Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots)

Bonjour,

vous avez bien étudié le projet, on voit la rigueur issue de votre métier.

la rentabilité n’est pas extraordinaire, mais pour un bien déjà aménagé et avec peu de travaux on ne peut guère espérer mieux.

Pour ma part, je relève année de construction 1957 + chauffage électrique. Il faut regarder l’isolation des parois extérieures : murs, menuiseries et combles. Voire aussi le DPE et si possible les factures d’élec des locataires. Si ce n’est pas isolé comme c’est assez probable, le risque est que les appartements soient assez inconfortables en hiver, ce qui entraîne une rotation des locataires donc aussi de la vacance locative. Bon, on est dans le sud mais quand même.

L’isolation entre les appartements ne sert quasiment à rien d’un point de vue thermique (à partir du moment où ils sont occupés et chauffés, il n’y a pas de déperdition de l’un à l’autre donc il n’y a pas de raison d’isoler, pas plus qu’entre deux pièces du même logement) mais peut être utile d’un point de vue phonique.

Je vérifierais bien qu’il s’agit de vrais compteurs "EDF", avec le locataire qui prend son abonnement directement. Il peut y avoir des compteurs d’apparence EDF mais qui sont en fait des sous-compteurs.

Avez-vous déjà les diags obligatoires ? Epluchez-les bien. Je ne serais pas étonné qu’il y ait quelques non-conformités sur l’installation électrique, le tout étant de savoir si elles sont coûteuses ou non à réparer.

Je vérifierais aussi le nombre de lots au cadastre (1 seul ou 4 ?). Probablement un seul, ce qui n’est pas un drame, mais cela fait qu’en cas de revente, vous devrez vendre de la même façon en un seul "immeuble de rapport".

Enfin, 1957 -> des travaux, il y a toujours un truc en panne dans une vieille maison. Vous prévoyez 1200 €/an ce qui semble raisonnable mais encore un peu bas. Si vous devez traiter la charpente, ou réparer une fuite sur de la plomberie cachée/enterrée, ça chiffre vite.

@ Bernard2K : effectivement, n’ayant pas d’expérience dans les travaux ni disposant de temps libre, j’ai décidé que le premier bien soit déjà dans une bonne condition et prêt à être loué (quelques travaux d’aménagement et de décoration n’étant pas exclus), quitte à sacrifier

En ce qui concerne l’isolation les double vitrage en PVC ont l’air récent. Par contre, la toiture n’a aucune isolation, quand je suis monté dans les combles (non aménageables) par temps venteux, je sentais les courants d’air passer par les espaces entre les tuiles. Par contre, une bonne couche de laine de roche recouvre le sol des combles. Est-ce suffisant comme isolation par le haut en sachant qu’on est dans le midi? Un ami m’a fait une remarque comme quoi il n’y avait pas de bâche en dessous des tuiles qui protégerait d’une fuite en cas d’intempérie si jamais une tuile est déplacée par le vent. Pour l’isolation des murs extérieurs, il faut que je regarde ça lors de ma prochaine visite prévue ce samedi. 

J’ai demandé au notaire de m’envoyer tous les diagnostics, je les aurai demain dès qu’il les reçoit de la propriétaire du bien.

J’ai appris récemment (via le notaire) qu’il n’y avait a pas eu de division en lots de copropriété. Quels sont les risques que ça peut entraîner hormis l’impossibilité de revendre en lots séparés?

Les compteurs EDF sont bien individuels pour chaque appartement et un cinquième compteur pour les communs (juste un éclairage de l’escalier menant à l’étage car les 2 T2 du RDC ont leurs entrées indépendantes).

@ DDtee : je me suis rapproché du notaire recommandé par l’AI ce qui est peut être une erreur effectivement. Jusqu’à maintenant il est très à l’écoute de mes demandes et des questionnements, conseillez-vous tout de même me tourner vers un autre notaire?

Concernant l’emplacement, il s’agit de la deuxième ville du département ayant été considérée comme mal fréquentée et laissée à l’abandon, en tout cas pour ce qui concerne son centre ville. Elle est connue également pour son maire polémique qui a l’air être bien mieux apprécié sur le plan local que national et qui commence à faire bouger les choses petit à petit. J’ai déjà visiter quelques biens dans le centre visant des personnes à faibles revenus bénéficiant souvent des aides qui sont la clientèle la plus nombreuse dans cette ville. Des bien souvent pas très sexy qui ferait probablement le bonheur des bricoleurs dans l’âme. Moi pour ma part j’ai décidé de regarder plutôt vers les quartiers calmes et résidentiels un peu à l’écart du centre mais proche des établissements type IUT, médiathèque.  Je me dis qu’un T2 meublé dans ce secteur devrait bien trouver son locataire (jeunes actifs ou étudiants pour le plus petit).

