Sebing [33] : étude de cas immobilier (rachat de la part d'un appartement à son ex)

maxlille a écrit :

Bonjour,

Pourriez-vous nous indiquer la valeur d’acquisition de l’appartement ?

A ce stade, à moins d’une contrainte matérielle immédiate (ou d’un conflit ouvert avec votre ex), il serait peut-être judicieux de vous mettre d’accord sur la vente de l’appartement une fois le locataire parti ?

Attendre moins de 18 mois, pour "gagner" éventuellement 28k de plus. Je ne connais pas le marché immobilier à Bordeaux, cependant si la tendance est haussière, rien ne presse ?

Éventuellement faire quelques petits travaux après le départ du locataire pour rendre le bien plus attractif ?

Vous n’auriez alors pas à racheter quoi que ce soit, qui plus est d’engager des fonds sur un investissement qui pourrait ne pas être très rentable au final.

Bonsoir merci pour vos remarques.
La valeur d’acquisition était de 92 000€.
Il faudra effectuer des travaux au départ du locataire car il n’a pas était entretenu, ce qui rend la vente plus difficile.
Attendre 18 mois, même si on est pas en conflit est long car ça fait déjà 9 mois que l’on est séparé et quand on n’ est pas divorcés on a toujours les biens en commun, … et on ne peut tourner la page pour avancer ( acheter une voiture, …).
Cordialement
Sébastien

Bonjour,

L’appartement fait partie des biens à répartir et nous souhaiterions ne plus l’avoir en communauté lors du divorce.

Mon épouse ou moi serions d’accord pour un éventuel rachat par l’un de nous.

La valeur du bien n’a pas était défini explicitement mais devrait être celui que je vous ai donné.
Oui j’ai la capacité financière d’assumer un prêt.

Ce que je me demande si c’est rentable de garder cet appartement pour investir ou faut il mieux le vendre, placer l’argent récupéré puis investir en achetant un autre bien à crédit.

La valeur du bien c’est 122k€ ? En tenant compte du loyer ?
Etes-vous certain que le locataire partira à la fin du bail ?

C’est en effet difficile de se prononcer. Les seuls conseils que l’on peut donner dans ce genre de situation - et ne le prenez pas mal - c’est "il ne fallait pas divorcer", si malgré tout divorce, eh bien autre conseil "il ne fallait pas investir en couple car en cas de divorce, c’est compliqué".

A mon avis il sera difficile de vous entendre sur un prix en vendant à l’un ou à l’autre, il doit être plus sûr et simple de mettre en vente.

Je souhaiterai juste savoir s’il est rentable de racheter l’appartement au prix de 61/62K€ (crédit total) et donner un préavis à mon locataire à la fin du bail afin d’y faire des travaux pour le vendre ou le passer en meublé ou s’il vaut mieux le vendre maintenant et investir sur un autre projet qui serait plus rentable.
Je n’ai pas dis que nous nous entendions pas mais attendre 18 mois n’était pas la meilleure des solutions car vivre séparé mais toujours sous le régime de la communauté sont difficiles car empêche de tourner la page et d’aller de l’avant.

sebing a écrit :

Je souhaiterai juste savoir s’il est rentable de racheter l’appartement au prix de 61/62K€ (crédit total) et donner un préavis à mon locataire à la fin du bail afin d’y faire des travaux pour le vendre ou le passer en meublé ou s’il vaut mieux le vendre maintenant et investir sur un autre projet qui serait plus rentable.
Je n’ai pas dis que nous nous entendions pas mais attendre 18 mois n’était pas la meilleure des solutions car vivre séparé mais toujours sous le régime de la communauté sont difficiles car empêche de tourner la page et d’aller de l’avant.

Vous n’achetez pas 61/62k€… aujourd’hui, vous avez encore un prêt sur ce bien. Si vous achetez ce bien à votre futur-ex, vous devez continuer à rembourser le prêt restant ET la moitié de la valeur à votre futur-ex. En général, il est préférable de casser le prêt actuel,  et refaire un prêt d’un montant du CRD du premier pret additionné de la valeur rachetée. N’oubliez pas qu’il y aura les frais de mutation à payer (a négocier avec votre futur-ex)

Pour l’éviction du locataire, je vous conseille de relire les différents motifs possible de rupture de bail. Passer de nu à meublé n’est pas un motif légitime.

Dernière modification par lachignolecorse (15/10/2019 20h17)

Là vous parlez du prix de vente théorique estimé avec le locataire. Votre ex sera d’accord pour ce prix-là ou ne va t’elle pas reclamer la part en "vide" ?
Il ne s’agit pas d’une vente classique à un acheteur inconnu…

Il y a des points à éclaircir avec elle déjà.

