Régime juridique d'un bail meublé : loi du 6 juillet 1989 ou code civil ?

Franchement, par pitié, utilisez Google et renseignez-vous avant de poser des questions pareilles. Par pitié, s’il vous plaît, c’est vraiment indispensable pour préserver le bien être de chacun.

Bernard2K a écrit :

Franchement, par pitié, utilisez Google et renseignez-vous avant de poser des questions pareilles. Par pitié, s’il vous plaît, c’est vraiment indispensable pour préserver le bien être de chacun.

Par pitié ne répondez pas si c’est pour balancer des leçons de morale.

J’ai cherché sur Google et sur l’onglet de recherche et je n’ai pas trouvé….sinon je n’aurai pas posté !

Même si ma question peut vous paraître bête, elle sera utile pour d’autres investisseurs !

Ne prenez pas la grosse tête et soyez indulgent mr Bernard.

Message édité par l’équipe de modération (25/11/2020 00h40) :
- correction : "morale" à la place de "moral" (ça n’a pas le même sens…)

Bonjour à tous,

J’aide actuellement un voisin, dont le bail actuel expire prochainement, à clarifier sa situation vis-à-vis de son bailleur.

Le bailleur est une personne morale (SAS). Le bail de la maison, louée nue depuis le 31/10/2017, indique en préambule s’inscrire "dans les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sauf dérogations particulières prévues dans le bail".

L’article relatif à la durée du bail prévoit une durée de 6 ans (standard pour une personne morale), mais précise également :

Cette location prendra fin le 31/10/2023, date à laquelle le locataire devra libérer les lieux, sachant dès à présent qu’il ne pourra, à la date d’expiration de sa location se prévaloir d’un quelconque droit au maintien dans les lieux, et sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de donner congé au preneur (Art. 1737 du Code Civil).

Selon moi, à partir du moment où le bailleur précise explicitement se placer dans le cadre de la loi 6 juillet 1989, les possibilités de prévoir des conditions particulières sont très restreintes. Et il n’est pas possible de prévoir de dispositions particulières quant aux modalités de congés.

Toujours selon moi, la clause insérée doit donc être réputée non-écrite. Par conséquent, aucun congé n’ayant été donné par le bailleur dans le délais habituel de 6 mois avant la fin du bail, mon voisin pourra se maintenir dans les lieux après le 31/10/2023 car son bail est reparti pour 6 ans.

La raison pour laquelle je pense que le bailleur fait référence à cette clause est qu’il est propriétaire de multiples logements de fonctions, probablement gérés via des baux civils, pour lesquels insérer une telle clause est tout à fait possible et légal. En proposant, à la retraite de cet ancien salarié, un nouveau bail cette fois-ci régi par la loi du 6 juillet 1989, il a copié-collé sa clause habituelle, sans prévoir qu’elle serait inapplicable.

Etes-vous d’accord avec cette analyse ?

Je me permets quelques précisions qui n’enlèvent rien à la pertinence du message ci-dessus :
_Je me garderais de fanfaronner à l’écrit "il est évident que n’importe quel juge me donnera raison", inspirez-vous du modèle donné par B2K mais soyez plus mesuré, libre au bailleur d’aller au casse-pipe en justice.
_La location doit être la résidence principale de l’occupant, mieux vaut avoir le maximum de factures et éléments tendant à le prouver (carte d’électeur etc, d’où parfois l’intérêt de voter …)
_La "clause Surin®" n’est ici pas applicable car, confronté à la même situation (voir dans ma présentation avec sommaire en message 1), j’ai prévenu plus de 9 mois à l’avance le bailleur par recommandé que je n’avais nullement l’intention de quitter son logement à la date prévue dans le bail et que j’avais alors accepté. Certes ce n’est pas forcément utile de le faire et cela n’empêchera pas la justice de considérer le bail tacitement reconduit pour 3 ans mais puisqu’on peut prévenir le bailleur, ça ne coûte rien de le faire (sauf à s’exposer à des remontrances en mode il se fait justice lui-même, je conseille en préventif la pose de caméras et tout système aidant à apporter la preuve de nuisances / pressions).
_Dans tous les cas ne pas avoir peur, c’est en effet gagné d’avance si bras de fer devant la juridiction, partir sans indemnités serait un cadeau fait à la SAS bailleresse.

Encore quelques remarques :

Surin a parfaitement raison de dire que la tonalité de ce que j’écrivais est inadaptée. J’étais effectivement d’humeur joyeuse comme ça se voyait, j’espère à "Ma chère SAS" et "bonjour chez vous". Il était évident qu’il faut reformuler.

