Comment transmettre un patrimoine sur deux générations ?

Bonjour,

- Votre mère a-t-elle assez de patrimoine, hors maison, et de revenus pour ses vieux jours ?

- Pourquoi ne pas envisager également une donation au petit-enfant ?

- Vous n’avez pas à donner sur la totalité du bien, vous pouvez faire l’opération partiellement et la refaire dans 15ans une fois les abattements reconstitués.

Déjà, j’ignore d’où vient cette idée farfelue qu’il faudrait passer par une SCI pour donner partiellement un patrimoine immo. On peut donner 25% d’une maison … la donation n’est qu’une anticipation de succession, régie par les mêmes fondamentaux, et on peut tout à fait hériter de 7% d’un bien immobilier sans passer par la case SCI.

Je passe sur le don manuel de parts sociales … qui tient plus du boulet que du cadeau dans la plupart des cas.

Ce que la SCI apporte, c’est la possibilité de gérer le patrimoine de facon conventionnelle renforcée, les status étant très souple pour décider qui peut faire quoi. La donation directe impose l’indivision … et l’indivision, c’est la dictature de la minorité, le droit de véto pour chacun, même si on peut prévoir une convention pour la gestion courante.

Donc votre mère peut tout à fait faire une donation à vous même pour tout ou partie de sa résidence, idem pour son petit fils. Il suffit de calculer des parts limitant les droits de donation … MAis attention, une fois la donation effective, si votre mère se retrouve dans le besoin, il faut aussi pouvoir assumer et l’aider financièrement.  Or post donation, même si vous décidez de vendre pour l’aider, ca n’annulera pas la donation.

Si vous passez par une SCI … vous allez un peu vite. Soit la SCI rachète le bien, et il faudra financer cet achat … avec un enfant mineur dans l’équation, bon courage. Soit votre mère fait un apport en nature … ce qui accroitra de facto sa part de la SCI au prorata de la valeur du bien apporté dans la valeur totale de la SCI. Du coup, la problématique "donation" reste la même : il faudra calculer ce que votre mère peut donner pour optimiser les droits de donation.

A noter que :
- votre fils a probablement 2 parents … donc 2 parents administrant son patrimoine tant qu’il n’est pas émancipé. L’avez vous pris en compte ?
- votre fils est mineur, donc accord ou non de l’autre parent, la disposition du patrimoine n’est pas compltement libre.
- votre fils deviendra majeur un jour. Dans le cadre d’une indivision, vous ne pouvez pas prévoir grand chose, mais dans le cadre d’une SCI, attention à prendre cela en compte : lui laissez vous la liberté totale de gérer un patrimoine partagé avec vous, ou voulez vous garder une part de controle plus importante (ce qui serait une très bonne raison de passer par une SCI pour le coup) ?

Sans être méchant, il faut admettre qu’on peut se retrouver en conflit avec son enfant, et a minima prévoir que si conflit il y a, ce conflit ne doit pas risquer de mettre en cause la gestion de votre propre patrimoine sur un coup de tête.

Sur les raisons de "ne pas donner trop tôt", outre le risque lié aux besoins futurs de votre mère, il y a, justement, la mise en place d’une donation ,multi générationnelle. Vous auriez mis en place cette donation il y a 3 ans, quand vous n’aviez pas d’enfant, vcous devriez refaire une donation à votre fils pour lui transmettre une part de ce patrimoine. En attendant, votre mère a perdu la possibilité de vous transmettre en une fois la maison, mais elle a gagné la possibilité de vous transmettre une partie tout en transmettant une autre partie à la génération suivante directement, sans passer par vous, sans imputer vos droits de donation vers votre fils.

Dans le même temps, il y a 3 ans, vous n’aviez pas d’enfant. Dans 4 ans, quelle sera la situation ? Si votre mère donne aujourd’hui à son unique petit fils, peut être créera-t-elle un gap vis à vis d’un second voire d’un troisième héritier à venir.

Or corriger des donations antérieures sur une situation familiale nouvelle, c’est compliqué, ca crée des tensions, des jalousies, etc … Du coup, il faut parfois être à peu près certain de l’avenir familial avant de se lancer dans des donations qui seront à terme plus problématique qu’autre chose.

Pensez y à titre personnel : si vous enclenchiez aujourd’hui des donations vers votre fils pour optimiser votre succession, quid si demain vous avez d’autres enfants ?

