Nakor26 [07] : étude de cas immobilier (premier investissement, immeuble de 5 appartements)

Effectivement je vais essayer de creuser un peu du côté de ce panneau publicitaire, après c’est un ’plus’ il n’était même pas mentionné dans l’annonce, ce n’est pour moi pas lui qui fait la rentabilité du bien.

Après du côté SCI IS ou location nu à forte fiscalité, ou mixte nu / meublé, qu’est-ce que vous en pensez ? 

Pour la négociation, j’ai peur que la marge de manoeuvre ne soit pas très grande… Il y a déjà une offre (refusée), et 3 visites de programmée, j’ai peur de me faire doubler si je négocie.

Merci

Romain

Gros inconvénient de la SCI : il faut être deux associés pour la créer

Bonjour

Allez voir votre banque, vous aurez vite une impression sur la faisabilité d’une SCI ou pas, c’est beaucoup plus difficile a financer d’apres mon experience récente.

Si ensuite vous voulez faite le tour des banques, choisissez celles qui peuvent vous financer en SCI  (inutile d’aller voir la LBP ou le CIC par exemple ).
Si vous laissez le choix a la banque, clairement ce sera uniquement en bien propre.

une fois le tour fait, il vous reste le choix et a affiner le dossier.

cdt

Bonjour Nakor,

Vu la faible différence de CF entre les deux options, je choisirai l’IR.

Surtout comme vous dites en cas de revente.

Prêter à une SCI demande plus de travail (paperasse) au banquier qu’un prêt au nom propre car il faut se porter garant pour sa SCI. Crédit logement d’après les dires de 2 conseillers sont plus hésitants à accorder la caution mais pas impossible.

Bonjour

Signature du compromis prévu le 15/12.

Je n’ai toujours pas décidé si j’allais signer via SCI ou en direct, pour l’instant je penche SCI… Je serai tenté d’utiliser le service ‘contract factory’ en partenariat avec le service comptable ‘comtablimo’ (demande de devis en cours).

Les propriétaires se sont engagés à remettre en état (peinture + carrelage) l’appartement laissé vacant dont le locataire précédent n’en avait pas pris grand soin. A voir si cela peut-être indiqué dans le compromis, ou si les travaux seront réalisés avant la signature du compromis, ou avant le délai de rétractation (15+10j = 25/12).

Les propriétaires avaient une entreprise de toiture et ont intégralement refait la toiture il y a 3 ans. J’attends les documents justificatifs de ces travaux.

Nouvelle visite planifier ce vendredi, si vous avez des éléments auxquels il me faut porter une attention particulière…

j’envisage de prévoir quelques travaux pour remettre en état l’appartement laissé vacant (en plus des peintures promises par le propriétaire actuel)

-une cuisine leroy merlin ou bricodépot que je poserai moi-même ~1000€
-une pac air air mono-split > je pense que c’est un plus pour le locataire qui permettra des économies de chauffage par rapport à de simple radiateur ~2000€
-j’hésite à recouvrir le sol du RdC avec des lames PVC, pour 1000€ je peux masquer le carrelage actuel par un sol plus moderne
-remettre la SdB en état ~4000€ Je prendrai des photos vendredi.
-pose d’une VMC ~500€

Merci
Romain

Bonjour,

j’ai un rendez-vous à ma banque samedi pour une proposition de financement. En parallèle, j’ai fait un dossier chez un courtier en ligne (pretto) qui attends le compromis pour commencer à travailler mais qui est confiant avec tout les éléments qu’il a, que ce soit en SCI ou en nom propre.

Je veux obtenir au moins un financement en nom propre avec ma banque, vu que cela reste rentable comme ca. Après si j’obtiens un financement en SCI, c’est un plus.

Je signe le compromis mardi matin, dans la foulée je vais re-visiter avec un artisan pour quelques devis travaux (je sais idéalement ca aurait mieux avant de signer, mais je reste dans la période de rétractation, et je ne m’attends pas à des devis faramineux, j’envisage surtout la pose d’une VMC puisqu’elles sont finalement fonctionnelle dans les autres appartements, et probablement la rénovation d’une salle de bain: elle est correct actuellement, mais quelque chose de plus moderne facilitera surement la re-location).

