Leportois [54] : étude de cas immobilier (lot de 4 appartements, premier investissement)

Attention à tenir compte des baux déjà en cours, c’est du meublé ou du nu ? Si c’est nu vous risquez de ne pas pouvoir louer en meubler tout de suite. Refaite votre simulation en tenant compte de ce cas de figure pour voir si ce scénario est tenable pour vos finances étant donné votre TMI de 30%.

Visiblement, vous achetez une rentabilité plutôt qu’un prix.

Indiquez le nombre de m2 : 15 ou 30m2 par appart?

Calculez le prix au m2 et comparez au secteur sur le même type de bien.

Vous saurez ainsi si il y a possiblement un loup.

Le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur est pour moi déjà une tare.

Cela permet de faire des économies sur le contrat, mais on ne peut maîtriser la consommation du locataire qui est à notre charge… Et la valeur des biens s’en ressent forcément puisqu’ils ne peuvent être indépendants. Et normalement aussi louables en meublé uniquement…

Quel est le montant des charges pratiqué par appart?

Et celui des charges de copropriété?

Merci pour ces remarques pertinentes.

Philref92 a écrit :

Visiblement, vous achetez une rentabilité plutôt qu’un prix.

N’est ce pas ce que fait un investisseur ?

Philref92 a écrit :

Indiquez le nombre de m2 : 15 ou 30m2 par appart?

Entre 20 et 22m2 par lot.

Philref92 a écrit :

Calculez le prix au m2 et comparez au secteur sur le même type de bien.

Vous saurez ainsi si il y a possiblement un loup.

Le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur est pour moi déjà une tare.

Cela permet de faire des économies sur le contrat, mais on ne peut maîtriser la consommation du locataire qui est à notre charge… Et la valeur des biens s’en ressent forcément puisqu’ils ne peuvent être indépendants. Et normalement aussi louables en meublé uniquement…

Quel est le montant des charges pratiqué par appart?

Et celui des charges de copropriété?

Je vais regarder tout ca de pret. Moi aussi, cet histoire de compteur me dérange. Surtout que s’il faut reposer des compteurs individuels il faut se faire la colonne montante.

Henrikaya a écrit :

Bonjour,

Vous budgétisez donc 0 euro de travaux d’entretien sur 10 ans pour 4 appartements ? Ça me paraît extrêmement optimiste.

Il manque a minima les frais de comptabilité (si vous faites appel à un expert comptable) et la CFE.
Il manque aussi les charges de copropriété.

Pourquoi ne pas faire ce calcul ? Je l’ai fait : (1400 * 12) / 225 000 ~= 7.5% (et non 8%).
Je vous laisse faire le cacul du rendement opérationnel brut.

Je ne suis pas sûr de comprendre ce point : vous voulez parler du régime micro-BIC ? Si oui pourquoi ce choix ? Le régime réel (simplifié) est généralement plus intéressant.

Quelles hypothèses avez-vous pris pour le taux et la durée du crédit ? Ces chiffres sont nécessaires pour calculer votre cash-flow.

Concernant les travaux, effectivement il doit falloir augmenter un peu la provision. Il y a dans mon calcul une provision de 300€/an pour le comptable. Il y a 30€/charge par mois pour la copro par appartement. Le rendement brut est effectivement à 7,5%, l’agence l’annonce à 8% car pour eux le bien est à 210 000€, ils ne prennent pas en compte les frais de notaire. Je parle effectivement de régime Micro-BIC au forfait, j’ai choisi ce régime pour mes projections car il est justement moins intéressant et donc si c’est rentable au forfait, ce sera rentable au réel. J’ai pris un crédit sur 20 ans à 1,60% avec 40€/mois d’assurance.

Bonjour,
Je n’ai pas d’avis clair sur le prix mais pour dire que vous achetez un lot de 4 appartement loués sur un même plateau qui sont en fait un appartement scindé en 4 lots dépendants, je trouve la rentabilité plutôt quelconque.
Avez-vous analysé le marché, repéré la concurrence ?
À quel prix est un logement de même surface à la décoration moins simple et plus chère dans un immeuble moins vieillot ?
Avez-vous vérifié la qualité des dossiers des locataires en place ? Si non, faîtes le.
Quelle pistes d’amélioration de la rentabilité pouvez-vous entrevoir ?

