Fab25 [doubs] : étude de cas immobilier (SCI, 1er achat, immeuble de rapport)

Quelques remarques en vrac :
- C’est pas mal du tout. Ca coche beaucoup de cases : proximité, petit immeuble, compétence travaux, expérience acquise lors des locations précédentes et de la recherche… On sent que vous avez les pieds sur terre (ça change…). Mais enfin, dans un village de 1500 habitants, c’est quand même dingue de ne pas arriver à trouver mieux en termes de rentabilité.
- Chiffrez bien les travaux. Vous avez beau être menuisier, il peut y avoir des choses qui vous ont échappé. Je redoute ce genre d’immeuble "vache à lait", car les propriétaires ont tendance à laisser vieillir sans entretenir ou sans mettre au goût du jour, et les besoins de travaux s’accumulent.
- les loyers sont très bas (485€/mois/appartement en moyenne). C’est vraiment la norme dans le coin, ou bien espérez-vous augmenter progressivement le loyer aux changements de locataire ?
- Vérifiez que les loyers sont payés, faites votre petite enquête sur l’évolution de la situation des locataires (notamment sur des "accidents de la vie" récents qui les rendrait insolvables), sur la bonne entente entre eux… Dans un village, tout se sait, profitez en.
- SCI IS : vous devrez tout passer en charge, y compris faire une note de frais à chaque fois que vous utilisez votre véhicule perso. Ca devrait limiter l’IS à payer.
- vous devrez gérer scrupuleusement la SCI : AG annuelle, liasse fiscale, etc. C’est le prix de la tranquillité.
- une façon de faire de la valeur, c’est de diviser :
- En location : y a-t-il moyen de scinder un appartement en plusieurs petits ? Des studios/T1 pourraient aussi se louer.
- A la revente : à votre place, je réfléchirais dès maintenant à une revente à la découpe, en vous posant la question de comment cela serait-il possible : copropriété obligatoire, car il y a trop de parties communes ? Ou bien y a-t-il possibilité de découper en 2 ou 3 parcelles indépendantes, constituant des maisons mitoyennes, quitte à avoir quelques servitudes ? Y aurait-il des choses à faire (du type séparation des réseaux, accès) pour faciliter cette future découpe ?
Ca vaudrait même le coup de consulter un géomètre pour envisager cela avec le regard d’un spécialiste. Même si c’est pour dans longtemps, ça donnerait une perspective de sortie avec une bonne grosse plus-value à la revente. Rien n’interdit de gagner à la location et à la revente. Et il faut toujours envisager la revente. Par exemple, parce qu’un couple sur 3 se sépare (ou quelque chose comme ça) et qu’il est rare de vouloir conserver une SCI avec son ex. Je ne vous souhaite rien de tel mais quand on se lance dans un business, il faut toujours envisager les portes de sortie.

Gunday , non pas du tous , mauvaise formulation peut être ; c’est plus un matelas de sécurité pour dépense imprévu budgéter à 2000E/an ( qui du coup viendrais gonfler le cash flow si non ou partiellement utilisé )  , aucune participation des locataires et heureusement .

Bernard2K merci pour vos "piste" :

Effectivement on à essayer de poser le projet avec pas mal de réflexion notamment sur le traitement des revenus , nous avions loué en nue en direct notre ancienne RP , l’impôt sur les revenus locatif de l’époque nous à servi de leçon ( pour un bien qui était en plus très loin de l’autofinancement …. )

Pour la rentabilité rien de mieux sur un immeuble comparable , état général/loyer/prix dans le village sur une période de 2 ans … On trouve mieux en ce déplaçant dans certaine ville alentour à la réputation bien moins sympathique toutefois , ce que nous ne souhaitons pas entre autre pour le profil des locataires ….

Pour les travaux c’est des postes déjà devisé , donc sans surprise ( l’expérience nous apprend aussi qu’il faut toujours prévoir un peut plus large toutefois , on à toujours tendance à refaire le petit truc en plus … )

Les loyers sont de 3*530 et 1 fois 350E , le plus petit correspondant au T2 , les 3 autre appartements étant de la même surface , c’est les loyers courant du secteur , malgré la zone frontalière nous ne somme pas en haute-savoie ou dans l’ain , pas d’augmentation prévu à court terme .

Tout à fait pour la petite enquête de voisinage, même si la seule vérification infaillible sur les versements des loyers sont les extrait de compte de l’ancien propriétaire à priori ?!

Pour la SCI : tout à fait c’est au programme , le but étant d’avoir une structure ’carré’ dans les règles et de bien dormir la nuit , le gros avantage étant l’amortissement de l’immeuble en plus des frais de notaire et du prêt bancaire , les autres frais devrait être limiter ( j’habite à 500mètres lol ) , toutefois on y pense aussi pour un éventuel futur matériel informatique , outillage ect …

Pour une éventuelle division/vente le bien s’y prêterais , car aucune partie commune , TOUS est déjà individualisé , toutefois une revente dans le cadre de la SCI IS , n’est à priori pas forcement le meilleur choix avec la plus value des société … ,
  A ce jour nous pensons avoir l’intelligence de continuer la société si une séparation devait intervenir , bien sur c’est facile à dire quand tous ce passe bien , peut être moins facile à assumer en pleine guerre ( nous avons aussi 1 enfant commun , qui pourrait le cas échéant recevoir des parts , ce qui pourrait aussi nous motiver à poursuivre ce projet  )

Dernière modification par fab25 (18/11/2020 20h29)

Hello , oui les logements loué dès le premier jours sont sympa surtout pour un premier projet je trouve , sa à un côté rassurant aussi , même si c’est plus psychologique à mon avis 😆 sa aide à mettre le pied à l’étrier ….

