un compromis de vente pour une maison en ville (usage mixte habitation - commercial) avec mon locataire.
Le montant sur lequel nous nous sommes accordé tient compte, entre autre, du prix de cession (en 2015) d’un bien similaire situé sur la parcelle adjacente, qui a fait l’objet d’une démolition et d’une construction d’un immeuble R+4
J’ai regardé sur le tout nouveau site DVF permettant d’avoir les prix de transaction. Or le bien a été revendu en 2017 au double du prix !

Si je vends ma maison (sur la base du premier prix, déjà très correct !), même si elle ne fait pas l’objet d’une démolition pour construction (l’acheteur - locataire actuel - souhaite rester dedans pour son activité), ne risque-je pas un redressement des impôts sur plus-values de la part du fisc, et mon acheteur des droits de mutation ?
Dois-je contacter les impôts pour un rescrit ?

Mon notaire n’étant pas très explicite sur le sujet, merci de vos avis.

Mots-clés : impôts, plus-values, redressement

Iqce · #2

Bonjour,

Ayant été dans un cas similaire, j’avais vu cela avec mon notaire, qui d’une part m’avait rassuré et d’autre part avait établi un argumentaire "au cas ou" (et rien ne s’est produit). Votre notaire n’est peut être pas très bon.

Sur la base de vos explications factuelles, sourcées, et de mon expérience je n’irais pas me signaler aux Impôts. Il y a des gens très bien qui comprennent parfaitement que l’on ne doit pas comparer brutalement tout et n’importe quoi. Par contre, il s’agit visiblement d’un secteur tendu, donc vous devriez avoir d’autres références de prix de vente, non ?

DrMinimal · #3

Bonjour,

Je n’ai pas d’avis sur le redressement, je souhaite par contre vous mettre en garde sur le risque de préemption si votre prix est très bas par rapport au marché et si l’emplacement est stratégique pour la ville.
On y pense peu mais quand ça arrive, on n’a plus que ses yeux pour pleurer.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Stochastic · #4

Bonjour,

Ce qui est certain c’est qu’il n’est pas possible de se baser sur une seule vente pour définir le prix du marché. Avez vous comparé à d’autres ventes similaires? De même, baser votre prix de vente sur une seule vente réalisée en 2015 (4 ans c’est long en investissement, les prix peuvent fortement évoluer en fonction des secteurs) est un peu risqué je trouve.

A votre place:
- Je m’assurerais que le prix fixé est cohérent vs le marché (prendre les transactions des 12 derniers mois dans votre secteurs)
- Soit le prix est cohérent: pas de risque avec le Fisc et surtout vous vendez au juste prix
- Soit le prix est trop bas: au delà du risque de redressement c’est surtout un risque de perdre de l’argent pour vous…

Dernière modification par Stochastic (09/05/2019 14h25)

GoodbyLenine · #5

cfp06 a écrit :
Le montant sur lequel nous nous sommes accordé tient compte, entre autre, du prix de cession (en 2015) d’un bien similaire situé sur la parcelle adjacente, qui a fait l’objet d’une démolition et d’une construction d’un immeuble R+4
J’ai regardé sur le tout nouveau site DVF permettant d’avoir les prix de transaction. Or le bien a été revendu en 2017 au double du prix !

Je pense que la valeur d’un bien qui a été reconstruit "à neuf" en 2016 ne peux pas vraiment se comparer à celle d’un bien non reconstruit similaire. En effet, ce bien n’est plus variement "comparable. Le coût pour démolir et reconstruire n’est pas nul, et personne n’aurait engagé ce coût sans espérer au moins le récupérer lors d’une vente ultérieure.

cfp06 · #6

Bonjour,

Effectivement zone tendue.

Pour le prix, attention: vente en 2015 (bon prix), puis revente fin 2017 (x2)

Je possède la dernière maison du quartier. Le reste est devenu des immeubles, et un très gros projet (avec la mairie, en ZAC: 200 logements, 50 commerces, multiplexes…) est en cours de réalisation à 200m.

Pour les autres références, cela va être compliqué. La transaction de mon voisin direct est la seule référence. Les autres, c’était il y a plus de 15 ans. J’ai aussi l’achat de parcelles pour la ZAC voisine, mais à plus de 30M€…

Comment expliquer (et surtout convaincre) à un (éventuel) contrôleur (zélé) du fisc que cela n’a rien de comparable: la maison du voisin a été vendue pour être démolie, rien ne devrait s’opposer à ce que l’on fasse pareil avec un promoteur, et historiquement, tout le quartier a fait de même.
Pour la préemption, le projet voisin actuel suffit à la mairie !

Le locataire actuel ne peux et ne veux pas déménager - ce que je conçois, du fait de son activité, et ne souhaite pas construire un immeuble une fois la transaction effectuée. Noble intention. Je ne suis pas naïf et mettrai de toute façon une clause de retour à meilleure fortune, pour profiter d’une éventuelle revente à court-moyen terme. Cela suffirait-il comme justification pour le fisc, ou plutôt cela risque plutôt de conforter l’idée d’une valorisation supérieure.

Le problème pour moi, c’est que s’il y a redressement, c’est après la vente, et qu’un redressement sur plus-value sur un bien dont l’évaluation double, ça fait très mal au portefeuille - le prix de vente ne change pas !

Complément: le bien revendu le double, c’est toujours la maison a démolir…qui se transforme maintenant en immeuble.

Iqce · #7

Encore une fois, les contrôleurs des Impôts sont aussi des gens "intelligents", donc vos arguments marchent aussi dans votre sens.

De toute manière à part aller faire un tour au CDI pour avoir un avis (un rescrit va être compliqué voir impossible), bien noter ce que l’on va vous dire, le jour l’heure du rdv etc vous n’avez guère d’autre d’alternative sauf à refuser la vente.
Perso, je changerais de notaire (bis)…Pourquoi payer quelqu’un qui ne défends pas vos intérêts ?

Canyonneur75 · #8

Bonsoir

Un point ne semble pas avoir été abordé:le bien est il libérable ou en d’autres termes, un congé peut il être donné au locataire actuel, soit dès à présent soit dans un avenir proche?

Dans la négative, vous disposez d’un parfait argument pour justifier votre prix de vente…

Dans l’affirmative, cela devient plus difficile à défendre.

Par ailleurs, avez vous été contacté par des acheteurs éventuels lors des projets de construction environnants?

Canyonneur

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cfp06 a écrit :

#6 09/05/2019 14h45

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#8 09/05/2019 19h48

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