Je pense qu’il demande le prix d’un logement qui n’est pas divisé en 4. Vous dites être à 2600€/m2. Combien d’euro du mètre carré pour un appartement de 80/90m² ? (Sachant que le coût d’une divison n’est pas négligeable effectivement).
Au final si vous achetez un gros logement et que vous le divisez de la même manière, serait-ce pas moins cher?

Vous vous demandez où est le loup, ça fait 5 messages qu’on vous répond que le loup est dans le fait qu’il ne s’agit que d’un logement divisé et non pas de 4 logement distincts (avec tout ce que ça implique  derrière).

Un dossier assez intéressant, sauf pour l’aspect "bien non divisé". En LMNP, vous devez tenir une comptabilité, souvent avec un expert-comptable si vous choisissez le réel simplifié, de loin le plus intéressant. Cette comptabilité sera-t-elle acceptée par l’administration fiscale si vous avez un "bien non divisé" ? Je n’en sais rien et je vous conseille de vous renseigner à ce sujet. En tous cas, c’est un bon levier de négociation pour faire baisser le prix, si vous le prenez.
Par ailleurs, comme premier investissement, je vous conseille de commencer petit et classique, un studio pas forcément très rentable, mais utile pour vous faire la main et apprendre l’immobilier. Et bien sûr, j’étudierais avec attention  le dossier de copro et l’historique des locataires…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (02/12/2019 21h31)

Si c’est votre première visite, je conseille de ne même pas chercher à négocier.

Vous pourriez le regretter, vous n’avez même pas les PV d’AG, le montant des charges récupérées…

Ce n’est pas un projet d’amateur… Vous risquez gros et d’être dégoutté de l’immobilier.

Comme répété dans de nombreuses premières études et précédemment, faites-vous la main plutôt sur un seul appartement. Après une 15 aine de visite, par exemple, histoire de connaitre les prix. Renseignez-vous sur les valeur locative avec le bon coin. Et privilégiez un bon emplacement, de préférence dans ou pas loin du centre.

Moi j’avance petit a petit (du moins j’espère), et mine de rien, je suis passé 6 fois chez le notaire (12 avec les compromis) en 2 ans. 13 en fait puisqu’il y a un compromis que je n’ai en fait pas signé, et je ne le regrette pas.

C’est satisfaisant aussi de voir son patrimoine évoluer.

Ne croyez pas que les pratiques de quelques uns doivent faire religion.
Si j’avais du visiter vingt bien avant d’en acheter un, je n’en aurai acheté aucun… et me serai grillé.
Faîtes plutôt une ou deux visites avec quelqu’un à l’oeil aguerri, que ce soit pour le bâti lui même ou le dossier papier.
Et penchez-vous peut-être sur une projet qui ne fera pas votre fortune en une fois mais vous familiarisera avec l’administratif, le fiscal, les petits travaux, les pochettes surprises et la relation locataire.

Forgez vos propres convictions : il y a mille et une façon d’apprendre, de faire, de réussir comme de se planter. Mais la meilleure reste d’apprendre avec un projet mesuré qui ne peut pas -ou de façon très improbable-tourner au fiasco.

Suite et fin :
- j’ai proposé 182 k€
- le visiteur précédent aviat proposé 180k€ et la négo s’était arrêtée
- on m’a contre-proposé 190k€
- j’ai fait une offre finale à 188k€ et la non prise en charge de la TF la première année.

L’agent était confiant dans le fait que mon offre finale passe, et malheureusement un visiteur de samedi matin a fait une offre au prix en réalisant un apport de 50k€. L’agent était déçu car il voulait bosser avec moi, apparemment mon "discours rationnel" lui a plu. Je vais continuer mes recherches sans regrets.