Bankroot [74] : étude de cas immobilier (appartement dans un immeuble mono-propriétaire)

Bankroot · #1

Bonjour.
Dans le cadre d’un futur investissement immobilier j’ai repéré un appartement situé dans un immeuble de 10 appartements de 1970 classe énergétique G.
Après visite avec un agent immo. et le propriétaire, il m’indique acheter l’ensemble en fin d’année et souhaite faire des préventes à la découpe.
Il souhaite conserver qq appartements pour la location et vendre le reste. Il souhaite créer la copropriété et choisir l’agent immobilier, son ami, comme syndic.

La moitié des appartements sont encore occupés par des locataires.

Ses annonces sont parues depuis 7 mois déjà et il n’a encore aucune offre…
Le secteur étant assez demandé et le prix correct ( 3200 €/M2 avec travaux), les biens partent habituellement assez rapidement.

Je me demande si il n’y a pas un risque à rentrer dans une copropriété avec un propriétaire possédant beaucoup plus de la majorité des lots?

Les tarifs du syndic ne vont ils pas être exorbitant?

Comment sont découpés les communs, caves parking etc? Est ce réglementé ?

Merci de votre aide si vous avez des pistes. Je n’ ai rien trouvé sur le forum à ces sujets…

Mots-clés : copropriété, immeuble, immobilie, syndic

DDtee · #2

Bankroot a écrit :
Je me demande si il n’y a pas un risque à rentrer dans une copropriété avec un propriétaire possédant beaucoup plus de la majorité des lots?

Si bien sûr, un risque de forte influence tout en sachant qu’aucun propriétaire ne peut avoir la majorité seul (même si il a 95% des lots, c’est la loi)

Bankroot a écrit :
Les tarifs du syndic ne vont ils pas être exorbitant?

Personne ne peut avoir de réponse avec un projet aussi peu avancé. A votre place je demanderais un projet de gestion ou un devis du syndic… cela juridiquement ne représentera pas grand chose.

Bankroot a écrit :
Comment sont découpés les communs, caves parking etc? Est ce réglementé ?

Bien entendu découpe par géometre expert + cadastre. Demandez au vendeur quelle découpe il a effectué, combien de lots, tantièmes, individualisation des compteurs etc… Cette découpe officielle sera de toutes façons obligatoire chez le notaire.

Vous dites que le secteur est recherché, le prix correct et que l’ensemble est en vente depuis 7 mois sans offre. C’est totalement incohérent. Au moins une de vos affirmation est mal estimée ou un gros défaut existe que vous n’avez pas repéré.
Quand c’est au prix, cela part tout de suite (surtout en ce moment).

gunday · #3

Bankroot a écrit :
Après visite avec un agent immo. et le propriétaire, il m’indique acheter l’ensemble en fin d’année et souhaite faire des préventes à la découpe.

j’ai pas compris ce passage.
Celui qui se présente en temps que propriétaire n’a pas encore la propriété du bien ?
Et n’aura la propriété que dans 6 mois, alors que les annonces date d’il y a 7 mois ?

En gros, il vend 1 an avant d’avoir acheté ?

En conclusion, c’est pas clair, donc à mon avis, ne pas y aller sans de très gros éclaircissement.

Canyonneur75 · #4

DDtee a écrit :
Si bien sûr, un risque de forte influence tout en sachant qu’aucun propriétaire ne peut avoir la majorité seul (même si il a 95% des lots, c’est la loi)

Attention, l’article 22 de la loi de 1965 prévoit que "chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."

Le copropriétaire majoritaire pourra imposer une résolution en AG sauf si tous les autres copropriétaires sont présents et opposants…

En effet, dans le cas d’une copropriété avec 1 copropriétaire à 55% des tantièmes et 5 à 9% des tantièmes, le copropriétaire majoritaire sera réduit à 45%. Si un des minoritaires est absent à l’AG, on aura un rapport 45/36 et le majoritaire pourra imposer ses vues. De même si un des minoritaires va dans le sens du majoritaire.

Même dans le cas ou un copropriétaire possède 45 % des tantièmes et les 5 autres 11 %, l’absence à l’AG d’un copropriétaire entrainera un rapport 45 / 44…

La présence d’un copropriétaire possédant une proportion importante des tantièmes peut donc bloquer la vie d’une copropriété ou entrainer des frais importants…

Canyonneur

Bankroot · #5

Merci pour vos réponses

DDtee, le 25/07/2020 a écrit :
Vous dites que le secteur est recherché, le prix correct et que l’ensemble est en vente depuis 7 mois sans offre. C’est totalement incohérent. Au moins une de vos affirmation est mal estimée ou un gros défaut existe que vous n’avez pas repéré.
Quand c’est au prix, cela part tout de suite (surtout en ce moment).

Il y a tout de même de nombreux travaux :
Copro : les fenêtres à changer, une cage d’ascenseur à condamner, peut être la toiture à reprendre, les caves doivent être réagencées, isolation des communs.
L’appartement est constitué de deux studios accolés et une salle de bain commune: une cloison à tomber, la plomberie cuisine ,sdb. Les fenêtres sont à changer.

L’immeuble servait à loger le personnel d’un hôtel situé en face, cet hôtel est maintenant désaffecté et tagé mais non visible de l’appartement.

gunday, le 25/07/2020 a écrit :
Bankroot a écrit :
Après visite avec un agent immo. et le propriétaire, il m’indique acheter l’ensemble en fin d’année et souhaite faire des préventes à la découpe.
j’ai pas compris ce passage.
Celui qui se présente en temps que propriétaire n’a pas encore la propriété du bien ?
Et n’aura la propriété que dans 6 mois, alors que les annonces date d’il y a 7 mois ?

En gros, il vend 1 an avant d’avoir acheté ?

En conclusion, c’est pas clair, donc à mon avis, ne pas y aller sans de très gros éclaircissement.

Oui c’est bien ça. C’est un marchand de bien pro qui devait signer en juillet auprès des descendants suite à un décès. Il doit y avoir beaucoup de monde sur la succession. Suite au covid19 la vente est décalée.

lachignolecorse · #6

A votre place j’éviterai car :
- projet mal ficelé
- coef G : à éviter à mon avis. Surtout au stade d’un achat sans garantie que ce coef sera amélioré (décisions prochaines du gouvernement sur les passoires énergétiques).
- il suffit que l’acheteur conserve 51% et face un montage sci/nom propre ou arrangement avec un proche et vous ne maîtriserez rien sur la gestion de la copro
- attention à la rénovation en haute-Savoie, les coûts sont souvent très chers

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gunday, le 25/07/2020 a écrit :

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