Ce samedi je retourne voir l’ensemble avec un artisan pour voir le montant des travaux d’aménagement (cuisine équipée) et le T1 non encore visité.

On sent l’empressement de l’AI car elle m’a suggéré de convenir d’un rendez-vous avec le notaire ce jour même. Pas très bon signe non? Même si je sais que son mandat expirait vers la mi-mars et que la propriétaire avait un autre projet en tête pour son bien si la vente ne se faisait pas.

Merci encore pour vos conseils éclairés, je vous tiendrai au courant pour la suite.

tucano a écrit :

Par contre, la toiture n’a aucune isolation, quand je suis monté dans les combles (non aménageables) par temps venteux, je sentais les courants d’air passer par les espaces entre les tuiles. Par contre, une bonne couche de laine de roche recouvre le sol des combles. Est-ce suffisant comme isolation par le haut en sachant qu’on est dans le midi? Un ami m’a fait une remarque comme quoi il n’y avait pas de bâche en dessous des tuiles qui protégerait d’une fuite en cas d’intempérie si jamais une tuile est déplacée par le vent.

L’isolation (croisée) sur le sol des combles perdues est suffisamment efficace, peu coûteuse et facile à mettre en oeuvre.

L’écran de sous toiture (que vous nommez bâche) ne se pratique pas depuis de nombreuses années, c’est mieux mais pas indispensable. Une toiture assure normalement l’imperméabilité.

tucano a écrit :

@ DDtee  : je me suis rapproché du notaire recommandé par l’AI ce qui est peut être une erreur effectivement. Jusqu’à maintenant il est très à l’écoute de mes demandes et des questionnements, conseillez-vous tout de même me tourner vers un autre notaire?

A vous d’en juger, mon opinion/expérience est qu’il faut toujours avoir son propre notaire…

Bonjour

Si il y  a que le problème  de cloison , avoir si un plaquiste peut vous remonter une cloison devant dans un des 2 appart ( cela fera un plus phoniquement ) , a voir techniquement ce que cela fait deplacer (baignoire?)
Ce peut etre une situation intermediaire qui evite la demolition et permet le temps des travaux de louer un appart sur les 2 contigus (vu que la demolition est evitee)…

Un avis en passant

Apres si vous avez peur de la suite et que vous avez prevu la clause suspensive d’obtention de pret alors avoir 2 lettres de refus ne doit pas etre difficle …
Vous avez egalement le delai de retractation du compromis , ne vous laissez pas influencer par l’Ai qui ne cherche que ses sous , il s’en fiche que vous ayez des problemes apres coup , lui a fait son beurre …

A+

Ca serait mieux d’avoir effectivement une isolation phonique correcte, mais si ce n’est pas le cas, vous ne serez ni le premier ni le dernier à louer des appartements peu isolés phoniquement.

Lors des visites, si vous voulez être très honnête, vous expliquez que l’isolation phonique est un peu faible à tel endroit et qu’il faut éviter de faire du bruit la nuit. Après, vous avez fait votre boulot et c’est aux locataires de régler les détails entre eux. Ca se règle en discutant entre voisins.

Salut

Demandez a un plaquiste de faire une SAD qui est le systeme a mettre en oeuvre pour separer des appartements (normes coupe feu a respectet) ce sera mieux que le placo alveoler(une vrai daube qui disparait comme les plaques doublees de polystyrene )

Le meme systeme a faire entre appartement et circulation …

Rapide et fiable sans demolition …

Mais sans details difficile de vous preciser plus…

A+

Bonjour à toutes et à tous,

4 jours sont passés après la signature du compromis et 2 jours en comptant à partir du début de mon délai de rétractation et chaque jour qui passe fait naître des doutes supplémentaires.