J’ai obtenu du vendeur qu’il n’y ait pas de frais de garanti, vu que je suis financé à 110%, cela m’évite d’avoir à débloquer mon épargne.

Pour la distance, effectivement j’ai dû m’éloigner un petit peu de mon secteur de prédilection pour obtenir ce rendement! Mais je reste en-dessous d’une demi-heure, ce qui me permet de faire des travaux sans trop de difficultés et de gérer les locataires moi-même.

Romain

Petite mise à jour de la situation pour ceux qui pourraient être intéressés.

Financement obtenu en SCI  à 1.37% à 110% sur 20 ans dans ma banque, budget travaux de 7000e, ce qui d’après les devis que j’ai reçu suffirait pour remettre aux normes l’électricité, poser une vmc, et changer les fenêtres en simple vitrage.

Je suis dans le délais de réflexion des 11jours, signature fin février début mars, et après il faudra que je m’occupe de louer l’appartement vacant.

Globalement d’après les chiffres que j’ai, en sci normalement même avec cet appartement vacant j’ai encore un cash flow positif.

Edit: finalement le vendeur s’est occupé de relouer cet appartement car je lui en avais laissé la possibilité. Ça me permet d’avoir un Cash-flow plus confortable dès le début.

Dernière modification par Nakor26 (12/02/2019 14h43)

Effectivement je suis parti sur une sci à l’is pour diminuer au maximum l’imposition. Avec l’amortissement, les travaux, les frais d’agence, les intérêts du prêt, frais de dossier du prêt, j’arrive à ne pas payer d’impôts les premières années.
L’inconvénient c’est les frais de comptable (environ 800e sur ce projet) et l’éventuel plus value.
Je ne compte pas toucher de dividendes mais les garder de côté en épargne de précaution en cas de vacances locatives, ou de travaux à réaliser. D’ailleurs il va falloir que je réfléchisse où je peux placer cette épargne de précaution au niveau de la sci afin qu’elle reste facilement accessible.

Effectivement en nom propre les tableaux au-dessus sont en net net, en tmi 30%, l’imposition est vite importante au réel. J’arrivais à dégager un cash flow mais bien moins important et j’aurai sûrement dû mettre plus de ma poche en cas d’imprévu. En nom propre je pense qu’il faut viser du meublé mais dans un immeuble entièrement loué ça semble compliqué de faire la bascule. Les biens vendus meublés et loués sont plus rare et souvent moins rentable.

Alors j’ai un devis pour les menuiseries de 5000e, d’un menuisier qui s’est déplacé, pour deux portes fenêtres et 3 fenêtres en pvc.
Après j’ai transmis les dimensions de ce premier devis à d’autre menuisier pour avoir d’autres devis, et j’en ai eu plusieurs autour de 3500e, mais j’attends d’avoir les clés pour organiser les devis. Après rien d’urgent, une fenêtre simple vitrage dans les communs, deux portes fenêtres simples vitrages également, et une fenêtre double vitrage mais que le menuisier qui a fait la visite avait trouvé en état moyen.

Pour l’électricité c’est vraiment pas grand chose, le devis est à 2100e, une vmc et une remise aux normes du tableau du studio, et un point lumineux dans les communs. En toute honnêteté ayant fait l’électricité chez moi je trouve ça cher pour ce que c’est, le seul avantage de le faire faire par un pro c’est que c’est plus rapide pour les locataires qui sont déjà en place… Je vais probablement faire faire un autre devis je n’aime pas trop me baser sur un seul tarif.

J’utilise actuellement cette méthode sur un bien loué en courte durée : je ne paie que les intérêts + l’assurance soit 120€/mois d’intérêts durant encore 2 ans et demi (j’ai un maximum de 3 ans) alors qu’il ne reste qu’une centaine d’euros à débloquer. C’est idéal pour se reconstruire une trésorerie, néanmoins il ne faut pas oublier que cela repousse d’autant la durée du prêt.