SebCaud [Ille et Vilaine] : étude de cas immobilier (quel statut juridique, holding ?)

bonjour Sébastien,

je n’arrive vraiment pas a saisir l’intérêt de créer une holding..

Pourquoi souhaitez vous faire ca ?

D’après ce que je comprend vous avez une entreprise en nom propre de laquelle vous sortez vos revenus.

Pour moi l’intérêt (pas le seul) d’une holding est de pouvoir investir ses bénéfices d’une societe (dans votre cas les bénéfices de votre activité professionnelle), vers une autres société (par exemple sci dans votre cas) sans passer par la case impôts (ou très peu).

Dans votre projet la couche holding est en trop.
Pourquoi ne pas juste passer par des SCI IR en direct ?

Bonjour,

Pourriez-vous détailler votre calcul de CF pour votre premier investissement ? Vu les chiffres que vous indiquez, même sans aucune fiscalité les premières années en LMNP, je ne vois pas comment vous pouvez être en CF positif.

Les montages type holding + SCI IS sont à la mode actuellement suite aux recommandations des vendeurs de formations. Or prenez le temps de lire les présentations des investisseurs immobiliers les plus aguerris sur ce forum, bien peu ont fait ce choix et cela ne les a pas empêché de multiplier les opérations.

L’élément déterminant selon moi est, si vous comptez avoir une ou plusieurs sociétés qui vont générer des bénéfices importants même après avoir retiré sous forme de dividendes/salaires suffisamment pour subvenir à vos besoins. Auquel cas passer par une holding permet de réinvestir dans d’autres sociétés avoir un minimum de frottement fiscal. Cela aurait donc du sens seulement si vos activités de mandataire et d’achat-revente sont exercées via des sociétés détenues par la holding. Faites vos calculs pour voir les économies d’impôts seront bien supérieurs aux frais de gestion de cette usine à gaz comptable.

NB : l’achat-revente régulier est de fait une activité de marchand de biens, ce qui présente des avantages ("frais de notaire" réduits en cas de revente dans les 5 ans) mais aussi de nombreux inconvénients (statut de pro de l’immobilier, assurances obligatoires, financement compliqué etc.).

SebCaud, le 18/05/2021 a écrit :

- Type : Mur commercial de 63m² acheté neuf
……
- CFE : 400 euros/an

Etes vous certain?

Si vous souhaitez mettre votre bien dans une sci, prévoir des frais de comptabilité et la fiscalité qui va avec.

Comme indiqué ci-dessus, vous semblez confondre les avantages de plusieurs activités/professions non compatibles entre-elles.

Si vous voulez faire des plus-values régulières, cela n’est pas possible sans tomber dans le statut mdb avec la fiscalité qui va avec.

Si vous voulez enchaîner les achats, il faut que vos revenus soient conséquents pour éviter d’être limité par votre taux d’endettement. La sci n’y changera rien dans votre cas. De plus, votre endettement est déjà bien entamé par votre RP pour de nombreuses années.

Si vous voulez avoir un cashflow positif, il vous faut des biens très rentables ce qui ne me semble pas être le cas de votre premier investissement locatif. Je vous conseille de vous replonger dans vos calculs de cashflow car avec 8% de renta brute, vous êtes/serez en cashflow négatif forcement.

Pour la holding, c’est totalement prématuré dans votre cas à mon sens.

SebCaud a écrit :

Sur mon LMNP, je suis en dépenses mensualiées à 937,55 (charges, intérêts assurance, capital, PNO, TF etc…).

Ces données ne sont pas compatibles avec ce que vous avez donné dans votre premier message (237k€ sur 20 ans).

Tout le monde se rejoint pour dire que, dans votre cas, la holding est prématuré.

Pourquoi ne pas déjà créer votre sci, enchainer un, deux, trois projets, montrer que votre stratégie fonctionne, accumulez de la trésorerie sur deux trois exercices…

Ensuite vous pourrez envisager la holding au moment de créer la deuxième sci.
Vous pourrez a ce moment là apporter vos part de la première sci dans la holding et partir sur le fonctionnement que vous envisagez.

Concernant les locaux commerciaux, attention, la période que nous vivons et allons vivre ces deux voire trois prochaines années risque d’être compliqué…

Pour ma part je stoppe dans ce domaine car avec 5 biens acquis en moins de 2 ans cela commence a représenter pas mal de (possibles) problèmes, et une gestion quotidienne intense, notamment si vous investissez dans des locaux vide, et pas mal de frais aussi…

bonne continuation en tout cas

au plaisir d’échanger !

