Vetinari [94] : étude de cas immobilier (colocation sur un T4, LNMP)

Vetinari · #1

Salut à tous,

Je voudrais vous présenter mon tout premier investissement locatif. C’est un T3 à Villejuif (IDF, sud de Paris) que je vais transformer en T4 par l’ajout d’une cloison dans le double salon en vue de le louer à des étudiants et du personnel médical. Une potentielle plus value à la vente est possible avec l’arrivée de 2 lignes de métro supplémentaires d’ici 2025 avec le Grand Paris Express. Il est à 5mn à pieds d’une école d’ingénieurs (2,400 étudiants) et de deux centres hospitaliers majeurs.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables, Artisanales: Faibles.
- Fiscales, Sociales: Bonnes.
- Temps disponible: Peu.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T3 à transformer en T4.
- Année de construction: 1967.
- 3e étage sur 4, lumineux, 60m2, sans ascenseur.
- Inhabité.
- Syndic professionnel.
- Chauffage collectif au gaz.
- Volets isolants ou persiennes: Non.
- Espaces verts dans la copropriété: Un parc autour de l’immeuble.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels.
- Études de la copropriété : 50-50 propriétaires-locataires. 2 propriétaires en défaut de paiement dans les 3 dernières années avec procédures de saisie engagées (d’après les PV d’AG). Chacun représentait 1.1% des tantièmes.
- Pas de gardien.
- Décoration : moderne.

LOCALISATION DU BIEN

- Villejuif, Val-de-Marne, île de France.
- Distance à pied du centre-ville.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique: Proche de Paris donc très bon.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien: Potentiellement avec l’arrivée de 2 nouvelles lignes de métro en 2025 qui seront à 10mn et 17mn à pieds.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 295K€ (incluant frais d’agence 15K€ charge acheteur).
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 1,650€/mois en coloc (500€ + 50€ charges par coloc).
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les ans, probablement l’été car cible étudiante.
- Frais de gestion locative: 6%.
- Achat de meuble: 4,000€.
- Charges annuelles: 2,800€.

- Travaux immédiats: 4,000€ voir détails en bas de message.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Part de compte travaux annuel: 576€.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): 0€ ou peu (Classe énergétique C).
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): Rien pour le moment.

- Taxe foncière hors TEOM: 1,200€/an.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 120€/an.
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 3%.

Calculs fait sur rendementlocatif.com:
- Rentabilité brute : 5.5%
- Rendement net : 3.23%
- TRI: 13.41% (10ans), 6.54% (25ans).
- VAN: 54K€ (10ans), 70K€ (25ans).
- Enrichissement à terme: 190K€ (25ans).

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 21K€ (frais de notaire)
- Type de crédit : amortissable.
- Taux du crédit avec assurance: 0.9%
- Durée du crédit: 25ans
- Frais de tenue de compte: 650€/an de comptable pour LMNP réel, possible moins.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: Suffisante.
- Avantage fiscal: Non.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée BIC réel LMNP.

CASH FLOW

- Cash flow négatif à -234€/mois.

REMARQUES

- Taux de rentabilité bien plus faible que ce que je lis sur ce forum mais j’ai l’impression que les taux > 7% ne sont possibles que sur de faibles montants (<100K€) ou avec beaucoup d’investissement en temps (travaux soi-même, gestion en direct, etc..). J’ai personnellement peu de temps à consacrer du à un travail prenant et un jeune enfant. Mon montage ne devrait pas me prendre de temps car après les petits travaux initiaux, il sera mis en gestion.
- La demande locative pour une coloc me semble satisfaisante avec la présence d’une école d’ingé et d’établissements médicaux accessible à pieds.
- Pas de marge de négociation, le marché local étant favorable vendeur.

QUESTIONS

- Pour les travaux, je compte ajouter une cloison sur 3m avec une porte pour faire une 3e chambre, détapisser et repeindre 2 chambres, changer le meuble de SdB, ajouter des petites grilles d’aération sur les fenêtres. J’estime ça à 4,000€, vous pensez que c’est réaliste?
- Est-ce ce que j’ai sous-estimé/oublié des éléments?
- Est-ce que le rendement vaut quand même la peine? J’en appelle à votre expérience

Un grand merci d’avance, c’est bon de pouvoir échanger sur ce genre de projets. Surtout pour une première fois !

