Peakykarl [Rhône] : étude de cas immobilier

peakykarl · #1

Bonjour à tous,

J’ai pour projet d’investir dans la région lyonnaise avec ma femme.
J’ai quelques notions financières, comptables et fiscales étant auditeur. Ma femme s’occupera plus de la partie aménagement, suivi travaux.
Mon oncle nous accompagne sur la partie travaux, il est artisan et coordonne différents corps d’états.

Nous avons visité deux biens :

Bien N°1 Appartement T3 74m²(114m² après travaux) , budget total de 430 000€ :

Appartement de 324 000€ avec 80 000€ de travaux (aménagement combles et création de 2 chambres et terrasse : +40 m²) et 26 000€ de frais de notaire
Soit un budget total de 430 000€

Projet de colocation à envisager avec 4 chambres louées 700€/mois, soit 2 800€/mois
Location 2 850€/mois (base 25€/m² pour 114m²)
Financement souhaité : 25 ans, différé de remboursement de 12 mois le temps des travaux

Prévisionnel du projet :
1) Ressources : 30 800€
Revenus locatifs : 30 800€ (1 mois de vacance sur la base d’une colocation de 2 800€/mois)
Rentabilité brute 7.16%

2) Charges : 22 524€
Mensualité de crédit prévisionnelle (25 ans, 1.15%) : 1 650€, soit 19 800€/an
Charges non refacturables annuelles : 324€
Gestion locative : (5% loyer) : 1 540€
Assurance PNO : 60€
Taxes foncières : 800€

3) Effort d’épargne annuel (charges - ressources) : + 8 276€

Les combles sont cédées à titre gratuit par le syndic, voté en AG. Il y a 1.75m de hauteur sous l’entrait et une pente faisant perdre 50% de l’espace, d’où 40m² habitable sur 74m² de surface possible.

2 options donc :
1) aménagement des combles avec création de deux chambres et terrasse de 15m² avec un budget de 80 000€ soit 2 000€/m² comprenant :
- isolation
- création de 2 chambres
- création sol + isolation
- création salle de bain
- création de l’escalier 3/4 tournant partant du salon

2) Sur-élévation du toit +70m² , budget de 175 000€ à 2 500€/m²
avec la problématique de logement tendu à Lyon, l’immobilier vertical est intéressant.
L’AG a déjà voté ok. A voir avec la mairie si possible
J’ai fait appel à un spécialiste en la matière sur Lyon, Paris, Strasbourg mais ne sait pas trop où je m’engage.
La banque ne suivra surement pas même si nous sommes bien entourés…
En plus je n’ai pas d’apport important à mettre et ne dispose pas d’un matelas de trésorerie suffisant (à ce jour 20 000€).

Bien N°2

Appartement de 324 000€ négocié avec 10 000€ de travaux de rafraîchissement peinture et parquet et 26 000€ de frais de notaire
Soit un budget total de 360 000€ ,
Location 1 700€/mois (base 25€/m² pour 68m²)
Financement souhaité : 25 ans, différé de remboursement de 6 mois le temps des travaux

Prévisionnel du projet :
1) Ressources : 23 100€
Revenus locatifs : 23 100€ (1 mois de vacance sur la base d’une colocation de 2 100€/mois)
Rentabilité brute 6.42%

2) Charges : 19 795€
Mensualité de crédit prévisionnelle (25 ans, 1.15%) : 1 390€, soit 16 680€/an
Charges non refacturables annuelles : 700€
Gestion locative : (5% loyer) : 1 155€
Assurance PNO : 60€
Taxes foncières : 1 200€

3) Effort d’épargne annuel (charges - ressources) : + 3 305€

Les biens seront loués en meublés d’où le LMNP. Je suis en train d’analyser le cas de la SARL de famille avec LMNP pour que l’on achète avec ma femme et j’attends aussi de voir le retour de certaines banques si elles financent dans ce cas facilement.
L’indivision peut également être envisagée, nous sommes mariés en séparation des biens.
Par ailleurs cela ne résous pas la problématique de transmission aux parents du conjoint survivant, donc à voir la mise en place d’un testament au dernier vivant pour figer cela.