Trahcoh a écrit :

En cas de vente du bien en accord entre l’usufruitière et les nue-propriétaire, votre maman ne récupérera que la valeur de l’usufruit, soit pas assez pour acheter un nouveau logement. C’est un raison suffisante pour ne pas céder la nu-propriété de sa résidence principale de mon point de vue.

Il est tout à fait possible de maintenir le démembrement sur le produit de la vente, et de le remployer sur une nouvelle acquisition, de même nature ou autre d’ailleurs.

D’ailleurs, j’en profite pour signaler qu’histoire d’éviter tout souci, il est préférable d’inclure dès l’avant contrat le remploi du démembrement, pour éviter qu’un nu propriétaire ne change d’avis entre le compromis et l’acte authentique … parce que devant le notaire pour l’acte authentique, il ne sera plus possible de refuser de signer la vente parce qu’un nu pro refuse cette condition de remploi !

--- modif : réponse à tracoh

Il me semble que, contrairement à ce qui est écrit dans le message précédent, deux abattements de 31865 euros peuvent se cumuler en matière de donation en faveur des petits enfants, dont 1 susceptible de concerner une donation de biens immobiliers :

Le premier, qui est général, est prévu par l’article 790 B du code des impôts :
"Pour la perception des droits de mutation à titre gratuit entre vifs, il est effectué un abattement de 31 865 € sur la part de chacun des petits-enfants."

Le second, qui est spécifique aux dons de sommes d’argent, est prévu par l’article 790 G du code des impôts (avec un certain nombre de conditions) :
"Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce ou par représentation, d’un petit-neveu ou d’une petite-nièce sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans."

La fiche BOFIP BOI-ENR-DMTG-20-20-20 précise à la cote 220 que ces 2 abattements se cumulent.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/12/2020 19h56)

Bonjour

M.erci pour vos réponses qui m’apportent de vrais éclaircissements sur la donation.
Comme vous me l’indiquez ici:

Canyonneur75 a écrit :

1 - Votre mère peut vous faire une donation partielle de la nue-propriété de sa maison (à hauteur de 66.67 %) de façon à rester dans la limite de l’abattement de 100 k€

je n’avais pas compris que la donation partielle de la nue-propriété était possible sur un bien immobilier ;
ce qui explique bien votre raisonnement de faire une donation maintenant d’une part du bien immobilier
à hauteur de l’abattement de 100k€ (donc 33.33% de la valeur de la RP pour être libre d’imposition). Et recommencer l’opération dans 15 ans.

Son patrimoine est effectivement faible, en dehors de sa maison elle n’a que sa retraite, qui n’est pas folichonne
et qui ne lui permettra sûrement pas de financer un Ehpad spécialisé par exemple.

Dans tous les cas je sais que je serais amené à un moment à devoir subvenir à ses besoins si elle n’est plus en capacité physique de rester seule dans sa maison. J’espère pouvoir la faire venir chez nous ( en fonction de son état et de madame…)
A ce moment là, nous mettrons la maison en location pour lui générer une rentrée d’argent supplémentaire à sa retraite.

Pour ce qui est de la donation intergénérationnelle à mon enfant, l’idée ne m’était pas venue puisque je ne pensais pas pouvoir diviser la maison.
Par contre ce qui ne me plait pas dans le principe, comme vous le dites ici:

xazh a écrit :

- votre fils a probablement 2 parents … donc 2 parents administrant son patrimoine tant qu’il n’est pas émancipé. L’avez vous pris en compte ?

Deux parents, donc si discorde au sein du couple cela peux créer des problèmes.

Et ici:

xazh a écrit :

Sans être méchant, il faut admettre qu’on peut se retrouver en conflit avec son enfant, et a minima prévoir que
si conflit il y a, ce conflit ne doit pas risquer de mettre en cause la gestion de votre propre patrimoine sur un coup de tête.

on peut effectivement entrer en conflit avec son propre enfant, ou même avec son conjoint/-e futur,
et cela peut apporter son lot de problèmes.

C’est la raison pour laquelle je pensais à un cadre mieux défini et gérable comme une sci.
Si l’enfant n’a que des parts de nue-propriété et pas de droits de vote,
la gestion revient à ma mère qui aura le plus de droit au sein de la sci.
Au final, le mieux serait de laisser le petit en dehors de cette affaire, attendre de voir s’il reçoit un petit frère
ou une petite soeur afin de partager les biens de façon équitable lorsqu’ils seront majeurs pour ne pas léser l’un ou l’autre.

