Niouniours [94] : étude de cas immobilier (colocation d'une maison en SCI)

Bonsoir,

Après un premier investissement sur un studio pour me faire la main, je vous présente le deuxième projet sur lequel ma compagne et moi souhaitons nous lancer.

Il s’agit d’une maison dans le 94, à proximité d’une future ligne de métro. La surface habitable est de 160m², bien que seulement 85m² soient pour l’instant aménagés en habitation, le reste étant un très grand atelier + cellier facile à aménager. C’est d’ailleurs là que nous voyons le potentiel de cet investissement : le prix est de 488000€ pour 85m² "Carrez" soit 5750€/m², mais une fois tout aménagé (nous comptons 60k€ de travaux), celui-ci descend à 3550€/m². Le prix moyen dans la ville est 5000-5500€/m².

PROFIL
- CDI, 30 ans tous les deux, pas d’enfant, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptable et Fiscales : plutôt doué en google pour trouver des réponses à mes questions, mais moins doué en comptabilité et fiscalité… ce n’est pas ma formation
- Artisanales : je suis nul, mais j’ai un partenaire de confiance
- Sociales : bon relationnel
- Temps disponible : les soirs et weekend

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Maison de ville individuelle de 160m² (85m² "Carrez", mais le reste peut être aménagé) avec grand jardin
- Distribution des pièces se prêtant très bien à la division : 6 studios (de 12 à 20m²) + 2 T2 (30m²)
- 4 SDB/toilettes
- Chauffage gaz
- Très bon état général

LOCALISATION DU BIEN
- 94
- Proximité de grandes écoles, dynamisme de la région parisienne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : le gros point noir identifié pour l’instant : soyons honnêtes, le quartier ne fait pas rêver, de nombreux bailleurs sociaux aux alentours. Le gros point positif identifié : l’arrivée d’un métro du Grand Paris dans 3 ans à 8 minutes à pied.

RENTABILITÉ DU BIEN
- 585000k€ (450000€ + 15000€ de mobilier + 23000€ de frais d’agence + 60000€ de travaux)
- Loyer envisagé :
Total : 4000€/mois pour être pessimiste, mais plus proche des 5200€/mois (2*800€/T2, 6*600€/ studio)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois pour être prudent, forte demande locative
- Travaux immédiats 60k€
- Taxe foncière estimée 1800€ (actuellement 1300€, elle devrait augmenter après la déclaration aux impôts de la création de nouvelles sdb)
- Assurance PNO 800€/an
- Comptabilité 1500€/an
- Charges d’entretien 1000€/an
- Charges imprévues 1000€/an
- Frais gestion locative 7800€/an (on s’attend à beaucoup de turn-over car petits studios meublés, pas envie de gérer ça nous-mêmes)

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 8.2%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 95k€
- Taux du crédit 1,0 hors assurance, assurance 0,18% (à préciser, l’offre définitive de la banque n’a pas encore été émise)
- Durée du crédit 20 ans
- Épargne de précaution 50k€
- Mensualités 2350€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- SCI IS pour faire de la location meublée. Nous ne souhaitons pas diviser officiellement la maison, nous comptons la louer en colocation avec baux individuels. Chaque appartement aura son coin cuisine et sa salle de bain, mais nous ne gardons qu’un compteur d’eau et d’électricité; et mettrons en place un forfait de charges. L’idée est de faire une colocation "clés en mains" mais où chacun aura son appartement dédié.

CASH FLOW
- TMI 30 %
- Cash flow positif environ 200€/mois avec l’hypothèse négative, jusqu’à 1000€/mois si nous arrivons à louer l’ensemble 5200€

Les particularités du projet, et mes questions y afférent:

Il a été difficile pour nous d’obtenir un accord de la banque vu notre endettement actuel, et nous avons fait évoluer le projet pour y intégrer mes parents afin de profiter de leur capacité d’emprunt (retraités propriétaires de leur RP, plus de crédits)

La répartition des parts de la SCI est la suivante:
40% pour moi (gérant)
50% pour ma compagne (co-gérante)
5% pour ma mère
5% pour mon père

J’étais dubitatif quant à la capacité de mes parents de contribuer à l’emprunt vu leurs faibles parts, et ça a posé problème pour certaines banques, mais pas pour toutes (nous passons par un courtier qui nous indique que 2 banques sont prêtes à nous suivre avec ce montage).

Voici mes questions, concernant principalement le fonctionnement de la SCI IS:
Si mes parents souhaitent me donner (ou vendre, selon ce qui est le plus avantageux) leurs parts d’ici 1 an:
La valeur des parts peut-elle être négative ?
L’actif de la société sera environ 535000€ :
Bien estimé à 450000€
Mobilier estimé à 15000€
Travaux estimés à 60000€
Trésorerie estimée à 10000€

Son passif serait environ: 561000€
Emprunt: 480000€
Comptes courants d’associés: 80000€
Capital social: 1000€

Si la valeur de ces parts peut effectivement être négative (à cause des frais d’agence et de notaires qui ont été payés mais n’augmentent pas l’actif de la société), elles peuvent alors être vendues pour 1€ symbolique ? Les frais de mutation en cas de vente sont alors ridicules ?

En cas de vente des parts par acte de cession sous seing privé, une publication dans un JAL ou au greffe est-elle nécessaire ? Même question pour une donation ?

Mes 2 parents me donneraient/vendraient leurs parts, faut-il rédiger 2 actes de cession, ou tout faire sur le même est-il possible ?

Lors de l’éventuelle revente du bien (qui n’est pas dans nos objectifs, mais d’après les aléas de la vie, je préfère savoir comment ça se passe), la plus-value viendra augmenter de manière très importante le résultat de la société l’année de la vente par la ré-intégration des amortissements. Est-il possible d’annuler cette plus-value en achetant la même année un bien payé comptant ?

Vos conseils m’ont été précieux par le passé, et vos retours critiques sont toujours appréciés. J’ai déjà effectué de nombreuses recherches (en particulier sur ce forum), mais le sujet est vaste et j’ai pu passer à côté de certaines choses…

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)