Vendre dans le cadre d’un divorce peut être préjudiciable pour le vendeur et mettre l’acheteur en position de force pour négocier (c’est un levier que j’utilise personnellement, car les vendeurs cherchent souvent à tourner la page). Aussi, vous pouvez essayer de proposer un prix à votre ex-épouse pour lui racheter ses parts : au prix qui ferait que ce bien serait rentable pour vous.

Si cela ne l’intéresse pas et qu’elle en attend le prix estimé, ce qui est probable, alors vous vendez. Mais peut être qu’elle aura envie de tourner la page, de récupérer ses billes, et de passer également à autre chose.

En écartant la séparation et en regardant juste le fait de prendre un crédit de 61K€ pour acheter ce studio à Bordeaux loué 440€ HC d’une valeur aujourd’hui estimée à 122 000€ occupée et 150 000€ libre.
Le bail va jusqu’à février 2021.

Quel est pour vous le meilleur investissement :
-Racheter la part en prenant un crédit de 61 K€ et le revendre dans 16 mois pour investir dans un autre appartement.
-Racheter la part en prenant un crédit de 61 K€, le garder et le passer meublé au départ du locataire (pas de date de départ).
-Le revendre occupé puis placer l’argent récupéré (plus de crédit) et investir dans un autre appartement
-Le revendre libre dans 16 mois et placer l’argent récupéré (plus de crédit) et investir dans un autre appartement
-ou autre solution que vous envisagez

Cordialement

Sébastien

lachignolecorse a écrit :

A priori, revente vide dans 16 mois. Mais vous devriez chiffrer chacun des scénarios. En tenant compte :
- des frais de mutation si vous rachetez la part de Mme
’- le coût de le passer en meublé, et avoir un appartement avec un rendement moindre par rapport à ce que vous auriez pu avoir sur un autre projet (un diction dit aussi : un tient vaut mieux que deux t-u l’auras)
- les frais notariés que vous devrez repayer pour un nouveau projet
- de votre situation fiscale
-…

Faites vos simulations d’un point de vue purement patrimonial avec une vision à 10 ans par exemple. Et mettez les points "logistiques" importants. Par exemple, le rachat rapide de la part de Mme enlève une épine dans la séparation. De même si vous vendez et rachetez un autre bien, trouverez vous une meilleure rentabilité ?…

Je l’ai fait, il y a 13 ans dans un divorce conflictuel, j’ai décidé de tout racheter plutôt que d’essayer de vendre dans une ambiance délétère où les agences immobilières et les acheteurs auraient pu profiter de la situation. Mais comme vous n’êtes pas dans la même situation  vous n’arriverez pas forcément à la même conclusion.

Merci pour votre réponse.
Je vais refaire une simulation avec quelques éléments que vous m’apportez et que je n’avais pas pris en compte.
Connaissez vous un fichier xls ou logiciel qui m’aiderait pour faire cette simulation?

Je vous en remercie par avance.

Bonsoir,

Quelques remarques :

Vous ne semblez pas prendre en compte l’incidence de l’impôt sur les plus-values immobilières dans le cas de la vente directe ou du rachat de sa part. Dans ce dernier cas :
- votre épouse sera taxée sur la base de (122-92)/2= 15 k€ avant application de l’abattement pour travaux (plus de 5 ans) et pour durée de détention (de 5 à 30 ans)
- vous serez taxé lors de la vente finale et le calcul sera réalisé en considérant séparément vos deux achats successifs et la plus value avant abattement sera de : (150-92)/2 = 29 k€ + (150-122)/2 = 14 k€ soit au total 43k€ de plus value taxable avant abattements

Si une clause de revalorisation est incluse dans le bail, vous avez la possibilité de revaloriser le loyer dès à présent (sans effet rétroactif) en fonction de la variation annuelle de de revalorisation des loyers puis à chaque date anniversaire du bail (voir la fiche dédiée de service public)

A l’échéance du bail, vous pouvez introduire une demande de revalorisation du loyer s’il est manifestement sous évalué (voir la fiche dédiée de service public).

Les trois seuls motifs de congé en fin de bail valides sont (voir la fiche dédiée de service public) :
- la reprise pour vente
- la reprise pour habiter
- la reprise pour motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail
Vous ne pouvez donc pas donner congé pour passer en location meublée, il faut donc trouver un accord pour signer un nouveau bail avec votre locataire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/10/2019 13h20)