Max3786 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

-       Est-ce qu’a vu d’œil le projet parait viable ? La durée de prêt, j’ai vu des préconisations type 20ans, 25ans mais pour 50k€ ?

Oui il est "viable" a priori
Bien que je n’ai pas vu de montant de meubles et que les charges sont élevées (>2 mois de loyer). Que contiennent-elles?

Après cela dépend de ce que vous achetez et de vos objectifs (patrimonial, rendement,…)
Toujours comparer au prix et à la rentabilité de VOTRE marché sur ce type de bien.

50 ou 500k la problématique de la durée de financement est la même : elle dépend de la rentabilité de l’investissement et de vos objectifs (positionnement du curseur entre capitalisation et cash flow/taux d’endettement).
La durée de 25 ans devient une "obligation" sur des biens peu rentables qui plombent le cash flow en négatif sur 20 ans et moins (par exemple sur Paris ou Lyon).
20 ans est habituellement un bon compromis sur les villes de provinces avec une rentabilité correcte.

-    Faut-il un comptable pour une fiscalité type LMNP au réel ? (J’ai un ami comptable qui me dit que pour 1 studio je devrais m’en sortir…)

Un comptable est fortement recommandé mais pas obligatoire. Cela ne dépend pas du nombre de biens…

-    « Pas de CFE pour les entreprises qui font moins de 5 000 € de chiffre d’affaires », je suis bien concerné?

On dirait que oui. De toute façon vous serez exonérez la 1ere année.

-    Le propriétaire me dit : « en l’état le studio se louait très bien, pas besoin de faire de travaux », mais j’avoue que le laisser tel quel me dérange et je m’étais même dit, est-ce que le air Bnb ne pourrait pas être envisageable en vacance locative ?

On a pas de photo… Mais une petite mise en beauté ne lui fera surement pas de mal et permettra une meilleure mise en location.

-    Puis-je le louer un peu plus cher (10€ de + à la suite des travaux).

Certainement (10 euros c’est négligeable)…D’autant plus après le relooking et les meubles neufs.
Pour cela regardez le prix du marché en meublé sur des surfaces et localisations équivalentes. Et positionnez vous en moyenne haute.

-    Beaucoup parle du CashFlow, en faisant le calcul avec loyer cité plus haut sur tout le CF est à -18€/mois, (source; rendementlocatif, ss comptable et CFE) , je me dis, 18€ que je ne mettrais pas de côté en épargne sur les 300€ au minimum que je mets chaque mois ? ça ne me semble pas être une énorme contrainte.. ?

Le cash flow dépend de la rentabilité du bien (a priori fixe une fois le loyer établi) et de la durée de financement (le fameux curseur cash flow - capitalisation).
C’est en effet un faible montant sur l’année. Mais n’oubliez pas que vous aurez des coûts supplémentaires : vacances, charges, entretien…
Cela dépend encore une fois de vos objectifs long terme et de vos finances : dans 10 ans vous vous voyez avec 2 ou 10 appartements?
Mais commencer en négatif en meublé n’est pas bon signe pour la suite… Cf. question suivante

-      En terme de fiscalité, après simulation on m’indique qu’après 9ans, mes revenus fonciers vont considérablement augmentés, c’est identique pour l’ensemble des investisseurs? Sachant que je frôle les 30% en TMI aujourd’hui.
C’est normal… Plus votre bien est rentable, plus les impôts arrive vite.
Considérablement est un grand mot (il vous restera des quand même des amortissements).
Mais oui ces revenus imposables vont augmenter et vous faire peut être passer sur une autre tranche.
Votre cash-flow va se creuser en conséquence.

Conclusion : si c’est le prix affiché, il est à négocier. Notamment car les charges sont trop élevés (pour moi). Elles ont une réelle influence sur le prix de vente des appartements en locatif. C’est cela qui diminue votre rentabilité/cash flow car c’est 2 mois sur les 12 (en plus du mois de TF) qui ressortent de votre poche. Il faut donc que le prix d’achat soit plus intéressant que pour les autres biens. Ce que vous perdez en "charges", essayez de le gagner en mensualité… Après je ne connais pas VOTRE marché.

Dernière modification par Philref92 (06/07/2019 01h28)

Je prends notes de vos conseils à tout deux,

Oui il est "viable" a priori
Bien que je n’ai pas vu de montant de meubles et que les charges sont élevées (>2 mois de loyer). Que contiennent-elles?

Conclusion : si c’est le prix affiché, il est à négocier. Notamment car les charges sont trop élevés (pour moi). Elles ont une réelle influence sur le prix de vente des appartements en locatif. C’est cela qui diminue votre rentabilité/cash flow car c’est 2 mois sur les 12 (en plus du mois de TF) qui ressortent de votre poche. Il faut donc que le prix d’achat soit plus intéressant que pour les autres biens. Ce que vous perdez en "charges", essayez de le gagner en mensualité… Après je ne connais pas VOTRE marché.