Mots-clés : colocation, ile de france, immobilier, lmnp, t4

Philref92 · #2

Le taux du crédit avec assurance sur 25 est très intéressant.

Mais le gain de 190k sur 25 ans (hors PV j’imagine), liée à la rentabilité, est faible même en colocation.

Dans le détail :

- Les charges (copro?) sont trop élevées pour moi.

- L’estimation du coût des travaux me semble faible, surtout si vous déléguez le travail. Il faut que la nouvelle chambre soit fonctionnelle (en électricité par exemple) et très bien isolée du salon. La cuisine est-elle au goût du jour et moderne à souhait? Dans le cas contraire rajouter 5 à 10k. Idem pour la salle de bains (2 à 5k).

- Pour les meubles, je multiplierai par 2 ou 3 minimum si vous voulez un vrai salon et que tout le monde ait une chambre à peu près complète. Avez vous bien listé tout ce qui est nécessaire? N’oubliez pas que vous devrez pratiquement tout fournir : petite cuillère, télévision, tapis de douche, éclairage (pas donné), …

- Pour la gestion en agence, vous ne comptez que l’aspect comptable à 6%. Si vous comptez déléguer aussi les visites/signature du bail, car c’est cela qui prend du temps, leur facturation aura pour effet de décourager une partie des locataires potentiels, et rognera encore votre rentabilité. Donc vous engraisserez l’agence à votre place. C’est dommage car c’est le coeur du "métier".

L’idée d’une coloc gérée par une agence me parait un peu folle. C’est pour moi le plus gros point faible du projet, en dehors de sa rentabilité lié à son prix d’achat pour moi pas assez travaillé.

L’achat à 5k/m2 me parait à priori surévalué pour le combo "villejuif-1967-17min des transports en 2025". En attendant, à combien de temps sont actuellement les transports pour rejoindre Paris?

PS : le rendement locatif net donné par le site est sur-évalué (ou était, car cela fait déjà quelques mois que je l’utilise plus beaucoup) : on est plus rentable en utilisant l’emprunt, alors que cela à un coût dans l’opération.

Vetinari · #3

Philref92 a écrit :
Mais le gain de 190k sur 25 ans (hors PV j’imagine), liée à la rentabilité, est faible même en colocation.

Effectivement, j’ai considéré une vente au bout de 25ans au même prix net vendeur (280K€) alors que le département à déjà pris +25% en 10ans et que l’arrivée du métro va probablement accélérer la croissance. Si on considère un augmentation de +25% en 25ans, ça me donne un gain conservateur de 260K€.

Philref92 a écrit :
- Les charges (copro?) sont trop élevées pour moi.

Oui copro. Le chauffage est collectif.

Philref92 a écrit :
- L’estimation du coût des travaux me semble faible, surtout si vous déléguez le travail. Il faut que la nouvelle chambre soit fonctionnelle (en électricité par exemple) et très bien isolée du salon. La cuisine est-elle au goût du jour et moderne à souhait? Dans le cas contraire rajouter 5 à 10k. Idem pour la salle de bains (2 à 5k).

Pour la chambre, ce ne sera qu’une cloison et un porte, il y a déjà ce qu’il faut en électricité. La cuisine est moderne, pas de frais de ce côté là, mis à part un frigo neuf. Pour la SdB je pensais juste remplacer le meuble évier (400€ chez Ikea). Pensez-vous que mon estimation de 4,000€ est irréaliste ? Je ne m’y connais pas vraiment en travaux.

Philref92 a écrit :
L’idée d’une coloc gérée par une agence me parait un peu folle.

Oui, je me pose la question aussi. Il me semble que si je fais un bail unique avec clause de solidarité, les colocataires devront trouver un remplaçant à chaque départ (sauf tous les 3 en même temps), ce qui rend la gestion très facile. J’ai intégré de la gestion comme capital tranquillité vu que j’ai peu de temps libre. Si je l’exclue de ma simulation, je passe à un TRI de 9.5% et un cash-flow -140€/mois. toujours pas positif mais mieux, qu’en pensez-vous?