Nous souhaitons également faire un montage de SCPI dans une SCI à l’IS avec US et PP mais je trouve dommage de ne pas profiter du régime LMNP pour nos investissements locatifs en "dur".
Nous souhaitons continuer d’investir dans du locatif si l’occasion est intéressante et créer un capital afin d’anticiper nos reconversions professionnelles d’ici 4 à 5 ans.
Nous sommes également à la recherche de bons contacts bancaires réactifs si possible crédit mutuel/cic (ils éditent leur offres de prêt en agence) car actuellement notre agence ne nous satisfait pas du tout. Egalement ces agences pratiquent la règle de l’endettement net en prenant en compte 75% des loyers, ce qui pour un investisseur immobilier est du pain béni.

Mots-clés : immobilier, investir, location

peakykarl · #2

Concernant le deuxième bien, le rendement est "faible" mais le potentiel de plus value assez important car il est déjà décoté par rapport au marché de 18%. Quand bien même nous serions sur une bulle ce que je trouve dans la région de Lyon, cela permettrait de se couvrir.
Après recherches, je ne trouve pas de gestion locative en deçà de 4%ttc et habitant en Île de France cette gestion me paraît nécessaire mais pas non plus à vil prix.
Concernant la GLI, est-ce vraiment nécessaire ? Peut on là aussi trouver moins cher que 2%?

Après simulations, le match LMNP vs SCI IS n’est pas évident en cas de revente du bien dans moins de 10 ans…
L’idée étant de ne pas avoir de revenus fonciers taxés à 30% ( PAS moyen de 12% + 17.20% de prélèvements sociaux).

Quelqu’un aurait-il fait un comparatif entre LMNP et SCI IS en mettant en avant les cas où la SCI IS l’emporte ?

Bien à vous
Karl

lachignolecorse · #3

Bonjour. Désolé de briser vos rêves (pharaoniques), mais vos projets sont dépourvus de réalisme.

Il y a de nombreux oublis dans vos projets et sous-évaluations de charges.

Je vous conseille grandement :
- de vous documenter sur la fiscalité
- de demander des devis pour valider vos hypothèses de calcul
- de parcourir ce site, et d’autres pour améliorer votre culture fiscale/immobilière
- trouver une banque qui vous suive (ça n’est pas nous qui allons pousser la porte du cm/cic à votre place).

Bon courage

Surin · #4

peakykarl a écrit :
Concernant le deuxième bien, le rendement est "faible" mais le potentiel de plus value assez important car il est déjà décoté par rapport au marché de 18%. Quand bien même nous serions sur une bulle ce que je trouve dans la région de Lyon, cela permettrait de se couvrir.

Vous devriez vous remettre en question. Qu’est-ce qui vous fait dire que ce bien aurait 18% de décote ? C’est énorme et il y a forcément une bonne raison, raison qui fera qu’en cas de crise, ce bien décotera plus vite que le reste du marché.
Les éléments que vous apportez ne nous permettent pas de juger d’une éventuelle décote ou j’ai mal lu.

Range19 · #5

Les données chiffrées sont effectivement assez irréalistes nécessitant des corrections et une vision un peu pessimiste ; je note une PNO faible, absence de charges de copro, pas de provision travaux… : sur 25 ans, c’est plus qu’improbable.
Autre étonnement : pourquoi mettre tous vos oeufs dans le même panier avec des rentabilités finalement médiocres ?
Je fais partie de ceux qui ne sont pas certains que les banques à robinets grands ouverts soient les meilleures amies de l’investisseur…

dalki · #6

peakykarl a écrit :
Nous sommes également à la recherche de bons contacts bancaires réactifs si possible crédit mutuel/cic (ils éditent leur offres de prêt en agence) car actuellement notre agence ne nous satisfait pas du tout. Egalement ces agences pratiquent la règle de l’endettement net en prenant en compte 75% des loyers, ce qui pour un investisseur immobilier est du pain béni.

