Willy : étude de cas immobilier (calcul de plus-value suite à rénovation)

Bonjour,

Je fais appel aux membres du forum car je suis un peu perdu.

Entre mai 2018 et Avril 2019 j’ai rénové simultanément 4 appartements au sein de la même copropriété.
A la fin du mois je vends l’un des lots et je dois calculer ma plus value.

En prenant en compte que je souhaite bénéficier de l’arrêt de la cour administrative d’appel de lyon de mai 2018 me permettant de majorer mon prix d’acquisition du matériel acheter par mes soins et poser par un artisan.

arrêt de la cour administrative d’appel du 3 mai 2018

EN prenant également en compte que je ne souhaite pas prendre de risques mais que je ne souhaite pas payer plus d’impôts que j’en dois…

Mes factures d’achat de matériaux sont bien à l’adresse du bien et les factures d’artisans mentionnant bien la pose des matériaux, lorsque ceux ci ont été posées par leurs soins.

Seulement sur les 4 lots, j’ai environ 200k de facture et c’est pour moi un vrai casse tête.

Voila comment je compte m’y prendre.

Pour le prix d’achat je fais un prorata au m2.

Pour les frais de notaires, les frais de mise en copropriété j’applique les tantièmes du règlement de copropriété.

Par contre la suite se complique.

Pour les factures de matériaux issus d’un achat global sur l’ensemble des appartements, plusieurs cas:

-Par exemple une facture de 20 radiateurs. Je prends précisément les 3 radiateurs installés dans le bien vendu.

-Pour les factures mentionnant précisément un matériel destiné à un corps d’état, mais dont le split est plus délicat, par exemple du placo,la peinture ou du parquet j’applique les tantièmes. et je la rapproche de la facture de pose de l’artisan ayant travaillé.
-Il va me rester un nombre important de factures matériaux, dont je n’aurai pas la facture de pose en face. je ne pourrais pas les prendre en compte.
-Je vais également avoir des factures avec du placo, de la peinture, mais aussi de l’acrylique, des sacs à gravats, du scotch… et je ne vois pas comment les traités. pour être précis il faudrait retiré les matériaux telle qu’acrylique, scotch, sacs à gravats, pour prendre en compte uniquement les matériaux dont un artisan mentionne la pose. mais vraiment j’ai 3 gros classeurs de factures…

Concernant les factures d’artisans:
-Celles ou il est précisé le lot concerné sont utilisées telle quelle.
-Celles ou rien n’est précisé j’applique mes tantièmes de copro.
-Celles ou un autre appartement est précisé, sont sorti du calcul
-Celles ou rien n’est précisé, mais qui sont de façon logique non destinées à l’appartement vendu sont sortis du bilan (par exemple une facture de pose de fenêtre ou d’ouverture de trémis, alors que je n’ai pas changé les fenêtres ni ouvert de trémas dans cet appart)

Facture d’artisan concernant les communs:
-Ayant effectué des travaux de colonne montante et compteurs d’eau, j’applique sur ses factures la règle des tantièmes.

En fait en effectuant ce travail j’aurai quelquechose de juste, mais j’aurai certainement des erreurs et je vais y passer un temps phénoménal. J’ai du mal a imaginer qu’il n’est pas de solution plus simple?

Avec la fatigue, j’espère que mon message est clair.

Quelqu’un a-t-il déjà été dans ce cas?

Je me pose peut etre trop de questions mais j’ai la hantise d’un contrôle fiscal tournant au cauchemard.

Message édité par l’équipe de modération (10/09/2019 09h46) :
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Mots-clés : comptabilité, plus value, sorti d'un lot