Oui le rendement et ce qu’il est:  faible . Mais c’est un choix assumé par rapport à la localisation , dans la ville voisine on aurais sûrement pus avoir 2% de plus sur un bien identique , c’est clair , c’est aussi pas la même population et sa nous permet de viser d’autres locataires , en tous cas c’est l’idée ! Ne pas oublier que nous somme aussi en zone frontalière même si on a pas de grosse tension .

Les demandes de financement sont en cours , notre banque nous suit depuis le début mais pas au conditions que l’on voudrait pour le moment ( 20ans)  ,

Pour l’endettement dans une logique d’autre opération futur je suis ( naïvement ? )parti sur loyer 70% =1358€ / mensualité  1300€

En gros une opération blanche en essayant de partir sur un « bon » bien à visée patrimonial aussi , mais  on aurais pas été contre un rendement supérieur ! 

Oui pas simple , nous avons visiter ce bien très rapidement et fait une offre le jour même .

Info ou intox de l’agence  : 2 offres sur trois visites et la seconde inférieur de 1000€ à la notre .

En 1 an de recherche très active dans notre périmètre nous n’avons pas vu d’autre bien intéressant qui était déjà en marche , sans même parler de rentabilité , absolument rien à 10% ou plus , sauf à partir dans des villes moins souhaitable ….

Les travaux sont à mon avis clairement la solution pour apporter une vrai plus value et gonfler le rendement , en contre partie c’est relativement chronophage et rarement sans surprise , il faut être prêt avant de ce lancer , nous voulions commencer avec un premier bien plus « clef en main « .

Petit immeuble / petit appartement , d’où le rendement supérieur ?! Et le turn over aussi je pense ….

J’avais sa en tête , il y aurais une alternative moins favorable pour compter les revenus locatif ?!

Pour notre RP 300€/mois , sa laisse de la marge potentiellement .

Faut pas être aussi catégorique, mon banquier est toujours sur le calcul différentiel. C’est a voir avec votre banque.
Voyez le comme un partenaire, j’ai pris la PNO, assurance santé avec eux.
On s’apprécie et on se fait confiance.
Je le fais travailler ( PEL de la famille, livret A, parts sociales etc.) Et en contrepartie il me permet de réaliser mes projets.

Mon taux d’endettement serait de 41% (. Versus 17% en différentiel).
Je passe en commission en ce moment, non pas pour avoir mon crédit, mais pour avoir l’exonération du cautionnement car mon encours dépasse sa délégation. Il passe du temps sur mon dossier pour m’aider à optimiser son coût.
Je précise que j’ai un niveau de salaire proche du votre.

Sur quoi vous n’êtes pas d’accord avec la banque , vous parlez de 20 ans ? Quelle est votre banque ?
Et commencer à ouvrir des portes pour le prochain, a prendre la température, votre projet tient la route. La banque saura l’apprécier.

Effectivement en calculant comme cela on est vite bloqué même avec un bon rendement, à moins d’avoir des revenus salariaux très conséquents en face ! ( ou du cash en apport ….au dépend du levier mais peut être mieux que d’être bloquer ou solder la RP oui en profitant du levier à 100% du coup sur le locatif 👍lol , cela dit si un jour on arrive au 3ème la c’est l’impasse total !)

Je pense aussi effectivement que trouver le bon partenaire et idéal ! Pour l’instant nous ne somme pas dans ce cas malheureusement, j’ai aussi évoqué la possibilité d’autre opération , mais notre banque souhaite surtout que nous ne partions pas ailleurs plutôt que de vraiment nous accompagner dans le projet , c’est l’impression que j’ai .

Bouboum26 donnant/donnant votre partenariat et très bon je pense , l’idéal 👌

CIC , on veux du 20 ans pour avoir un cash-flow positif ; condition indispensable à l’investissement pour nous ( et suspensive dans le compromis )  eux maintenant ne font que 15 pour du locatif ; il sont déjà monté à 18 et feront peut être mieux si je montre mieux en face en gros , mais moi j’aurais préféré une démarche d’accompagnement ( notre but commun étant un CF positif et une SCI avec une trésorerie saine ) plutôt que ce fonctionnement en surenchère

fab25, le 21/11/2020 a écrit :

CIC , on veux du 20 ans pour avoir un cash-flow positif ; condition indispensable à l’investissement pour nous ( et suspensive dans le compromis )  eux maintenant ne font que 15 pour du locatif ; il sont déjà monté à 18 et feront peut être mieux si je montre mieux en face en gros , mais moi j’aurais préféré une démarche d’accompagnement ( notre but commun étant un CF positif et une SCI avec une trésorerie saine ) plutôt que ce fonctionnement en surenchère

Bonjour

Et si vous demandiez un prêt sur 18 ans avec 24 mois de différés ?

Alors oui le différé a un coût mais qui serait atténué par un taux plus attractif sur les barèmes de crédit de 15 à 19 ans et par la trésorerie générée pendant ce différé.

Vous êtes menuisier , non ? Vous ne pouvez pas prétexter des travaux réalisés et financés par vous-même pour obtenir les 24 mois de différés ? ça serait effectivement une excellente affaire en matière de tréso.