Achat d'un 1er immeuble de rapport de 3 studios…

Christophe87 a écrit :

J’ai entendu que l’offre locative sur des studios était très forte et qu’il y avait un niveau assez élevé de vacance locative. En même temps, en discutant avec un ami qui loue des studios meublés sur place, il me dit qu’un grand nombre des studios proposés à la location ressemblent à des taudis et qu’en offrant un bien décoré avec goût, il n’a jamais eu de problèmes pour trouver un locataire

L’offre de studios est souvent vraiment saturée dans les villes moyennes, en effet quand un locataire peut disposer d’une chambre indépendante pour un loyer assez proche, cela fait une vraie différence !
Dans les grandes villes c’est assez différent, pour des raisons de coûts de loyer, d’offre généralement plus limitée, il peut y avoir nombre candidats pour des studios voire chambres de bonne.
A la campagne, autre échelle, c’est le jardin qui est quasi indispensable…
Cependant votre ami voit juste, nombre de biens proposés à la location sont dans un état qui fait peu envie. Un bien au goût du jour a bien plus de chance de partir rapidement !
J’investi également dans une ville moyenne et privilégie pour ces raisons T1bis et T2 (refaits au goût du jour)

Christophe87 a écrit :

Il est constitué de 3 studios de 30m², un loué nu (à 290€) dont une grande partie payée par la CAF, 2 autres vides.

Avez vous rencontré le locataire ?
Pourquoi deux studios sont vides ?
Grouper plusieurs studios dans le même immeuble n’est pas toujours la meilleure solution, même si, certes, c’est un petit immeuble. Le centre ville historique c’est très bien, ce coin là est-il recherché ?
Le stationnement pose t-il difficulté ?

Christophe87 a écrit :

Prix de vente : 105k€ (qui me semble raisonnable car des studios de 20-25m² se vendent plutôt autour de 40k€).

Quelles sont vos sources pour estimer le prix de vente habituel ?

Christophe87 a écrit :

Les studios sont habitables en l’état mais pas très sexys

Un budget et un temps d’immobilisation pour travaux est donc à prévoir dans votre budget

Christophe87 a écrit :

J’ai la sensation que le studio au dernier étage est un peu humide. Du coup je me demande si il faut prévoir aussi un coût de rajout d’une VMC et combien cela représenterait

Comptez 500€ pour une VMC simple flux installée par un électricien si les accès ne sont pas trop compliqués. Si l’humidité vous semble venir de la SDB, il y a de fortes chance pour que cela suffise, sinon le souci est peut-être ailleurs.

Les fenêtres sont en simple ou double vitrages ?
Ont-elles étés changés récemment ?

Concernant les fissures en façade, il existe des zones où l’argile contenu dans le sol peut provoquer par gonflement et dégonflement (apport d’humidité suivi de période de sécheresse) des dommages importants voire irréversibles. Ceux-ci sont pris en charge par les compagnies d’assurance mais seulement en cas de déclaration en temps voulu… voici le site de référence pour identifier ces zones Aléa retrait-gonflement des argiles | Géorisques
 
Votre analyse me semble la bonne, il vous faut valider la qualité du construit par un (plusieurs c’est peut-être mieux) pro du coin.
Votre mère ne connait-elle pas d’artisans ?
Y a t-il un courtier en travaux sur la commune ?
Avez vous eu des échanges sur place notaire, agent immobilier… qui pourraient vous donner une adresse de confiance ?

Avez vous les diagnostics ?

DDtee a écrit :

Avez vous rencontré le locataire ?
Pourquoi deux studios sont vides ?
Grouper plusieurs studios dans le même immeuble n’est pas toujours la meilleure solution, même si, certes, c’est un petit immeuble.

Je n’ai pas rencontré le locataire mais cela devrait avoir lieu lors de la 2nde visite.
La raison avancée pour les 2 studios vides sont le fait que sachant qu’il allait mettre l’immeuble en vente, le notaire a conseillé au proprio de ne pas relouer ces 2 studios car c’est plus facile de revendre libre qu’occupé
Quels sont les risques de grouper plusieurs studios dans le même immeuble ? D’avoir un immeuble avec beaucoup de jeunes ?