Par contre concernant la sci, si ma mère apporte sa RP, je pourrais y apporter l’appartement que j’ai en location (environ 115k€) afin de balancer les comptes de la sci si cela est préférable? Au sein de la sci, ma mère pourrait me faire une donation en nue-propriété d’une partie de ses parts à hauteur des abattements possibles afin de transmettre le patrimoine.
Une fois les enfants majeurs, je pourrais faire de même pour lui/eux, en gardant l’usufruit
et quelques parts en pleine propriété.

Bernard2K, effectivement le rendez-vous chez le notaire est la solution la plus adaptée pour définir la meilleure stratégie.
A l’époque j’ai préféré demander cette connaissance car nous avons eu de mauvaises expériences avec certains notaires d’où ma réticence à en consulter un sans avoir eu d’avis extérieur en amont.

En tous les cas, mon but est de pouvoir faire au mieux pour le bien de chacun de mes proches.

Bonjour

Le fait de garder la maison n’est pas acquis, mais il faut avouer que le côté sentimental est parfois fort et empêche de raisonner correctement. Il y a effectivement ces escaliers qui sont obligatoires pour monter dans les chambres, les portes trop étroites pour une chaise roulante par exemple, pas forcement d’accès aisé depuis l’extérieur, plusieurs points qui m’ont déjà mené a regardé pour un logement plus adapté, peut-être en location, pour garder des fonds pour financer un ehpad si cela devait arriver…

Ma tournure concernant la sci peut inciter à penser que je suis focalisé dessus mais en fait pas vraiment. C’est plus pour savoir si cela vaudrait la peine entre son coût et sa gestion par rapport à la simple donation.

Je vais en discuter avec ma mère pour consulter un notaire en préparant bien les informations que vous m’avez listé et voir ce qu’il en ressort.

Jour de bonté, je vous révèle le mouton à 5 pattes: la donation résiduelle (de residuo en latin, ou berliner testament pour les pros), dont le régime fiscal est défini à l’article 784C du CGI et aux articles 1048 à 1061 du code civil.
Votre mère vous donne la maison, la NP ou une partie, à charge pour vous de transmettre le bien ou sa représentation à vos descendants (à votre fils). Vous payez vos droits, et les droits que vous avez payés s’imputent sur ceux qui seront dus par votre fils à votre décès, calculés par rapport au degré de parenté avec votre mère.

On peut combiner avec une transgénérationelle .
Les usufruit successifs fonctionnent bien ainsi dans le cas général, mais dans le cas d’une donation résiduelle  ou graduelle, je n’en suis pas du tout certain, bien au contraire à mon sens le conjoint n’a pas de droit à l’usufruit dans ce cas particulier. Mais je ne crois pas que le point ait déjà été tranché.

Bernard2K a écrit :

Xazh, quand je parlais de lourdeur d’une SCI, c’est justement par rapport au fait que la plupart des gens ne gèrent pas rigoureusement. Pas d’AG ni de compte rendu d’AG, comptabilité défaillante, etc.

Le mode de gestion de la plupart des gens, c’est : "mes salaires (ou allocs ou pensions de retraite) arrivent sur mon compte courant ; je paie mes factures

Désolé que l’ironie de mes propos ne soit pas plus évidente. En utilisant spécifiquement le terme bisounours, je pensais qu’il était évident que sorti de ce monde ou de celui des télétubbies, on ne peut pas se contenter de …

Bernard2K a écrit :

et je vérifie de temps en temps qu’il reste assez sur mon compte.

Malheureusement, certains prennent le temps de vérifier quand le banquier appelle pour signaler un découvert.

Bernard2K a écrit :

Je ne tiens pas mes comptes, puisque la banque le fait très bien pour moi

Là, je redeviens sérieux. Même pour son compte personnel, chacun doit prendre le temps de gérer son compte, ses revenus, ses dépenses courantes et prévisibles. SCI ou pas … on devrait toujours savoir à peu près où on en est sur son compte, les revenus et dépenses prévisibles sur une durée raisonnable, et personne ne serait plus piégé par des dépenses "surprises" qui n’en sont pas.

Ex d’un ami qui se plaint en ce moment. A découvert à cause d’une révision auto qui a lieu chaque année à peu près à la même date. Mais Mr a oublié et préféré s’acheter une console de jeu. Je me fiche de sa console, mais ses plaintes à cause de son découvert, ca m’agace.