Le différé à été de 5 mois ce qui m’a permis de ne pas rembourser le capital (850€*5 environ) et d’engrenger les revenus. Cela ne fait que fausser le calcul je vous l’accorde mais m’a permis de faire de la trésorerie et d’atténuer la perte Covid.

Le banquier m’a dit qu’il me suivrait plus sur du financement pro et que pour une politique où je multiplie les invest’ cela serait préférable pour lui en effet.

En période normale, donc sans différé et avec les 4 chambres louées (le cas sans COVID sur ce type de bien à Rennes), je serais à :

Dépenses mensualisées : 1392,40
Recettes mensualisées : 1 780,00 €

J’ai compté dans les dépenses :

Intérêts & Assurances
Remboursement Capital
Charges de copropriété
Electricité
Internet
Taxe foncière
Assurance PNO

Une vacance locative sur une chambre remet à l’équilibre.

Autre erreur non relevée dans la file, lourde de conséquences :

Quand vous écrivez vouloir holding avec sci IR pour limiter la Pv revente, c’est antinomique car une sci IR détenue par une personne morale a l’IS est de fait une sci à l’IS pour sa quote part de détention.

Autrement dit, avec ce montage, il est illusoire de penser couper les PV sauf à mettre une détention marginale par la holding, ce qui coupe grandement l’intérêt du montage.

Sur les locaux, je mets en garde aussi sur l’appréciation des biens qui n’est souvent pas aussi forte qu’en habitation, ce pour quoi la sci is fait sens à mon avis.

SebCaud, vous tordez les chiffres et donc la réalité à votre avantage, mais ce n’est pas ce que je constate sur la base des infos que vous donnez.

Mettons de côté les événements exceptionnels tels que le différé de crédit, qui n’est qu’un moyen détourné pour obtenir de la trésorerie à taux très avantageux, mais qu’il faudra bien rembourser un jour.

Lachignole note à juste titre qu’il faut déduire à vos 388€/mois de CF : la CFE, l’expert-comptable, les petits travaux, la fiscalité dans quelques années… mais n’oublions pas non plus le risque locatif ! Impayés, dégradations, vacance… ce poste est loin d’être négligeable sur la typologie de bien à haut risque (colocation) que vous avez choisie. Vous l’avez constaté par vous-même ces derniers mois.

Bref vous démarrez votre premier LMNP en CF neutre, et serez progressivement dans le rouge au fur et à mesure que la fiscalité augmente et le besoin en travaux augmente, ce qui est cohérent avec la renta de 9% en ultra-brut sur ce bien (1780*12/237000).

Vous parlez de faire de l’achat-revente sous 5 ans, mais cela sera-t-il pertinent sur un bien de ce type ? Votre renta n’est-elle pas déjà cohérente avec les prix du marché à Rennes (coloc à 9% ultra-brut), auquel cas la PV se limitera au capital remboursé, soit pas grand chose au bout de 5 ans d’un emprunt sur 25 ans) ?

Mon ressenti général est qu’il faut continuer de vous former (ressources gratuites telles que ce forum, quelques bouquins + votre activité de mandataire), rester sur des petites opérations en nom propre pour mettre en pratique et accélérer gentiment en limitant les risques (ex. studios ou T2 à travaux bien situés) et vous laisser encore quelques années avant d’envisager de grands projets et outres montages fiscaux complexes.

Sur le local commercial, vous avez zappé volontairement la question :

A combien estimez-vous les travaux d’aménagement pour un preneur "normalement constitué", disons ?

Bon, je vais lâcher un chiffre : 800 €/m², soit 50000 €.

Vous croyez que vous allez trouver un preneur qui va lâcher 50000 € pour aménager un local livré presque brut, puis vous donner 12000 € de loyer annuel (soit 16 €/m²/mois, ce qui me semble très très élevé pour une telle ville) ? Moi personnellement, j’ai d’énormes doutes. Quid si le local reste vide un an ? Deux ans ? Quid si, pour trouver preneur, il faut finir par accepter de baisser à 700 €HC/mois + 6 à 12 mois de carence de loyer pour aider le locataire à financer ses travaux ? Ce sont des choses qui arrivent, avec les locaux commerciaux.

Sur le banquier qui finance très volontiers une SCI en la considérant comme "pro", alors que le principal associé est travailleur indépendant et qu’il est déjà au taquet de l’endettement : vous avez beaucoup de chances d’avoir ce banquier ; mais moi personnellement, je ne serais pas étonné qu’il vous fasse faux bond au moment où il faudra vraiment financer votre projet, avec des explications du genre "non, mais ce sont de nouvelles règles qui nous ont été imposées au niveau régional !".

Pour les autres questions, les réponses vous ont déjà été données.

No, juste me désendetter personnellement et ma politique court termiste qui est de profiter de l’inflation des prix.