Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père)

gunday a écrit :

Une donation-partage résout ce problème.

Primo, la donation-partage implique, dans la propositiond e whynot, de disposer de 700k à répartir entre les 7 enfants + de quoi payer les droits d’actes

Pour faire une donation partage, il faut disposer des fonds pour donner à tous les enfants. Dans la proposition de Whynot, cela suppose que Papa dispose de 700k en cash + les drotis d’actes (dans les 10k en l’occurence).

Secundo, la donation-partage n’évite le problème que si la donation reconstituée au moment du décès reste équilibrée malgré un partage effectif (cour de cass 2013, faute de partage, la donation-partage d’un bien indivis est une donation simple). Elle doit être faite avec précaution, pour éviter un recours en réduction suite à un déséquilibre manifeste. La cour de cass, à nouveau, en 2011, a statué que cette évaluation de la valeur de donation, dns le cadre de l’action en réduction, s’effectue au décès du donateur.

En l’espèce, après la donation de 100k à chaque enfant, si dans 10 ans, 6 enfants ont laissé dormir cet argent tandis que le 7ème l’a utilisé pour acheter un immeuble qui a décuplé en valeur, c’est la valeur de l’immeuble qui sera retenue, ce qui ouvrira droit à la réduction si le patrimoine successoral restant ne permet pas de préserver la part réservataire des 6 autres.

Edit: un prêté pour un rendu, Goldex a été plus rapide, quoi que plus succint.

Vous dites dans un autre fil que ça se ferait d’ici 2-3 ans. Ce qui vous laisse le temps de finir votre BTS et de retrouver un salaire régulier.

Donc, en tout cas, il n’y a pas d’urgence.

Si votre père vous vend l’appart à prix "cadeau", cela crée 3 problèmes :
- un cadeau à vous (et pas aux autres) qui risque de rendre jaloux les autres frères et soeurs et de finir en conflit familial
- si vous ne le formalisez pas comme une donation : risque que le fisc s’intéresse à vous et à votre père
- si vous le formalisez comme une donation : complexité de l’opération, comme amplement expliqué par les autres intervenants.

La solution la plus simple, c’est de le payer au juste prix (ou en tout cas, maxi 10 % de ristourne).

Disons donc :
- appartement payé 250 k€
- frais de notaire 20 k€
- coût d’achat de 40 m² de commercialité pour pouvoir demander et obtenir le changement d’usage : 20 à 60 k€, à préciser selon le marché de la "commercialité" dans le 18e.
- travaux, meubles et déco pour le rendre joli et attractif pour les touristes : disons 20 k€.
C’est donc une opération qui vous coûte 310 à 350 k€ en investissement.

Mettez en face les revenus de la location meublée touristique, disons 1500 €/mois
moins les charges diverses
moins les frais de gestion (présence sur des sites spécialisés, déplacements pour accueils/départs etc).
moins les impôts et taxes.

En toute première approche, si la location ne rapporte pas plus, ça fait une rentabilité brute assez basse (18000/310 000 = 5,8 %). Je me suis peut-être trompé quelque part, peut-être que la location peut rapporter plus… cette première approche est à affiner, dans tous les cas.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2016 19h44)

Bonjour,

Que peut faire votre père de 200k€ qui sont censés sortir de nulle part ?
La location touristique doit au préalable être soumise à l’accord de la mairie, que vous n’êtes pas du tout certain d’obtenir.
Comment justifiez vous l’emprunt à la banque si vous n’achetez pas l’appartement ?

Tout est bancale dans ce vous proposez. La solution n’est jamais vers l’illégalité et le contournement des lois.

chiguer a écrit :

Mon père est divorcé de ma mère, il nous a quitté moi et mes deux frères.
Il a refait sa vie avec une autre femme et a eu 4 enfants avec elle, ils sont âgés entre 10 et 18 ans.
Mes deux frères n’ont plus aucune relation avec mon père et cela depuis plus de 15 ans, ils ne pensent pas au patrimoine de celui-ci, et n’ont pas l’intention d’y penser.