Sachez qu’il n’y a pas vraiment de règle concernant la prise en compte de l’endettement dans ces agences, que c’est à la discrétion du Directeur d’Agence. Certains pratiquent la compensation en cas de CF positif (ce qui ne sera pas le cas sur votre projet) d’autre non. Certaines exigent que le client soit propriétaire de sa RP avant d’investir. D’autres non. Compte tenu des montants que vous souhaitez emprunter, il vous faudra être géré directement par une Directeur d’Agence. Mais compte tenu des montants que vous espérez emprunter pour deux biens, cela dépassera sa délégation. Cela ne sera donc plus traité en Agence.

Dans votre cas, vous risquez donc d’être (très?) rapidement bloqué en terme de financement d’autant que, comme vous le soulignez vous même, votre matelas de précaution est limité par rapport à l’ampleur de vos projets et que vous n’avez pas d’apport. Comme vous avez de la famille travaillant dans le domaine des travaux, ils pourront vous avertir sur le "risque" que représentent des travaux et que des dépassements ne sont jamais à exclure.

Vous indiquez vouloir capitaliser en vue d’une reconversion dans 4 ans : je note que ces projets vous demanderont un effort d’épargne important, du fait du CF négatif. Ils vont également grandement impacter votre capacité d’épargne vous privant, de fait, de la possibilité d’acquérir une RP après votre projet de reconversion.

Comme indiqué à juste titre par mes prédécesseurs, documentez vous, prenez le temps. Approfondissez vos recherches et vos connaissances.

Quelques remarques en vrac :
- la gestion d’une colocation par une agence est une fausse bonne idée. Gestion en direct, à longue distance, tout autant.
- pourquoi commencer par de si gros projets (non rentables qui plus est) plutôt que de réaliser plusieurs petites opérations?
- vos estimations chiffrées ne sont pas réalistes (frais comptable, etc)
- approfondissez votre connaissance du LMNP/LMP (déductibilité ou non des travaux, agrandissement de surfaces, etc)
- avez vous pris en compte que vous passerez en LMP lors de votre reconversion ?
- avez vous fait vos calculs pour ces deux projets en cas de mise en place de l’encadrement des loyers ? Serez vous en mesure de fournir "l’effort d’épargne" nécessaire pour combler le trou ?
- dernier point (mais pas le plus anecdotique dans vos hypothèses théoriques) : sachez que le CCM et CIC ne financent plus du locatif sur 25 ans (ou qu’à de TRES rares occasions).

peakykarl · #7

Bonjour à tous

J’ai choisi effectivement de n’aller que sur le projet avec moins de travaux.

De passer sur une gestion Airbnb avec 3 hypothèses après échanges avec plusieurs concierges prenant entre 20 et 25% de commissions sur CA
Couchages de 4 à 6
Recettes nettes de commissions de 25%
taux d’occupation moyen annuel 80%
Prix par nuit : 90€ - 120€

soit un revenu brut estimé par mois entre 2250€ (min) , 2500€ (moy) 3000€ (max)
En net 1700€(min) , 1900€(mot), 2250€(max)

Après rencontres avec plusieurs artisans et devis le budget travaux s’articule ainsi :
Parquet : 2000€
Cuisine aménagée + électroménager : 4800€
Ouverture dans un mur porteur dans le salon pour création de lumière (cf photos jointes) : 3500€
En attente d’accord de la copropriété
Création d’une seconde salle de bain : 3000€
Électricité : luminaires 800€
Mobilier : lits, canapé lit… 4000€
Dépose lambris , plaquiste pour création de niches et peinture : fourniture uniquement de 1000€ car fait maison
Soit total travaux et mobilier 19 100€

Au niveau des charges effectivement sous valorisés donc mise à jour :
Les travaux de façade, désamiantage,.toiture ont été fait et payés en 2017 , ouf 239 000€
Cf PV AG 2016-2017-2018

