Vnico : étude de cas immobilier (prêt immobilier et holding)

Vnico · #1

Bonjour,

Pour notre prochain achat d’immeubles (en SCI et toujours a l’IS), nous allons passer à la vitesse supérieure en créant une holding qui sera détentrice de la sci a 95%.

Il y a t-il des membres dans le même cas que nous pour nous donner un retour d’expérience sur l’obtention du prêt quand un sci est détenue par une personne morale ?

Quelle est selon vous la meilleure façon de procéder ?
1/ créer la sci, obtenir le prêt comme nous le faisons habituellement (financement 110%, crédit logement…) puis faire racheter les parts de la sci par la holding
2/ créer la holding puis la sci avec la holding en actionnaire et demander le prêt

Un premier sondage auprès de banques sur la solution 2 nous montre que le prêt va nous coûter bien plus cher et que le coût global de l’opération 1 semble moins chère, mais peut être que c’est juste qu’on a demandé à la mauvaise banque.

Merci
Nicolas

Mots-clés : holding, prêt, sci (société civile immobilière)

carignan99 · #2

Je ne comprend pas pourquoi le coût de l’emprunt serait plus cher dans un scenario que dans l’autre?
Je ne vois par ailleurs pas l’intérêt du scenario 1?

Si vous avez fait le choix de créer une holding qui détient 95% de la SCI, c’est que vous jugez qu’il y a un intérêt à ce montage. Donc pourquoi ne pas tout bêtement faire les choses dans l’ordre : créer la holding puis la SCI. Entre les deux, vous faites votre demande d’emprunt (pour une SCI en cours de constitution).

C’est comme cela que j’avais procédé.

Vnico · #3

A priori, les garanties n’étant pas les mêmes, on passe en prêt professionnel avec un taux qui grimpe de 0,5 a 1 point de plus. On va voir avec d’autres banques s’ils nous racontent la même histoire

On préfère bien évidemment la solution 2 qui est plus simple.

RobertMiles · #4

- Vous souhaitez emprunter sur quelle durée ?

1% est le taux que j’ai obtenu à la caisse d’épargne pour racheter via ma holding des parts d’immobilier professionnel que je détenais initialement en nom propre.

- Vous devez avoir vos raisons de nicher une SCI en dessous de la holding, mais pourquoi le bien ne serait pas directement acheté par la holding ?

- Je rejoins Carignan, le scénario 1 va être long et fastidieux quand on voit la réactivité des banques…

- Les frais ne sont pas un problème via les sociétés, ils sont directement retranchés de votre montant imposable.

Lolo76 · #5

Bonjour à tous,
Je remonte cette file car je suis sur une même problématique.
Je souhaite rattacher mes sociétés SCI IS à une holding.
Mais je souhaiterai connaître vos retours d’expérience sur les conditions d’obtention de prêt immobilier:
Avez vous réussi à valider vos dossiers d’emprunt plus facilement et plus rapidement via un montage en holding? En effet comme l’indique RobertMiles, cela devient de plus en plus fastidieux d’emprunter via la SCI au fil de l’augmentation de son encours bancaire.

Vnico · #6

Bonjour,

On utilise ce montage depuis octobre.

A partir du moment où vous trouvez un banquier qui comprend le montage (ce n’a pas été simple), ce n’est finalement pas plus compliqué d’emprunter.

Au final, on a levé 1,2M€ de dette sans soucis dans une seule banque et on est en cours de négociation pour 500k de plus.

Nicolas

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