Choozpatate [94] : étude de cas immobilier (maison transformée en immeuble sans déclaration)

Clairement, ça pue. Rien n’est carré en apparence, alors quid de ce qui est caché ? Les baux ? Les travaux ? L’entretien ?

Quid de la situation des locataires ?
Vu que ça ressemble à de la location par appartenance communautaire, les locataires en place vont ils continuer à payer le nouveau propriétaire ?
Comment séparer les consommations d’eau et d’électricité ?

Alors je ne connais pas le marché parisien et ses complexités, mais la comme ça, jamais de la vie je ne m’intéresse à cet immeuble.

Est ce envisageable de considérer le bien comme loué en mode colocation ?

Etes vous certain de vos premiers calculs de rentabilité?
430x8x12/402840=10.2%
Je vous laisse faire le calcul pour la rentabilité nette. Vous oubliez les travaux annuels, la cfe, l’expert-comptable.. si vous êtes en meublé…

Pour la "décomposition" de l’immeuble  ce n’est pas un souci. Chaque locataire reçoit il sa taxe d’habitation ? Si oui, c’est que le propriétaire actuel a fait le nécessaire auprès des impôts (formulaire h2). Si vous restez en meublé avec forfait de charges, aucun souci. Si le propriétaire n’a pas fait les formulaires h2, c’est à vous de le faire (sinon vous paierez la taxe d’habitation), avec le risque de voir la taxe foncière fortement augmenter (ça m’est arrivé).

Que donne le DPE?
Pour ajouter un compteur edf pour chaque appartement, il faut vous renseigner auprès d’Enedis. Beaucoup en ont rêvé, peu l’ont fait.

Si le fond, récupérer un immeuble avec uniquement des chinois est un peu spécial. Pourquoi cela? J’ai acheté un immeuble avec une partie avec uniquement des locataires chinois et pour cause, ce sont les seuls qui ne sont pas regardant sur la qualité du logement si le loyer est bas. Est ce le cas?

A vous d’estimer la remise en état du bien. Il n’y a pas de souci avec les étrangers pour le paiement du loyer (moins qu’avec les français). Par contre, ils partiront d’eux même rapidement s’ils ne se sentent plus chez eux et là, vous devrez rénover les biens en série (budget et bras à prevoir) car personne d’autre que des chinois n’accepteront de vivre dans des taudis (mes chinois sont tous partis à la fin de l’année scolaire, jai relooué un an plus tard, le temps de faire les travaux).

Dernière modification par lachignolecorse (30/08/2019 08h22)

Bonjour,

déjà, je ne comprends pas l’intérêt d’acheter cher la rentabilité créée par autrui. S’il est rentable d’acheter une maison et de la transformer en immeuble, pourquoi ne le faites-vous pas plutôt que d’acheter ce qu’a fait autrui ?

Par ailleurs, je suis étonné du manque dans votre présentation d’une information capitale : la surface habitable.

Il est certain que la façon la plus simple de louer des studios aménagés dans une maison non officiellement divisée, c’est de faire des baux individuels de colocation. On explique aux locataires qu’on est "obligé de faire comme cela" et 99 % n’ont verront aucun inconvénient (ils veulent juste se loger). Les 1 % restant, vous ne les prenez pas. Ca ne résout pas le problème à long terme, notamment en vue d’une revente à la découpe, mais au moins c’est légal. Vu que les étudiantes ne vont pas rester éternellement, en faisant signer des baux de colocation aux nouveaux entrants, vous auriez assaini la situation en 2 ou 3 ans maxi. Là, en dénonçant la proprio aux autorités, vous l’avez mis dans la mouise et vous aussi. Vous pensez que ça pourrait se régulariser avec le paiement d’une taxe parking, mais ça a été supprimé depuis des années ! Le risque est l’obligation pure et simple de revenir à l’état antérieur. Nul ne sait jusqu’à quels emmerdements le bureaucratisme peut vous poursuivre. Vous avez ouvert la boîte de Pandore. Quelle mauvaise idée !

Enfin, bien sûr c’est une mauvaise idée que d’acheter un truc pas carré comme cela, en tout cas pas sans une forte décote.

Ca fait trois mauvaises idées au total :
- acheter cher la rentabilité créée par autrui, plutôt que de la créer soi-même
- acheter un truc pas carré
- dénoncer la situation aux autorités plutôt que de se donner la possibilité de régulariser discrètement et progressivement.

A mon avis, vous avez mené ce projet en dépit du bon sens.

choozpatate a écrit :

Quant à l’appel aux autorités, la déclaration du présent propriétaire étant que tout est carré et donc qu’il ne baissera pas son prix plus bas, le but est de le tester. Si c’est effectivement aux normes, le service habitat rentrera bredouille et je serai certain d’acheter un bien conforme à la législation.

Quelle est la probabilité qu’une propriétaire, qui ne parle pas français, soit 100 % aux normes ? Déjà les francophones ayant fait des études supérieures ont du mal à tout respecter, tellement il y a des obligations dans tous les sens. Comment peut-elle respecter des textes qu’elle ne peut pas lire et dont elle ignore même l’existence ?

Probabilité inférieure à 0,1 % à mon avis. Du coup, la question n’est pas "est-ce aux normes" mais "est-ce que les services inspecteurs vont relever et porter le pet, ou bien vont-ils être un peu coulants ?".

A mon avis, cette dame chinoise est partie pour 2-3 ans de galère administrative. Vous pouvez oublier ce projet et passer au suivant.