Cobra34 [34] : étude de cas immobilier (déficit foncier)

Bonjour

difficile a dire il manque pas mal de parametre sur l’achat  ( les charges, la tf etc et voir le calcul de l’impot sur les PV dans l’equation serait plus parlant.

dans cette equation justement d’ou vient votre bénéfice ?  de l’impot pour moitié j’ai l’impression ( sans regarder le calcul )

si vous etes " certain " de faire une telle PV a la vente , ca tient sinon c’est pas mal de cash engagé pour 1 année .

l’année prochaine vous vous retrouvez dans le meme probleme.

ma question va plus vers la SCI :
1) IR donc j’imagine , pourquoi pas IS ?
2) pourquoi vouloir les conserver  plutot que de repartir sur une opération ?

il faudrait decrire un peu plus votre situation actuelle.
Oui les travaux vont reduire votre IR , mais " objectivement" la renta n’est pas extraordinaire.

pourquoi vouloir faire un In fine ? c’est " moins a la mode " en ce moment

cdt

Bonsoir,

La problématique de l’effacement des revenus fonciers a déjà été abordé récemment dans une autre file.

J’ai le sentiment que vous vous attaquez pas, vous aussi, à la cause première de votre problématique fiscale, à savoir être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

J’ai également l’impression que vous calculez pas correctement l’impact fiscal de votre opération :

- vos travaux (sauf les travaux d’agrandissement) pourront être déduits de votre revenu foncier et vous procureront un avantage fiscal de 30 + 17,2 % (à condition de ne pas générer de déficit foncier reportable sur les autres revenus pour lequel votre gain sera uniquement de 30% au mieux)

- votre plus-value sera calculée sur différence entre votre prix de vente - le prix d’achat (avec les frais de notaire), sans que les travaux ne puissent être pris en compte, et ce pour 2 raisons : vous les avez déjà déduits et on ne peut pas bénéficier 2 fois d’une réduction d’impôt et  d’autre part, comme l’a brillamment expliqué Bernard2k dans une autre file seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles de la plus-value. D’un côté, vous déduisez des travaux avec 47,2% d’économie d’impôt et de l’autre vous payez une PV à 36,2 %…

Par ailleurs, vous devrez attendre une échéance de bail de votre locataire pour donner congé, ce qui peut prolonger la période de location…

Par ailleurs, si vous renouvelez cette opération, les services fiscaux peuvent requalifier l’opération et vous faire tomber dans le statut de marchand de biens.

Je ne vois pas l’avantage du prêt in fine, en effet, si vous empruntez sur 25 ans, la baisse des intérêts sur les 5 premières années sera faible et donc l’avantage du prêt in fine discutable surtout que le taux d’intérêt proposé me semble beaucoup plus élevé qu’un emprunt amortissable…

L’avantage de l’imposition en LMNP ou via une SCI à l’IS est de pouvoir amortir le bien, ce qui permet de limiter pendant un certain nombre d’années l’imposition…

Avez vous mené une simulation complète ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/10/2019 22h18)