Déjà la forme de cette vente fait que nous nous sentons lésés dans cette acquisition avec le jour du compromis qui nous a été imposé par l’AI et l’absence de tout élément de diagnostic avant la signature ce qui fait que nous passons des heures à les éplucher et à nous renseigner sur les conséquences pendant le délai de rétractation. Si tous les diagnostics étaient clean j’aurais probablement continué sur cette affaire qui a l’air plutôt pas mal pour un premier investissement (pas de gros travaux, renta pas trop dégueu, régime fiscal intéressant, bien situé…). Mais hélas tout n’est pas si rose….

Tout d’abord l’amiante. 2 conduits de ventilation en amiante ciment présente une dégradation du matériau, ainsi que 2 conduits de fluide (évacuation d’eaux pluviales?…. j’essaierai d’avoir plus de détail demain auprès de la société diagnostiqueur) dans la petite cour. Comme l’immeuble est en "L" je n’avais pas fait gaffe à cette petite partie de la toiture qui est en plaque fibro-ciment (le gros de la toiture que j’ai inspecté depuis les combles étaient des tuiles en bon état). Même si à court terme ces éléments n’ont pas la vocation d’occasionner des inconvénients, avec le temps et le durcissement probable des normes le problème refera surface et le coût deviendra considérable. Je n’ai donc pas pu tenir compte de ces éléments lors de la négo car les diagnostics n’ont été fournis que le jour du compromis. On nous a donc fait avaler des choses en précipitation en espérant que la pilule passe.

Au niveau de l’électricité un tableau électrique n’est pas conforme car placé trop haut pour atteindre la coupure générale en cas d’urgence. La solution serait peut être d’installer une ou deux marches mais c’est embêtant quand même car non connu avant le compromis, ainsi que les distances entre les prises et les points d’eau dans les salles de bain.

Sans parler de ce problème d’isolation phonique entre les appartements à l’étage.

Dum5000 a écrit :

Demandez a un plaquiste de faire une SAD qui est le systeme a mettre en oeuvre pour separer des appartements (normes coupe feu a respectet) ce sera mieux que le placo alveoler(une vrai daube qui disparait comme les plaques doublees de polystyrene )

L’artisan qui est passé le jour du compromis va me donner un devis demain, en fonction de ça je vais voir combien je dois ajouter dans l’estimation des travaux. Je pense quand même qu’il serait embêtant pour le locataire de ne pas pouvoir lancer son lave linge pendant la nuit…

Au vue de tous ces éléments j’ai quand même l’impression qu’on s’est fait bien couillonné car je les aurais bien utilisé lors de la négo pour baisser davantage le prix. Dans cette situation nous préférons nous rétracter sur cette affaire car le prix bien négocié est l’un des piliers de tout projet réussi, qu’en pensez-vous? Quitte à laisser entendre au vendeur plus tard que nous sommes toujours ouvert à l’acquisition mais compte tenu des nouveaux éléments….

Sur la méthode : ce n’est pas faute d’avoir prévenu "Avez-vous déjà les diags obligatoires ? Epluchez-les bien. Je ne serais pas étonné qu’il y ait quelques non-conformités sur l’installation électrique, le tout étant de savoir si elles sont coûteuses ou non à réparer."

Il faut avoir les diags avant, il faut avoir les devis avant. Parce que le chiffrage des travaux permet de faire une offre plus basse, arguments à l’appui.

Même dans la négo chez le notaire, il y avait encore moyen de faire. Se lever en disant "j’apprends seulement aujourd’hui qu’il y a des défauts, cela change les caractéristiques essentielles du bien, mon offre ne tient plus. J’estime qu’il y a au bas mot 10 k€ de travaux pour corriger ces défauts. Donc soit c’est -10 k€, soit je quitte cette pièce et vous avez perdu votre acheteur". Ils pouvaient gueuler tant qu’ils voulaient, c’était ça ou bien ils perdaient la vente, et vous auriez bien vu ce que le vendeur décidait. Quand on négocie il faut être prêt à renoncer à l’achat immédiatement, sinon le vendeur vous tient.

Maintenant, dans votre situation actuelle : il ne faut pas se faire une montagne des défauts révélés par les diags. Tous les bâtiments anciens ou presque ont des problèmes de présence de plomb, d’amiante ou de non-conformité électrique. Si vous excluez les bâtiments avec de tels défauts, vous n’achetez plus rien.

Le tout, c’est de bien voir si vous pouvez vivre avec et/ou combien ça coûte à corriger.

A vous donc de bien peser le coût, les inconvénients, et la rentabilité attendue compte tenu de ces éléments, et de décider alors.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2017 08h51)