Assurance emprunteur simulée :120€/an pour deux
Charges non refacturables : 700€/an
Assurance PNO : 120€
T.fonciere : 1200€
Comptabilité : 500€
Soit 2640€ de charges annuelles et 220€/mois lissé

Crédit de 360 000€ , 25 ans , 6 mois différé , 1.30%, mensualités de 1406€ et 1416€ avec assurance emprunteur
Dont
Immobilier :315 000€
Frais notaire : 26 000€
Travaux : 15 000€
Frais de garantie : 4000€

Soit charges mensuelles de 1636€ (1416€+220€)

Revenus mensuels nets entre 1700€ et 2250€
Je prend la moyenne à 1900€
Soit cash-flow mensuel de +264€/mois

Renta nette entre 5.5%(bas) , 6.2% (Moy) 7,3%(haute)
Concernant le LMP,.la reconversion va se faire step by step. Je vais conserver une activité de conseil mais à mon compte via une EURL (IS).

Je m’interroge quand même sur le potentiel à créer au niveau de la lumière grâce au châssis dans le mur porteur.

La cuisine/salon côté Est et cour très sombre
Photo prise à 11h
url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/20309_img-20191016-wa0003.jpg][/url]

Cuisine côté gauche

Cuisine côté droit

Proposition de création de chassis pour lumière au dessus de la porte du salon

Avec pour origine la chambre qui se trouve juste derrière qui est très lumineuse

La fenêtre de la chambre donne au dessus de la porte du salon à droite

Dernière modification par peakykarl (16/10/2019 21h34)

Bernard2K · #8

Votre cas est intéressant car vos messages, sous leur apparence de rationalité et de calculs précis, sont juste totalement irrationnels :

1) vous nous dites vouloir investir à Lyon, sans aucune explication de ce choix. Lyon est un marché hyper tendu, hyper cher, donc très défavorable aux bailleurs (ratio loyer/prix, affaires moyennes qui partent dans l’heure, mauvaises affaires qui partent aussi, donc aucun moyen de faire de bonnes affaires).

Vous dites dans votre présentation être à Lyon, mais dans le présent fil vous dites habiter en Ile de France. Contradiction apparente à laquelle vous avez sans doute une explication ?

En première approche, mon interprétation est "voilà une personne qui habite sur un marché hyper cher donc hyper défavorable aux bailleurs (Ile de France), elle vient donc sur le second marché le plus tendu et défavorable aux bailleurs (Lyon). Elle vient donc à 500 km de chez elle, ce qui va lui compliquer fortement la vie sans y gagner sur rien. Choix totalement illogique".

2) Vous venez sur ce forum, très riche d’informations, sans tenir compte de sa richesse. Avez-vous lu par exemple les messages d’amoilyon, qui connaît l’immobilier de cette ville sur le bout des doigts ? Elle dit en substance qu’on pouvait encore faire de bonnes affaires il y a quelques années mais que c’est désormais de la folie, avec des prix hyper chers et des biens qu’il est juste illégal de louer (non conformes au RSD) qui partent pourtant vite et cher.
Avoir une richesse d’informations gratuites et de grande qualité sous le nez, et ne pas en tenir compte, cela vous paraît-il logique et rationnel ?

3) les foreumeurs, dans les réactions ci-dessus, vous disent que vous vous plantez. Ca fait un moment que je lis des études de cas sur ce forum, alors je peux vous certifier qu’il est très rare qu’un projet soit accueilli par des mises en garde aussi fortes et sévères. Vous réagissez seulement en intégrant quelques charges. Bénéficier de conseils personnalisés par des experts de l’investissement immobilier, et n’en tenir qu’à peine compte, cela vous paraît-il logique ?