Philref92 a écrit :
L’achat à 5k/m2 me parait à priori surévalué pour le combo "villejuif-1967-17min des transports en 2025". En attendant, à combien de temps sont actuellement les transports pour rejoindre Paris?

MeilleursAgents.com me donne du 4,200€/m2 de moyenne et là j’ai du 4,600€/m2. C’est en effet un peu au-dessus. Je compte sur le loyer plus élevé de la coloc pour compenser. Pensez-vous que ce soit vraiment trop élevé?

En tous cas, merci du retour !

Philref92 · #4

Dans le désordre:

- 260K sur 25 ans c’est à peine le prix d’acquisition. Cela car vous avez un cash flow négatif pendant la durée du remboursement.

- Alors oui plus value possible à moyen/long terme, à conditions de ne pas acheter " trop cher". Vous êtes déjà 10% sans compter les frais d’agence et les frais de notaire. Ça fait déjà minimum 10 ans de plus value espérée de loupé. Avec ces frais on est à…25%!

- On ne compense pas le prix d’achat par de la coloc, mais la rentabilité faible du secteur de la région.

- A quoi correspondent ces 4200 euro? Au prix de l’adresse? Savez vous que vous pouvez accédez aux ventes passées?

- Les travaux coûtent très vites cher. Les meubles n’en parlons pas, surtout si vous voulez faire quelque chose de bien. Il faut que l’appart soit attractif…

- Combien avez vous fait de visite? Ne vous fiez pas qu’à Meilleurs agents… Évitez les grosse copro avec charges élevées (mêmes si le chauffage est compris…)

- Bail unique = loyer unique << 3 * loyers séparés. La rentabilité va clairement en partir.

- Si vous voulez être tranquille ne faites surtout pas ce genre de projet, et même de l’immobilier locatif en général, ou alors attendez vous à ne pas gagner grand chose en passant par une agence.

- Vous n’indiquez pas la distance aux transports actuels…

Vu le taux indiqué, vous devez avoir une bonne capacité financière. Mais acheter une coloc à packager par une agence pour éviter d’être embêté n’est pas une bonne idée. Si vous ni connaissez pas grand chose, je vous conseille de commencer classique (type F1 ou F2). Vous devriez pouvoir faire au moins aussi bien en rentabilité dans ce secteur.

Bernard2K · #5

Bien d’accord avec toutes les remarques précédentes. Je me permets d’insister sur :
- charges de copro très élevées. 2800 €/an pour 60 m², c’est énorme. D’où un nombre de procédures pour impayés qui est très élevé (un par an en moyenne, sur une copro qui ne semble pas énorme, c’est exceptionnel et ça peut vite déboucher sur de vrais problèmes de fonctionnement de la copro).
- rentabilité faible.
- coloc et gestion par agence, c’est la porte ouverte à tous les ennuis.
- T4 de 60 m², ça reste assez exigü. Ajouté au fait que vous prévoyez des travaux minimalistes, vous ne serez pas dans les offres les plus qualitatives. Ca risque de se ressentir sur le loyer et la vacance.

Au total, pourquoi investir en direct pour avoir un renta nette d’impôt moindre que les meilleures SCPI ? Notamment les SCPI déjà fiscalisées à l’étranger donc non fiscalisées ou peu fiscalisées en France.

roro30 · #6

Salut, je partage l’avis des réponses précédentes sur l’estimation ameublement. Mais quel type de colocation, voulez vous proposer aussi? Basique ou vous démarquer et un minimum de standing?
Et concernant la gestion, effectivement pour de la colocation je suis d’avis qu’il faut éviter les agences.
Je suis un peu novice dans l’investissement car avec un recul de 1 an sur 1 T2 et 2 studios en LMNP et également, avec mon amie en cours d’investissement pour de la colocation.
Mais je vais avoir une question, peut être bête pour certains, même si il n’y a pas de questions idiotes mais où est l’intérêt de faire de la location meublé avec un prêt sur 25 ans pour un cashflow négatif?
Bon courage pour la suite.

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