J’avais une idée, et dites moi svp les avantages et les inconvénients.

mon père me cède l’appartement mais le garde toujours en son nom, c’est un accord verbal entre lui et moi, il fait un testament qui mentionne me cédé cet appartement à 100% dès son décès, au passage il à 60 ans.
Pendant ce temps, je lui verse sous le manteau en espèces les 200k.
(Aucune trace de la transaction, crédit remboursé avec loyer location saisonnière).

Qu’en pensez-vous ?

Vous pensez sérieusement que c’est une bonne solution ?

Perso, c’est totalement perdant pour vous. Vous allez donner 200k à vos frères et sœurs pour avoir 1/7 de l’appartement (+ 1/7 des 200k€)… sauf si votre père à 7x200k€ à léguer au bas mot. Lors du décès de votre père tous les héritiers vont être convoqués (même ceux qui ne lui parlent plus) et l’appartement sera divisé en 7 au mieux. Il y a aussi votre belle-mère. Le fait d’avoir fait un testament ne changera rien du tout s’il ne possède pas un patrimoine important.
Du coup, votre père aura un appartement qui ne vous reviendra pas à sa mort et 200k€. Le tout sera à séparer entre tout le monde. Vous vous aurez un bout de cela et -200k€ donné sous le manteau.

Accessoirement, ce n’est pas forcément (dans le contexte actuel), une bonne idée de faire disparaître 200k€ de votre comptabilité personnel. Le fisc et/ou la DGSE pourrait avoir envie de vous demander où cela est passé.

Je ne parle même pas de la comptabilité du coté de votre père qui va devoir blanchir 200k€ donner sous le manteau.

Pour moi, sauf si votre père a beaucoup de patrimoine, vous ne pouvez pas récupérer le bien sans spolier vos frères et sœurs et donc leur reverser une partie du bien en € à un moment de votre vie. 

PS : le raisonnement de la succession n’est pas carré mais illustre que vous êtes perdant de plusieurs milliers d’euros.
PS2 : Xa, la voix notariale a exprimé ce que je voulais dire plus clairement

Outre les nombreux aspects illégaux, dites-vous bien que votre accord oral n’a aucune valeur. Et qu’on peut refaire son testament autant de fois que l’on veut. Il pourrait bien, d’ici la fin de sa vie, vouloir au contraire avantager sa femme actuelle et les enfants de son second lit : soit sous le manteau, soit par un testament.

Vu la situation "complexe" de votre père, il est à peu près impossible de savoir à l’avance ce qu’il en sera de la succession. Vous raisonnez sur des chimères.

Appliquez le proverbe : un bon "tiens" vaut mieux que deux "tu l’auras".

Par ailleurs, le forum n’est pas là pour aider à optimiser des magouilles et des solutions illégales.

chiguer a écrit :

Mon père est divorcé de ma mère, il nous a quitté moi et mes deux frères.
Il a refait sa vie avec une autre femme et a eu 4 enfants avec elle, ils sont âgés entre 10 et 18 ans.
Mes deux frères n’ont plus aucune relation avec mon père et cela depuis plus de 15 ans, ils ne pensent pas au patrimoine de celui-ci, et n’ont pas l’intention d’y penser.

Au décès, lorsqu’ils sentiront qu’il est possible de se faire des sous, ils s’intéresseront au patrimoine de votre père.
C’est humain.
Et n’oubliez pas le facteur psychologique. Exemple : "il nous a abandonné, donc il me doit bien ça".

chiguer a écrit :

mon père me cède l’appartement mais le garde toujours en son nom, c’est un accord verbal entre lui et moi, il fait un testament qui mentionne me cédé cet appartement à 100% dès son décès, au passage il à 60 ans.
Pendant ce temps, je lui verse sous le manteau en espèces les 200k.
(Aucune trace de la transaction, crédit remboursé avec loyer location saisonnière).

Qu’en pensez-vous ?

Niveau légal ce qui s’approche le plus de votre proposition serait que votre père vous fasse un crédit vendeur.
Il vous vend l’appart, vous le mettez en location, et tout les mois, vous lui remboursez une partie de l’appartement.
Voir en détail avec un vendeur comment mettre en place le crédit pour que ça ne soit pas considéré en succession déguisé.

Au final, je vais sans doute me répéter, prenez rendez vous avec votre notaire, et posez toutes vos questions. Il vous dira clairement ce qui est faisable ou non en fonction de votre situation, de la situation familiale et du patrimoine paternel.