4) votre projet est hyper peu rentable, alors vous réagissez en fabriquant de la rentabilité fictive : côté dépenses, allonger la durée de l’emprunt et sous-estimer les charges, et de l’autre côté des recettes très élevées en supposant une location airbnb qui est probablement impossible sans compensation (hypercentre et >60 m²) : Déclaration des meublés de tourisme | Ville de Lyon
Ne me dites pas que vous avez fait l’hypothèse de la location airbnb sans vérifier les conditions d’encadrement ? De toute façon, si ce n’est pas encore impossible, ça le deviendra très probablement car le sens de l’histoire est au durcissement de l’encadrement des locations saisonnières. Baser ses calculs de rentabilité, quand on investit sur 25 ans, sur une solution vraisemblablement déjà illégale, ou sinon qui le deviendra dans quelques années, est-ce logique, est-ce rationnel ?

Comment une personne intelligente, comme vous, peut-elle se fourvoyer ainsi dans des raisonnements totalement illogiques ? Très probablement, parce que vous avez intégré des biais émotionnels et idéologiques très forts qui vous empêchent de voir la réalité en face. Cela pourrait peut-être se résumer de la façon suivante : "mon boulot actuel est très très prenant et stressant, et je ne le supporte qu’en me disant que, d’ici 4 ans au maximum, je ferai autre chose. Pour atteindre cet objectif de faire autre chose, je me suis mis dans la tête que j’allais devenir riche grâce à l’investissement locatif à Lyon. Donc je fais des plans qui, sur le papier, me rendent riche avec l’investissement locatif à Lyon. J’ai écarté et je continue à écarter toutes les informations qui pourraient montrer que mes plans sont faux, sinon ça veut dire que je ne pourrai pas faire autre chose d’ici 4 ans et cette pensée m’est insupportable".

Je peux me tromper bien sûr. Mais la logique sans doute brillante que vous exercez dans votre métier d’auditeur, essayez de l’appliquer aussi à vos projets privés, sous peine de grosse désillusions.

Bon courage pour la suite.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2019 20h32)

amoilyon · #9

B2K a écrit :
2) Vous venez sur ce forum, très riche d’informations, sans tenir compte de sa richesse. Avez-vous lu par exemple les messages d’amoilyon, qui connaît l’immobilier de cette ville sur le bout des doigts ? Elle dit en substance qu’on pouvait encore faire de bonnes affaires il y a quelques années mais que c’est désormais de la folie, avec des prix hyper chers et des biens qu’il est juste illégal de louer (non conformes au RSD) qui partent pourtant vite et cher.
Avoir une richesse d’informations gratuites et de grande qualité sous le nez, et ne pas en tenir compte, cela vous paraît-il logique et rationnel ?

Pour l’allusion, je viens également poster.

Lyon, intra muros est un marché extrêmement tendu. Les contre visites sont inexistantes, d’autant plus avec des artisans, et l’attente des devis.
Tous les biens que j’ai retenu, depuis les quelques années que je suis en recherche, sont partis le premier jour de visite. Tous. Même ce grenier, à usage de grenier, sans accord de la copro pour passer en habitation, qui est parti au prix, sans condition, et que j’ai revu 2 ans après sur ce site. Visiblement la copro a refusé le changement de destination.

Pour 2 biens que j’ai acheté, mon petit bonhomme était avec moi. Le jour de la parution de l’annonce, il FAUT être réactif. " Vous êtes sur place ? Bien, j’arrive dans 30 minutes".
Le mois passé, cela faisait 7 mois qu’un bon ami cherchait un T2 dans le 7ème. Il n’a jamais réussi à se libérer le jour de la parution de l’annonce, et se désespérait de n’avoir que des visites annulées au motif de " déjà vendu". Il a enfin pu en visiter un, et il n’a pas traîné à signer. Autant dire que le week end suivant, on avait déjà le verre de champagne à la main, rien qu’avec l’offre contre signée par les vendeurs.
Le bureau que j’achète actuellement, je suis passée 2ème position pour visiter. J’ai eu l’immense chance que le 1er se donne la journée pour " réfléchir". Quelle idée … On était encore 6 sur la liste de visite du matin, et pendant ma visite, l’agent a encore été rappelé pour fixer un horaire.

