Comment fonder une conciergerie Airbnb ?

Salut à tous,

Ayant quelques appartements sur Marseille, je souhaitais en mettre un en location courte durée (pour tester la rentabilité).

Après avoir passé pas mal de temps sur le forum, j’ai l’impression que bien placé, un appart peu être très rentable (mais très chronophage).

C’est pourquoi je recherche des retours d’expérience (récents) sur des conciergeries (marseillaises).
Mon but est de déléguer un maximum.

J’ai vu qu’Air bnb référençait quelques conciergeries, mais difficile de se faire une idée avec leurs avis certainement bidons.

Merci pour votre retour.

Sur paris, il y a déjà une offre structurée, par exemple: Conciergerie

Message édité par l’équipe de modération (07/01/2020 13h12) :
- correction du lien

Sur Marseille il y a Luckey, ils prennent 20% TTC de commission sur le montant de la réservation, avec un minimum de 40€. Je n’ai pas encore travaillé avec eux mais d’après eux ils s’occupent de tout:
"Annonce en ligne, réponse aux voyageurs, accueil sur le lieu, ménage… Nous nous occupons de tout."

Il y a déjà des dizaines de conciergeries existantes et pour sortir du lot, il va falloir être bon et réactif.
Elles proposent quasiment toutes la même chose (gestion de a à z) pour environ le même tarif (entre 17 et 20% TTC, sans minimum en général).

Le gros souci est de trouver une boite sérieuse.

J’ai un appart en Airbnb géré par une conciergerie que je juge sérieuse. Par contre je n’ai pas encore assez de recul pour savoir si ça vaut le coup.

Ce qui est sur c’est que c’est très traquille en gestion : ils font tout.

En terme de tarif, il faut évidemment refacturer le ménage.

La valeur ajoutée d’une conciergerie, c’est sa capacité à vendre le maximum de nuitées au meilleurs prix !

J’ai une amie proche, qui avec son mari, ont créé un service de conciergerie à Manille (Philippines) en 2017. En 3 ans, elle a récupéré la gestion de 150 appartements situés dans les deux quartiers les plus dynamiques.

Elle m’a indiqué récemment qu’un client lui a confié la gestion de son auberge de jeunesse, je pense que c’est plus facile en terme logistique.

Elle commence à aller un peu mieux, mais j’ai vu pendant les deux premières années qu’elle souffrait énormément, c’était même visible physiquement avec perte de poids, visage fatigué, sourire forcé.

C’est un travail extrêmement difficile avec des heures impossibles et très peu de WE, où il faut continuellement gérer des urgences car les "guests" ne peuvent pas attendre. Il n’y a rien d’automatique.

Son objectif est clairement de stabiliser l’activité et vendre la société.

La gestion d’un hôtel n’est déjà pas simple (alors que tout est sur place), la gestion de lots en diffus est extrêmement compliqué et les économies d’échelles inexistantes.

Airbnb a racheté il y plus d’un an maintenant la conciergerie "Luckey", malgré l’aide de la maison mère, je sais d’un "insider" qu’ils ont rencontré beaucoup de problèmes, que les commentaires sont en baisses et que la rentabilité est difficile à atteindre pour eux.

Donc personnellement, je resterai loin de ce business. Et franchement Sébastien Hanouna, je cite “le roi de la délégation”, c’est une mauvaise farce .

Dernière modification par Mestra (10/01/2020 10h54)

Erwan a écrit :

Pour avoir un exemple chiffré plus clair :

3 nuits réservées pour 4 personnes :
Ce qu’ils paient :
   3x100€ : pour les nuitées
   1x45€ : pour le ménage
   1x58€ : pour les frais de plate forme AirBnB (environ 17%)
Total : 403€

Ce que je reçois :
   3x100€ : pour les 3 nuitées
   1x45€ : pour le ménage
Total reçu BRUT : 345€

Ce que je dois payer :
   1x40€ : pour le ménage, on peut facturer plus que ça nous coute … ou moins
   1x12€ : pour les frais de plate forme AirBnB (environ 3,6% sur le total y compris ménage)
   1x54€ : pour la conciergerie (18% sur les nuitées hors ménage)
Total charges : 106€

