Comment transmettre la résidence principale de parents agés aux enfants à moindre coût ?

Les enchevêtrements de règles en terme de successions sont complexes et je ne suis pas notaire. Je vous invite donc à prendre le contenu de mon message avec des pincettes.
Il y a par ailleurs souvent un écart entre la pratique et la théorie.

Sur le fond vous avez bien posé le problème.
Je ne vois a priori pas d’incohérence  sur vos calculs.
Je vous invite néanmoins à y ajouter les "meubles meublants" estimés à 5% de l’actif et qui viennent donc gonfler la masse de succession et donc la masse taxable ! Ils peuvent être "taxés" au réel mais cela nécessite un inventaire en bonne forme et majore dans tous les cas votre assiette taxable.

Hériter en nue-propriété ne dispense évidemment pas du paiement des frais de successions.
Est-il possible de les différer ? Oui mais ce n’est ni gratuit, ni automatique, ni acquis.
Simplement je résumerais comme suit : si tout le monde est d’accord (héritiers) vous pouvez demander à différer le paiement. Cela vous permet de payer uniquement au second décès (réunion en pleine propriété) ou lors de la vente du bien si elle intervient avant.
Il faut des garanties => pas de difficulté sur une maison comme dans votre cas une hypothèque légale n’est qu’une simple formalité.
C’est payant => taux d’intérêt fixé définitivement au jour de la demande (2,2% en 2024 sauf erreur) à payer annuellement ; Il est possible d’échapper au paiement des intérêts en acceptant d’élargir l’assiette de taxation au lieu de payer les droits correspondant à la NP au 1er décès avec intérêt annuel vous payez des droits sur la valeur de la PP au 2nd décès.

N’oubliez pas d’estimer les frais de notaires, ils sont "multicouches" en cas de biens immobiliers. En plus leur assiette n’est pas toujours limité à la part du défunt, certains émoluments sont calculés sur l’actif total de la communauté (incluant donc la part du survivant). Sur des gros patrimoines cela peut vite chiffrer et devenir problématique en l’absence de liquidité.

Il n’y a pas de montage magique à 83 ans et vous vous en doutez surement vu les optimisations déjà faites ( AV garnies, abattement consommé).
Vous pouvez simplement gérer le problème des droits de mutations sur la NP en combinant avec une clause bénéficiaire AV fournissant de l’argent frais en PP.

Si vos parents n’ont pas besoin d’argent, je ne vois pas l’intérêt de la vente en viager. Par ailleurs la décote me parait assez sévère.

Pour votre calcul au second décès, cela dépend de l’évolution de la valeur de la maison mais également vu la présence de contrats d’AV et du choix 100% US, des implications de la réponse ministérielle Ciot et de la créance de restitution naissante au premier décès des AV du conjoint survivant alimentés par fonds communs. Je l’ai déjà évoqué ici Réponse Ciot.

Edit : ajout lien

Pour un cadre général sur la transmission, vous devriez lire si ce n’est déjà fait : Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

Dans le cas que vous proposez, il y a les solutions dont les 2 premières ont déjà été évoquées dans le présent fil :
- une AV est souscrite par chaque parent, avec un montant tel que les enfants reçoivent ainsi de quoi payer les droits de mutation
- les enfants demandent au fisc un délai pour payer (mais ce n’est pas accordé systématiquement et ça coûte, il y a un taux d’intérêts)
- le conjoint survivant paie les droits de succession des enfants. Apparemment c’est accepté par le fisc, sans être considéré comme une donation supplémentaire donc taxable, d’après une discussion récente sur le forum, que je peine à retrouver.

Parmi les autres possibilités d’optimisation :
- les parents donnent la NP de la maison aux enfants dès à présent et prennent à leur charge les droits de mutation (ce paiement n’est pas considéré comme une donation donc ça fait d’autant plus d’argent transmis sans droits à payer). Ensuite, ils peuvent faire des travaux sur la maison pour en augmenter la valeur, à condition que la convention de démembrement mette tous travaux sauf article 606 à charge de l’usufruitier. Cette augmentation de valeur ne sera pas taxée. Encore faut-il que ces travaux augmentent vraiment la valeur.
- les parents vendent la maison de leur vivant, font une donation d’une bonne partie de la somme et prennent à leur charge les droits de mutation…
- une SCI, je suis dubitatif. Pour abaisser la valeur d’une SCI, il faut surtout qu’elle soit endettée. Est-ce envisageable de constituer une SCI parents-enfants qui achète la maison en s’endettant (en profitant de la capacité d’endettement des enfants), puis transmission des parts des parents aux enfants, et quel est le gain ? D’après votre métier, vous devriez savoir répondre à cette question mieux que moi.

Notez quand même que cette RP conservée par vos parents va nécessiter de l’entretien courant (ménage, jardinier, etc), des réparations, et sans doute aussi des adaptations à la dépendance croissante avec l’âge (douche adaptée, monte-escalier ou ascenceur). C’est un vrai gouffre financier. C’est un luxe. C’est manifestement un luxe qu’ils peuvent se payer et qu’ils apprécient. Ma foi, c’est à eux, donc ils en font bien ce qu’ils veulent.

J’ai expliqué comment la maison de mes parents était devenu une vraie prison pour eux lorsque leurs facultés déclinantes les empêchaient d’y vivre normalement, et comment les décisions deviennent très difficiles à prendre du fait d’un déclin cognitif qu’on sous-estime souvent (les enfants refusent de voir vieillir les parents ; et mon père, je m’en rends mieux compte maintenant, donnait le change, cachant son déclin cognitif).
Le fil sur la maison :
Bernard2K [01] : étude de cas immobilier (vente maison des parents, vieillotte mais zone cossue)
La suite :
Couple de personnes très âgées avec 3 enfants : quelle stratégie d’actifs ?

Dernière modification par Bernard2K (20/08/2024 10h30)

Ouin c’est bien cela. Je pensais, comme d’autre, que ce paiement des droits était une donation taxable, mais guizmaille, notamment, a confirmé que c’était possible : Famille recomposée et règlement des droits de succession ?