Sur le fond, c’est parfaitement vrai que n’importe quel juge donnera raison au locataire. J’ai recherché un peu de jurisprudence, et n’en ai trouvée que sur des sujets connexes, notamment la durée de la reconduction (c’est celle imposée par la loi, donc 6 ans ici, sauf clause expresse dans le bail plus favorable au locataire, par exemple 9 ans), et on trouve aussi un jugement disant qu’un bail verbal se reconduit tout autant. L’absence de jurisprudence sur le sujet lui-même (l’illégalité d’une clause de non reconduction dans un bail de location nue loi 1989) est en elle-même une information. Elle nous dit que c’est tellement évident qu’un bail loi 1989 se renouvelle tacitement que bien peu de cas se retrouvent devant le juge et qu’aucun cas n’est remonté en cassation. Donc, oui, c’est un sujet gagné d’avance.

Mon voisin entend quand même poursuivre ses recherches de relogement (question de parole donnée pour lui)

En l’occurrence, votre voisin est son propre ennemi. Il est tellement "brave" qu’il joue contre son camp. Brave au sens de "trop honnête" et même "honnête à mauvaise escient". Expliquez-lui la chose suivante : il n’y a pas de notion de parole donnée, dès lors que l’accord porte sur une chose illégale.
Par exemple, une personne qui a accepté un contrat d’esclavage n’a pas à se sentir tenue par la parole donnée. L’esclavage est illégal en France, donc personne n’est tenu par un contrat d’esclavage, même s’il a donné sa parole.
De même, la parole donnée sur une clause de non reconduction de bail, qui est illégale, ne tient plus. Etre honnête, ce n’est pas s’en tenir à une parole donnée concernant un acte qui se révèle malhonnête. Au contraire, l’honnêteté commande de respecter la loi, donc de revenir sur son consentement à un acte malhonnête.

Dans un langage plus juridique, il faut lire l’article 1102 du code civil : "Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public."

La partie illégale d’un contrat ne tient plus, donc il n’y pas lieu de se tenir à la parole donnée sur un contrat illégal.

J’insistais aussi sur le fait qu’il n’y a pas à signer de nouveau bail. C’est important. Le bailleur peut être tenté de dire au locataire "bon ok, je veux bien vous garder, mais puisque le bail disait qu’il ne pouvait être reconduit, il faut signer un nouveau bail. Et augmenter le loyer au passage." Et votre voisin, avec sa connerie de fidélité à la parole donnée, va accepter ce discours. Or, ce bail est valable, sauf sa clause de non reconduction, donc il va se reconduire tacitement sans qu’il y ait besoin de signer quoi que ce soit de nouveau. Si le bailleur voulait un renouvellement avec hause de loyer, il fallait qu’il le fasse 6 mois avant l’échéance, donc le renouvellement est désormais exclu. La tacite reconduction est plus intéressante puisqu’on conserve l’ancien loyer bas.

Sur le fait que la maison n’est plus au goût du jour ni aux normes. En théorie, votre voisin pourrait contraindre le bailleur à faire des travaux (dès que possible), qui pourrait alors en prendre prétexte pour en augmenter le loyer (mais seulement au prochain renouvellement, soit dans 6 ans). Or, manifestement votre voisin n’a pas les épaules pour mener de telles batailles juridiques. Il faut donc rester dans des démarches où il se sent à l’aise. En l’occurrence, je pense qu’il faut tout simplement qu’il se maintienne dans sa maison car c’est son domicile, son lieu de vie, qu’il y est habitué, que le faible loyer correspond à ses faibles revenus, etc. De plus, s’il trouve un autre logement au même loyer, ça risque d’être beaucoup plus petit et sans extérieur. Une maisonnette, même si elle n’est pas au goût du jour et pas aux normes, implique probablement un logement d’une certaine surface, avec un extérieur, et y renoncer serait certainement une perte de confort de vie pour ce voisin. A un certain âge, perdre ses repères et perdre en confort de vie, ça peut mener à divers ennuis de santé (tels que la dépression par exemple) et à partir de là ça peut vite partir en eau de boudin (addictions, se retrouver à la rue, se laisser dépérir, etc.). Un déménagement pourrait vraiment conduire à perdre plusieurs années de vie, ou en tout cas de vie en bonne santé. Donc, à mon avis, il faut qu’il s’accroche à sa maisonnette, parce c’est son DOMICILE et parce qu’il y a DROIT.

Il faut qu’il arrive à se persuader que cette "parole donnée" est une CONNERIE qui ne tient pas. Combien d’esclaves restent chez leurs patrons, aujourd’hui en France ? Ca existe vraiment ! Ils restent car ils ont "donné leur parole". La crédulité et l’obéissance de la victime contribuent à son malheur. De même, cette valeur donnée à la parole donnée sur une clause illégale, cela risque de conduire votre voisin vers un logement inadapté, ou en tout cas moins intéressant que celui qu’il a actuellement, ce qui peut avoir des conséquences dramatiques sur sa santé et son bien-être, et hâter sa fin de vie.

N’hésitez pas à reboucler aussi avec les enfants de cette personne. C’est plus à eux qu’à vous de vous en occuper.

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2023 11h58)