Bypoy [31] : étude de cas immobilier (studio occupé Toulouse)

Qu’entendez-vous par "Le bail actuel se termine en août 2020 reconductible 1 fois"?

Vous achetez un logement insalubre. Il faut au moins 34 m2 pour loger 4 personnes.

locservice.fr a écrit :

Pour avoir le droit de proposer son logement en colocation, un propriétaire doit s’assurer de sa décence, et notamment des règles de surface minimale. Il faut savoir qu’en fonction du type de bail proposé (bail collectif ou bail individuel), ces règles varient.

Dans le cas d’un bail unique ou bail collectif : la surface minimale de l’ensemble du logement doit être de 16 m2 pour 2 personnes, puis de 9 m2 par personne supplémentaire. Cela donne par exemple :
- 25 m2 pour trois personnes
- 34 m2 pour quatre personnes
- 43 m2 pour cinq personnes
- etc.

Ceci explique le prix. Si vous achetez avec cette famille en place et que quelqu’un vous dénonce à la mairie (un voisin ou la famille elle même) quelles seront les conséquences pour vous?

De plus, 1975 = probablement aucune isolation thermique donc revente difficile, ou travaux d’isolation par la façade coûteux et quasi certains vu l’évolution des mentalités et des politiques sur les questions de réchauffement climatique. Vu le montant des charges vous payez le chauffage des voisins. Les charges représentent 1/3 du loyer, c’est une aberration.
Vous achetez un bien intrinsèquement peu qualitatif. La rentabilité que vous en tirez en vaut elle le coup?

Bref, c’est sûr que vous achetez pas cher, mais des fois il vaut mieux accepter de payer un peu plus pour quelque chose qui a un peu plus de valeur. Le pas cher coûte très cher.

Bonjour,

Concernant les locataires, cas le plus dévaforable, je suis contraint de garder les locataires actuel jusqu’à août 2023 qui correspond à Août 2020 (fin du bail actuel)+ 3 ans si j’ai bien compris. Sur le site café du patrimoine j’ai lu:

"Lorsque la fin du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition du bien acheté occupé, le congé pour reprise donné par le nouveau propriétaire ne peut prendre effet que dans un délai de deux ans suivant la date d’acquisition."

Si les locataires obtiennent leur HLM avant je pourrai alors récupérer le bien plus tôt.

Je ne souhaite pas qu’il y ai 4 personnes dans le studio à l’avenir (plutôt adapté pour un étudiant) mais je ne peut pas rompre le bail actuel conclus avec le précédent propriétaire. Les locataires disent également vouloir quitter l’obtention dès attribution d’un HLM plus grand.

Je pourrai ensuite récupérer le bien afin d’engager des travaux et de meubler le bien. Je passerai le loyer à 390€ CC, les charges ne pèseront alors 1/4 du montant du loyer. Je loue actuellement un studio meublé pour ce montant sans problème.

La nouveauté dans ce projet est l’achat du bien occupé qui justifie la décote que je suis en train de négocier. 32000 + 3850 de frais notarié. Je n’ai pas trouvé d’éléments concernant lel’occupation d’un sutdio par 4 personnes hormis pour l’obtention des aides de la CAF (allocation de logement social)

Le bien est effectivement situé au Mirail, je souhaite changer le profil du prochain locataire en rendant le bien plus qualitatif. La proximité de la fac aide, pas de problème pour trouver un étidiant pour mon premier bien dans le secteur.

Outre tout ce qu’ont dit les copains, j’ajoute : charges de copro hyper élevées (100 € locataire pour 16,5 m² soit 72 €/m², et si on ajoute la part restant à charge du bailleur, on monte à combien ?). Et pour un appartement familial de 90 m², on est à combien, 550 €/mois ? Qui peut supporter cela ? Les procédures pour impayés de charges doivent être fréquentes. Une seule en cours, vous êtes tout à fait sûr ? Vous avez lu attentivement les CR d’AG de ces 3 dernières années, pas d’autre cas mentionnés ?

Avez-vous regardé sur Patrim et DVF les prix de vente dans cette copropriété en particulier, depuis 10 ans ? Je ne serais pas étonné qu’on y trouve des prix parfois très bas.

Le problème avec un tel appartement surpeuplé, c’est qu’on rentre dans la cour des miracles. Tout est possible :
- nombre de personnes différentes entre la réalité et le bail
- noms différents entre les occupants réels et le bail
- bail mal torché (non signé, ou non paraphé, ou non conforme aux obligations du moment où il a été signé, ou absence d’état des lieux)
- aides sociales perçues grâce à de fausses déclarations (femme seule avec enfants, l’homme n’existe pas officiellement bien qu’il soit là : cas très fréquent)
- HLM demandé : vraiment ? Vous ont-ils montré copie du dossier envoyé, avec la date d’envoi ? Ce dossier est-il sincère (composition familiale déclarée est conforme la composition réelle) ? Il ne faut croire que ce que l’on voit.
- impayés de loyers actuels ou plus anciens. Éventuellement cachés volontairement par le bailleur ("bon, écoutez, je suis trop gentil, je vais vous aider : je vous donne l’argent pour le loyer, que vous versez immédiatement sur mon compte bancaire, en ma présence". Et au bout de 3 mois de ce stratagème, il peut vendre l’appartement en prouvant par ses relevés de compte le versement régulier des loyers).
- évidemment, problèmes d’hygiène divers et variés et problèmes de dégradations (difficile de tenir propre et rangé à 4 dans 16,5 m²).
- peut-être insécurité et nuisances dans la copropriété. Pour l’anecdote, je regardais des studios vraiment pas chers dans une copro. Je tape le nom de la copro dans google actus, et je tombe sur : "le meurtre à la copro machin est un règlement de comptes sur fond de trafic de drogue. Témoignage d’un habitant : "c’est vrai que c’est souvent très bruyant dans l’immeuble, alors cette fois-ci, on ne s’est pas rendu compte qu’il s’était vraiment passé quelque chose"". Youpi.

En matière de prix, il n’y a pas de limite vers le bas. Certains appartements de certaines villes peuvent se vendre 5000 €. Parfois, même à 5000 € ça reste invendu, et avec raison.

Aussi, l’intérêt du prix de ce studio, en relation avec les inconvénients avérés et les risques encourus, c’est à vous de l’évaluer. Pour le moment, vous avez une remarquable propension à minimiser les inconvénients et les risques. C’est vous qui voyez…

Finalement le bien a trouvé preneur à 47000€ loin de mon offre à 32000 €, je n’ai donc pas de regret. Je continue les recherches.