DDtee a écrit :

Quelles sont vos sources pour estimer le prix de vente habituel ?

Ca fait plusieurs mois que je regarde toutes les annonces sur internet et un de mes amis a racheté 2 studios à Bourges récemment, donc je commence à avoir une bonne idée du juste prix.

DDtee a écrit :

Les fenêtres sont en simple ou double vitrages ?
Ont-elles étés changés récemment ?

C’est du double vitrage en effet, pas besoin de les refaire à court-terme.

DDtee a écrit :

Y a t-il un courtier en travaux sur la commune ?
Avez vous les diagnostics ?

J’ai les diagnostics effectivement, je dois finir de les lire mais ils paraissent tous ok au premier abord.
Merci beaucoup pour l’adresse du site argiles, c’est très intéressant.
Pourquoi me conseillez-vous un courtier en travaux (par rapport à s’adresser directement à un artisan) ? Pourra-t-il s’occuper de la partie expertise du bâtiment sur des éléments différents du bâtiment (charpente, fissures, humidité…) par rapport à un artisan qui serait plus spécialisé ?

DDtee a écrit :

Avez vous eu des échanges sur place notaire, agent immobilier… qui pourraient vous donner une adresse de confiance ?

Je n’ai pas eu d’échange pour le moment et c’est un très bon point !
Faut-il que je contacte un notaire (différent de celui du vendeur) dès à présent ? Quel service/aide peut-il m’apporter au-delà de la simple signature finale du compromis ?

Merci encore pour vos réponses très enrichissantes !

Bonjour,

J’ai appelé hier le propriétaire en lui disant que je voulais faire une 2nde visite après avoir fait une première visite il y a 3 semaines. Je lui dit que je suis disponible ce week-end ou le week-end suivant et il me répond "pas de problème, rappelez moi en me disant quand ça vous arrange le plus".

Rebondissement intéressant aujourd’hui même : je viens de recevoir un email du propriétaire qui me dit

"Bonjour,
Je tenais à vous donner de nouvelles informations puisque vous m’aviez demandé de vous tenir
aux courant des offres d’achat. Je ne manque pas donc de répondre à vos attentes en vous signifiant que mon notaire a eu une contre-offre à 97 000 euros d’une personne qui nous en avait fait une première à 90 000 (que nous avions refusé). Mais que je dois donner ma réponse avant samedi 02 aout à midi et qu’il s’agit de sa dernière offre.
J’ai déjà informé une autre personne intéressée de cela et je le fais pour vous.
Je tenais également à vous en prévenir car la visite de ce dimanche semble compromise ! je n’en
sais rien car je donnerai ma réponse samedi matin. Et quand bien même, vous souhaiteriez surenchérir, il me faudrait une sécurité et que vous fassiez une "offre d’achat écrite" à l’étude ****** demain dernier délai. Voilà pourquoi je dis que cela me semble court et peut être compromis."

Le décalage entre l’attitude de la veille (où il n’a mentionné aucune autre offre) et l’email me paraît bizarre…
Je refuse de faire une offre écrite sans 2ème visite et je n’aime pas trop le coup de pression et le changement d’attitude me déplait. Est-ce un coup de bluff (ça serait osé…) ou est-ce qu’un autre potentiel acheteur a flairé la bonne affaire et met la pression au vendeur pour closer le deal le plus rapidement possible à un excellent prix ?

Au départ, je pensais faire une offre plutôt à 100k€, en étant prêt à augmenter le prix si jamais la contre-visite ne révélait rien de sérieux.

Du coup, ma tactique pour le moment est de rappeler le propriétaire ce soir, en lui disant que l’offre de 97k€ est basse et que l’acheteur essaye de lui mettre la pression pour arracher un prix en dessous du marché, tout en étant clair que je ne pouvais pas faire une contre-offre sans nouvelle visite ?