Les charges comprennent charges communes générales, eau, charges gardien et d’ailleurs c’est sur ce poste que cela est le plus élevé 500€/865€ de charges annuelles.

Clairement, je souhaite continuer d’investir.. donc plutôt 20 ans de prêt pour ne pas bloquer d’autres projets .. si je comprends bien.
D’ailleurs, j’ai cru lire qu’il était possible de commencer à 18 ans et de prolonger de 2 ans avec la banque en gardant le même taux..

Prix affiché était en deçà (de 2000€), j’ai du prendre la décision de surestimer car il y avait quelques personnes qui avaient déjà fait une proposition au prix.
Dans le secteur  je vois souvent des charges allant facilement de 1000€ à 1500€ voir plus, j’en ai jugé après calcul que c’était un moindre mal.

vous etes à priori sur Grand Cerf/ pont Achard
donc rue bruyante et éloigné des Facs (meme si bus cela découragera les étudiants
(…)
- l’Impact sur vos finances personnelles,
si cela ne se passe pas comme prévu, disposez vous de revenus pour couvrir l’emprunt et les charges de copropriété ?

Vous avez l’air de connaître le secteur donc le bien se trouve côté Grand Cerf mais le studio ne donne pas du tout sur le boulevard, quasi équidistance (5 à 10 minutes à pied) de la gare, des cordeliers, iut, école des arts appliqués.
Je ne ciblais pas spécialement le côté CHU où les biens se font rares et les charges de co-pro drastiques..

Pouvez-vous éclaircir ce point lorsque vous dites: "si étudiants et proche gare, vous risquez d’avoir peu de candidats", s’il vous plait.

Concernant le prix au mètre carré, je n’ai jamais vu à présent de studio 25 m carrés au minimum à moins de 40-50k€ hélas.

L’impact sur mes finances, je l’ai anticipé, je me suis constitué une réserve d’argent liée exclusivement à ce projet.

Bonjour,

mes remarques rejoignent celles déjà émises :
- déjà, les charges de copropriété très élevées, en proportion du service (le chauffage n’est pas inclus).
- le niveau de rafraîchissement nécessaire : vous dites sol + portes. Si le sol est jauni, il est probable que tout dénote "ancien". Avec votre sol refait et vos portes repeintes, il restera plein de trucs qui dénoteront un appartement défraîchi, vieilli : modèles de lavabo, baignoire/douche, WC, robinetterie, poignées de portes, type de prises et interrupteurs, type de radiateurs, revêtement mur et plafond qui sont certes corrects mais pas neufs et donc pas parfaitement au goût du jour… Avec vos travaux économes, vous aurez un appartement "correct" mais qui ne se distinguera pas des autres. Si ça se loue comme ça, et faire des travaux coûteux ne permettrait d’augmenter le loyer que de 20 €, alors vous avez même raison de ne pas le faire. Mais il faut rester conscient que c’est un appartement défraîchi que vous achetez et qu’il restera "dans la moyenne".
- la rentabilité médiocre. Avec vos travaux a minima et des meubles neufs, vous serez à 6 % bruts environ.

Au total, je trouve que le projet n’est pas assez rentable.

Je note au passage que vous ne parlez pas du tout de l’emplacement. Or, vous connaissez l’expression : trois choses importantes : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Vous citez certes le quartier, mais l’emplacement c’est aussi : type de résidence, étage, exposition, luminosité, bruit… Un 5e étage avec balcon sur rue peu passante et ayant vue sur un parc, c’est mieux qu’un RDC sur cour…

Par ailleurs "plusieurs offres au prix" et le vendeur est en train de chercher d’autres acheteurs en négociant à la hausse ? Ce n’est pas sérieux. Si on a correctement défini son prix, dès qu’on a une offre correcte (au prix et avec un acheteur présentant un profil capable de payer), on va chez le notaire. Soit c’est un mytho qui invente ces offres au prix, soit c’est un en tout cas une personne pas fiable qui fait monter les enchères. Perso, je le planterais là, en lui disant "je ne devrais pas vous manquer vu que vous croulez sous les offres au prix. Je vous souhaite bien du plaisir".

Patrim c’est ici Patrim : rechercher des transactions immobilières pour aider à estimer la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr

Max3786 a écrit :

Il souhaite le vendre car il a suffisamment d’investissements à s’occuper..

Et celui-ci est le plus dur à louer…

Un bien au prix du marché et potentiellement rentable se vend en très peu de temps,sauf en zone défavorisée d’un point de vue emploi ou autre.