Au final :
Ce que les clients paient : 403€
Ce que je reçois NET de charges (avant impôt): 239€

Je reviens sur les chiffres de votre message néanmoins très explicite et intéressant.
Je crains qu’il y ait des erreurs sur la façon de compter les pourcentages :

_Si Airbnb vous reverse 333€ à vous (345-12), en réalité il ne vous est pas possible de savoir combien le locataire a réglé, sauf à le lui demander expressément. Dans la pratique c’est largement plus de 20% soit 333/0,80=416,25€.
C’est une moyenne, c’est parfois davantage, parfois un poil moins, je vous invite à faire des simulations et comparer avec ce que vous avez perçu pour des séjours similaires. Ou demander à un locataire avec qui le courant passe bien.

Autre point, si la conciergerie prend 18%, elle prend 0,18 de ce que vous percevez en net.
Alors est-ce sur la base de 345€ ou 333€ vous semblez dire que c’est sur la base de 345€, cela donne 345x0,18=62,1€.
Ca vous coute en fait bien plus que 18% car c’est calculé sur un montant sur lequel vous payez une commission (les 12€) + un ménage restant à votre charge financièrement.
J’arrive à 345-40-12-62,1=230,90€ dans votre poche quand le locataire a réglé 416,25€.

Ca fait 45% de la location qui s’est envolé, on sait que passer par un site de location coûte de l’argent mais il est difficile de s’en passer, passer par une conciergerie coûte aussi et rogne nettement (c’est le cas de le dire) la rentabilité. Il faut que ce soit le prix de la tranquillité avec un service de qualité et un taux d’occupation restant au top en permanence.

S’il suffit de, faites-le et dites nous combien paie réellement le locataire pour un séjour et combien recevra le propriétaire pour ce même séjour. Ce n’est pas si évident d’avoir accès à plusieurs comptes.

Oui évidemment que j’ai comparé  !
Après je n’exploite pas le AirBnB depuis assez longtemps pour que les chiffres soient encore définitifs.
Il faut selon moi au moins 15 à 18 mois pour savoir combien on loue en LCD : une année pleine avec quelques mois avant pour avoir de bons commentaires et pouvoir optimiser son taux de remplissage et/ou le prix d’une nuitée

Mais en gros de ce que je peux voir de nombreux cas pratiques proche de moi et en partie du mien :
- Oui c’est clairement plus rentable (quand c’est bien géré)
- C’est d’autant plus rentable que la surface est petite (mieux louer un studio pas cher qu’un T3 … juste un peu plus cher)
- ça devient vraiment vraiment très rentable si vous gérez tout vous même … mais ce n’est pas l’idée que je me fais d’un investisseur heureux
- Mais il faut meubler (et plutôt bien) l’appartement donc c’est de l’argent, du temps et de l’énergie au départ que vous n’auriez pas eu à mettre pour une location nue
- Il y a un vrai risque sur la pérennité de l’opération (interdiction de location courte durée, nouvel impôt levé dans le futur ?, baisse continue des nuitées par concurrence accrue, etc …)
- C’est une dégradation plus rapide de l’appartement (et des meubles, même si parfois vous pouvez garder une caution)

Je suppose que vous voulez des chiffres plus précis.
Un studio bien géré en LCD dans mon secteur (achat aux alentours de 1’200€-1’400€ /m²) : en moyenne 900€-1’000€/mois contre 350€ en nue …
Par contre faut tout faire soit même à ce prix là.
Mais si on en gère 3/4 pendant 3/4 ans, on comprend vite que ça fait un salaire

Un T3 (70m²) bien géré en LCD : en moyenne 1’000€ à 1’200€/mois (100¨% délégué - gesiton et ménage) contre 600€ en nue
Mais les meubles pour 70m² commencent à compter dans l’équation.

Un studio est très vite rentabilisé; pour un T3, je dirais qu’il faut au moins 1 an pour rentrer dans ses frais (meubles, petites réparations).

Mon conseil : il ne faut investir en AirBnB que si l’appartement est rentable en exploitation classique.
Au mieux, vous optimiserez le temps que ça durera, au pire, vous n’êtes pas pris de court.