En même temps, je me pose la question : à quoi m’engagerait une "offre d’achat écrite" envoyée au notaire ? Cela resterait soumis à l’acceptation de mon emprunt immobilier non ? Qu’aurais-je à y perdre ?

Merci de votre aide par avance !

Christophe87 a écrit :

Le décalage entre l’attitude de la veille (où il n’a mentionné aucune autre offre) et l’email me paraît bizarre…
Je refuse de faire une offre écrite sans 2ème visite et je n’aime pas trop le coup de pression et le changement d’attitude me déplait. Est-ce un coup de bluff (ça serait osé…) ou est-ce qu’un autre potentiel acheteur a flairé la bonne affaire et met la pression au vendeur pour closer le deal le plus rapidement possible à un excellent prix ?

Dans ce genre de cas, il est bien difficile de savoir ? Le bluff, parait envisageable…
Si l’affaire est vraiment intéressante, il ne faut pas attendre 3 semaines pour réagir, mais la saisir rapidement. Si elle n’est pas si intéressante qu’espéré, le temps qui passe joue en la faveur de l’acheteur (les ventes immobilières sont un peu des enchères à rebours).
Vous semblez être tombé sur un vendeur pas facile, d’emblée il vous fait savoir que vous avez/auriez pas de marge de négociation !

Bonjour à tous,

Je reviens pour vous tenir au courant de mes dernières avancées.

Après avoir eu au téléphone le vendeur, j’ai pu constater qu’il ne bluffait pas (à vrai dire, il m’a même forwardé l’offre que son notaire avait reçu) et j’ai fait une contre-offre à 100 000€ il y a un peu plus de 10 jours et je signe le compromis demain !

Je suis donc en pleine tournée des banques sur Bourges pour présenter mon dossier. L’accueil est plutôt bon et j’ai reçu quelques premières simulations.
La meilleure simulation pour le moment est de 2.30% sur 12 ans (et 350€ de frais de dossiers) et 2.45% sur 15 ans, qui me propose même de financer 100% du prix d’achat au lieu de 95% (mon apport ne couvrirait que les frais de notaires et autres + les travaux et le mobilier)
En regardant les taux de meilleurtaux.com, j’espère encore obtenir un peu mieux, sans doute 2.20% et 0 frais de dossier.

Je me pose quelques questions :
1) Quels taux pensez-vous atteignables pour quelqu’un avec un bon profil ? Quelles astuces originales avez-vous pour faire baisser les taux ?

2) Concernant la garantie de l’emprunt, que faut-il privilégier entre IPPD et caution ?
Au premier abord, j’aurais tendance à privilégier la caution qui est récupérable, sans frais de mainlevée et qui ne coûte pas beaucoup plus chère que l’IPPD. Ai-je raison ?
Certaines banques m’ont dit qu’elles s’occupaient de faire les démarches vis à vis de Crédit Logement, d’autres non… Comment cela se passe-t-il ?

3) Un des points qui me chagrine concernant l’immeuble concerne le studio loué nu.
Le locataire est bon payeur et cela fait donc 290€ qui tombe chaque mois et sur 12 mois, ce qui est plutôt un très bon point.
Le seul problème c’est que je vais le déclarer en micro-foncier et donc 30% seulement d’abbatement. Du coup, à terme, je serai taxé à hauteur de 41%+15.5% sur les revenus restants, soit 1300€ d’impôts à débourser…

Je crois avoir déjà lu dans d’autres fils de ce forum certaines personnes évoquer le passage en meublé d’un bien acheté en location nue. L’idée serait de racheter les meubles du locataire et de lui les revendre moins cher à son départ (ce qui ferait un accord gagnant-gagnant pour nous 2).
Avez-vous déjà pratiqué ça ? N’y a-t-il pas un risque que cela soit mal vu par l’administration fiscale (résiliation d’un bail avec le locataire pour reprendre un nouveau bail avec le même locataire…) ?

Merci d’avance !
Christophe