Une vente qui ne s’est pas faite en plusieurs mois,cela montre que le bien était positionné trop cher.
Un acheteur indécis ,c’est possible,plusieurs non.Le vendeur essaye de justifier le délai,mais cela n’est pas crédible.

Vous avez deux options:
- l’une de renoncer à l’achat,comme des contributeurs vous l’ont suggéré,
- l’autre de faire une proposition en dessous du prix demandé ,en vous basant sur la base Patrim ou en demandant conseil à votre notaire qui a également des références de vente dans la ville.

Surenchérir sur le prix proposé peut être envisageable pour une résidence principale,si on a trouvé un bien très spécifique que l’on en veut pas manquer,mais pour un investissement ,cela n’est pas la meilleure façon d’avoir une rentabilité correcte.

Pensez que souvent la bonne affaire se fait à l’achat et d’autre part,les 2000 ,voire 5000 euros,ou plus, que vous pouvez gagner à l’achat vont vous permettre de faire des travaux plus importants,donc de louer mieux et plus facilement.

Tant que les 10 jours qui suivent le compromis ne sont pas passés, vous faites ce que vous voulez sans pertes financières (hormis les frais de compromis si déjà signé). Sinon il faudra payer le séquestre (5 à 10%)

Si le compromis n’est pas encore signé vous faites encore ce que vous voulez. J’ai déjà refusé de signer un compromis chez le notaire avec les vendeurs en face (pour mon premier achat). Vous passerez pour quelqu’un qui ne sait pas ce qu’il veut mais ils ont l’habitude je vous rassure. Tellement de ventes n’arrive pas au bout…Vous êtes libre encore libre de passer à coté d’une "mauvaise" affaire.

Je n’ai pas bien compris le point sur les offres mais les rétractations passées. Mais dans tout les cas, le vendeur n’est pas très correct et le mériterait. Il ne peut par ailleurs refuser une offre aux prix.

Si le bien vous intéresse, je vous conseil de négocier un maximum, tant que rien n’est signé vous êtes en position de force. La négociation doit vous permettre de passer en cash flow positif sur 20 ans (au moins 500 euros les premières années).

Je vous conseillerais plutôt de laisser tomber (la relation avec le vendeur va forcément se détériorer donc la négociation va être délicate) et réfléchir à tout cela, cela vous aura formé et vous serez maintenant meilleur sur la recherche de biens.

En meublé, il est plus intéressant de trouver un bien plus cher (donc qui s’amortit plus) mais avec moins de charges (que vous n’aurez pas à refacturer à votre locataire) que le contraire. J’ai des biens payés relativement plus cher mais dont les charges cumulés (copro, TF) sont inférieures à 1 mois de loyer (pourtant sous loué par rapport au marché), je vous assure que c’est très confortable.

De mon coté j’évite de me positionner sur des biens avec plus d’1 mois de charges de copropriété. Pour cela, il faudra donc éviter gardien, gros espaces verts, chauffage central et dans une moindre mesure ascenseurs. Sinon, quand on arrive à 2-3 mois de loyer, je décote fortement ma proposition (du coup ca ne passe jamais et je pense c’est tant mieux).

Rendez vous compte, vous allez générer 4500 euros annuels si toujours loué mais vous allez payer 1400 de copro, TF et PNO, avant de rembourser le crédit et les futurs impôts. Ça ne peut pas passer sur un bien à ce prix. Alors ne parlons pas des biens que vous avez cités à 1000-1500 euros de charges…

Comme dit plus haut, calculer un renta brute et surtout nette de charges (copro, TF au minimum), vous y verrez plus clair pour comparer les investissements. Le cash flow suivra ensuite en fonction du financement. Si vous voulez un chiffre, je dirais de viser minimum 6.5% net. Car vous aurez d’autres charges à intégrer : assurance emprunteur, intérêts,…

Dernière modification par Philref92 (06/07/2019 17h35)

Bonsoir:

Je confirme ce point: Dans le délai de 10 jours après la signature d’un compromis l’acquéreur peut se désister sans donner de raisons.==>

="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965]

Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.

Ce droit s’adresse uniquement à l’acquéreur (qu’il ait signé une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente).

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. S’il conteste la vente, l’acquéreur peut en demander l’exécution forcée devant le tribunal de grande instance (TGI).

Après la signature de la promesse de vente, l’acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à la vente.

Ce délai commence le lendemain :

de la remise de la promesse de vente en main propre,
ou de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente.

La loi Macron du 6 août 2015 a porté le délai de rétractation de l’acheteur à dix jours à compter du 8 août 2015, alors qu’il était de sept jours jusque-là. Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie pas de ce droit. Une fois le compromis signé, il est engagé à l’égard de l’acheteur et ne peut pas revenir sur sa décision.10 août 2017