Je m’interroge sur la durée de vente de votre bien. Des rentabilités moisies comme un exemple de ce jour avec un renta brut brut de 4.1% ( youpi…) se vendent. Pourquoi le votre n’est il pas encore vendu ? Pas sur le marché ? Pas de visite possible ( succession, personne sur place, locataire réfractaire aux visites) ou prix pas conforme au marché?

Quel est le secteur de votre bien ?
Avez vous la capacité logistique de la gestion en airBnB ? le temps disponible ? L’envie de changer des draps tous les 2 jours, et de les remplacer tous les 2 mois ?

peakykarl · #10

Bonjour

Bernard, votre plume pamphlétaire m’anime toujours autant.
Je suis conscient de la chance que j’ai d’avoir des conseils de professionnels comme vous tous et suis très reconnaissant mais j’apprécie aussi challenger et passer à l’action car à quoi bon lire et de pas pratiquer ?
Rencontrer des architectes de France, artisans, faire des devis , plans de conception, business model : cela est.tres enrichissant.

J’ai visité le bien avec un architecte et il faudra prendre rdv avec les architectes de France pour savoir s’il est possible de créer l’ouverture dans le mur et enlever le parquet stratifié et poser du parquet dans les 2 chambres car l’immeuble est classé et il peut y avoir des tomettes sous le stratifié qu’il faudra garder.

Je navigue entre Lyon et Paris du fait de clients historiques à Lyon.
J’ai également un oncle qui y habite.
Effectivement je n’y serai pas tout le temps sou l’idée de faire du Airbnb avec un concierge, le bien étant dans le quartier historique du vieux Lyon , classé historique UNESCO.
C’est un mélange parisien des quartiers du Marais et grands boulevards, cela ne désemplit jamais d’où le taux moyen de remplissage de 80%.
Je vous rejoins totalement sur l’aspect éphémère du Airbnb et cela ne sera que transitoire, l’idée étant de louer en LMNP longue durée avec un loyer à minima de 1700€ en se plaçant sur un bien luxe et très bien situé à proximité de la Gare Saint Paul et de la presqu’île.
Pour information pendant la fête des lumières 4j/an , la nuitée avoisine 450€ pour mon bien.
Pendant les autres manifestations et congrès qui se tiennent à Lyon, la nuitée explose aussi.

Effectivement j’ai aussi pensé qu’il y avait anguille sous roche mais ce bien est une succession et la femme doit partir à l’étranger début 2020 et subir une intervention chirurgicale avant.
La propriétaire est par ailleurs présidente du SYNDIC et est très au fait de l’historique de l’immeuble ce qui est un bon point.

La rentabilité est certes loin des 10% brute mais ne sera pas grever par des lourds travaux.
Le potentiel de plus-value latente est aussi à apprécier, et après estimations sur meilleursagents on ressort entre 10% et 20% si on se place sur du bien prime.
L’idée du 25 ans est de lisser le risque et l’effort d’épargne mais j’envisage une revente du bien avant 10 ans.

Le bien n’a pas été loué depuis plus de 18 mois donc pas d’encadrement de loyers , autre point positif.

Effectivement avec 68m2 je deviens hors la loi mais quel est le risque réel ? Sachant que l’idée est de faire du Airbnb sur 2 ans au plus avec un professionnel de l’hôtellerie en tant que concierge.

Dernière modification par peakykarl (18/10/2019 21h19)

carignan99 · #11

Votre dernière phrase me laisse sans voix…Oui, oui, je sais, je fraude, et alors?

Tiens, à ce sujet, je serais curieux de connaître les résultats de vos recherches (que vous n’aurez j’imagine pas manqué de faire) concernant le risque (je vous cite) ’réel’ de frauder la marie de Lyon…tout en postant tranquillement les photos de votre ’futur’ bien sur un forum public.

