Projet agricole (safer) de reprise d'entreprise : quelle structure et prêts ?

Hormis la partie batiments qui va vous servir de logements, quelle activité agri et sur combien d’hectares ?
Les biens donnés à la vente (par nous les agris) à la safer, le sont souvent par manque d’intérêt des pros.

Si vous faites un prêt global, votre future comptable vous demandera de dissocier la partie personnelle (les habitations) de la partie professionnelle (pâturages et bâtiments à usage agricole) et le capital+intérêts+ADI seront reportés dans vos CCA.

Si c’est possible : faites des séparations cadastrales pour votre RP, l’autre logement (futur investissement locatif ?) et la partie purement professionnel. Car si vous louez l’une des maisons à un tiers ça va faire mal : TMI + CSG + cotisations sociales MSA ! Mieux vaut les détenir en noms propres.

Je ne connais pas du tout le milieu équin mais il est peut être moins gourmand en terme de capitalisation par rapport à une activité de type grande culture (où une arracheuse de pommes de terre tractée neuve coûte 130 K€ HT par exemple).

Je ne peux pas vous répondre pour la partie bancaire. D’ailleurs, depuis le confinement ma région ne publie plus les offres SAFER hebdomadaires…

Personnellement j’ai dissocié la partie personnelle habitation (financée par un emprunt immobilier classique) du reste de mon corps de ferme (acquis par un emprunt pro). Aussi, c’est bien plus simple que la structure qui exploite possède également son "sol", cela limites les problèmes : les bâtiments sont inscrits au bilan et amortissables, en cas de rénovation c’est la structure qui règle avec déductibilité de la TVA à 20 % et enfin si vous avez un projet de nouveau bâtiment, il n’y aura pas de soucis à long terme que l’on peut parfois rencontrer : la construction sur sol d’autrui…

Vu votre situation, je peux vous suggérer le statut d’une SCEA à l’IR :

- votre conjointe aura XX % avec le statut de chef d’exploitation et de gérante, percevra une rémunération annuelle définie en AG et cotisera à la MSA pour la maladie et la retraite (enfin si le système de retraite ne tombe pas en défaut…)
- vous aurez XX % en tant qu’associé non exploitant (un statut vraiment "apporteur de capitaux" où vous n’aurez pas une place de travailleur au sein de la structure, attention dans ce cas au travail dissimulé et aux risques d’accident du travail si vous prêtez main forte, à voir pourquoi pas de devenir conjoint collaborateur ou avec un poste de salarié à temps partiel)
- dans un but fiscal et patrimonial : une éventuelle SC à l’IS peut posséder le reste des parts (où vous et votre conjointe serez associés). Attention ici à étudier le dépassement du seuil des 49 % vis à vis du statut du fermage si jamais des propriétaires vous louent des terres par la suite : ils doivent donner leur accord lorsqu’une personne morale de type holding détient plus de 50 % d’une structure agricole.

Attention : dans le cadre d’une SCEA, vous serez indéfiniment responsable des dettes de la structure, au % de vos parts. Sinon après il faut opter pour une EURL mais dans ce cas il n’y a que Madame qui participe au projet pro…

Edit : votre conjointe ne pourra en aucun cas se verser de "salaire", il faut forcément un chef d’exploitation cotisant comme indépendant à la MSA. Elle devra déclarer ses bénéfices agricoles à l’IR de l’année N, pas de possibilités de différer l’impôt sauf à utiliser du suramortissement comptable si vous investissez dans des machines neuves (utilisation de l’amortissement dégressif), un mécanisme comme le DEP, le système de holding cité plus haut, ou encore souscrire pour un PEE/PERCOI/PER… Il y a pour le moment très peu d’agriculteurs au régime de l’IS car il y a des règles fiscales propres en agriculture qui favorise le maintient de l’IR. Sinon il faut panacher avec le système de holding à l’IS…

Le projet avance doucement… Comptable spécialisé dans les structures équestres contacté mais pas encore de retour.
Le banquier pousse pour deux structures une pour l’immobilier (sci, gfa) et une pour l’activité pro (eurl, SARL).
Je suis tombé sur une autre solution en parcourant le forum. Aucune idée si ce montage serait accepté par une banque mais il m’a semblé intéressant, le démembrement. Achat nu propriété en nom propre, usufruit par la SARL sur 15 ans. Au bout de 15 ans la structure est acquise en nom propre et la SARL peut verser un loyer. L’avantage semble surtout à la revente, moins taxé en nom propre qu’en SARL ou sci.

Une offre d’achat pour ma maison pas encore acceptée mais presque au montant que je veux.

Bonjour

Oui le projet est lancé depuis septembre. Finalement on a financé en trois morceaux, partie pro en cash via la sarl et apport en cca, batiment pro via sci is et prêt sur 15 ans et maison en indivision (prêt 20 ans).

Ça marche pas trop mal malgré le confinement de novembre et les couvre feu qui complique un peu. Après clairement un domaine ’passion’ il faut pas faire ça pour gagner de l’argent 😅 mais bon si on amorti les installations en 15 ans je serai déjà content.

Par contre pour vos questions je serai bien incapable de vous aider, mais avec un peu de chance des forumeurs plus expérimentés sur ces sujets passeront par là !

Romain