Sans compter l’éthique (on a tous la nôtre), faut quand même être inconscient.

Surin · #12

peakykarl a écrit :
Quel est le risque réel ?

50000€
Location saisonnière : les nouvelles règles à respecter à Lyon

Bernard2K · #13

Je ne relèverai qu’un seul point :

j’apprécie aussi challenger et passer à l’action car à quoi bon lire et de pas pratiquer ?
Rencontrer des architectes de France, artisans, faire des devis , plans de conception, business model : cela est.tres enrichissant.

Qui vous dit de ne pas passer à l’action ? Certainement pas moi. Personne n’a opposé passer à l’action/ne pas passer à l’action. C’est votre choix de ville et de type de biens qui est très étonnant. Il y a d’autres endroits et d’autres types de biens qui permettent de dégager plus de rentabilité, plus facilement. On émet des réserves sur votre typologie de projet, vous répondez "quel intérêt de lire et ne pas pratiquer", autrement dit "vous êtes en train de me dire de ne pas passer à l’action". Déformer nos propos à ce point, répondre à ce point à côté de la plaque, c’est un haut niveau d’incompréhension.

Si vous avez involontairement ce haut niveau d’incompréhension, je vous suggère de relire le passage de mon message précédent sur les biais.

Si vous avez volontairement ce haut niveau d’incompréhension, ça veut dire que vous voulez utiliser vos qualités réthoriques afin de polémiquer avec moi. Ce déploiement de l’art polémique ne sert néanmoins pas d’autre but que celui que j’expliquais plus haut : protéger vos biais pour protéger la belle histoire que vous racontez. Mais cela va tourner court car, dans la polémique, il faut être deux. Or, la façon dont vous dépensez vos sous ne me fait ni chaud ni froid. J’ai fait des mises en garde, après vous en faites ce que vous voulez.

Avant-dernière chose au passage : il me semble que le loyer que vous envisagez en location à l’année est surestimé.

Dernière chose au passage : les immeubles très anciens sont souvent caractérisés par une très faible isolation thermique et phonique. Quand on veut garder les tomettes anciennes au sol et les poutres apparentes au plafond, il est juste impossible d’isoler phoniquement entre deux étages, puisqu’on voit, à chaque étage, les deux faces du même très mince plancher. C’est supportable en location saisonnière, plus problématique en location à l’année.

Tout cela étant dit, je vous souhaite de très bonnes aventures immobilières.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) [ 1 2 ]	37	5 212	31/01/2018 21h17 par Candy
Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (acheter la RP du propriétaire puis lui louer ?)	10	2 256	27/03/2018 13h58 par arkamoon
Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (cash flow négatif)	1	1 062	21/03/2017 23h09 par Bernard2K
Peakykarl [Marseille] : étude de cas immobilier (LMNP/Airbnb)	3	1 653	31/05/2023 01h05 par Rodin
Lebridgeur : étude de cas immobilier (étude de cas comparative) [ 1 2 ]	28	4 708	29/11/2020 21h13 par lebridgeur
Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive)	15	3 152	26/10/2016 12h33 par Setanta
Cricri77700 : étude de cas immobilier (vente d'un patrimoine immobilier physique) [ 1 2 3 ]	58	15 843	27/10/2022 15h09 par cricri77700

Peakykarl [Rhône] : étude de cas immobilier

#1 12/10/2019 16h17

#2 13/10/2019 18h59

#3 14/10/2019 03h13

#4 14/10/2019 07h53

peakykarl a écrit :

#5 14/10/2019 08h38

#6 14/10/2019 09h27

peakykarl a écrit :

#7 16/10/2019 21h14

4 #8 17/10/2019 08h35

1 #9 17/10/2019 13h27

B2K a écrit :

#10 18/10/2019 13h36

#11 18/10/2019 13h57

#12 18/10/2019 15h01

peakykarl a écrit :

#13 18/10/2019 19h06

Discussions peut-être similaires à “peakykarl [rhône] : étude de cas immobilier”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)