Iomipom [83] : étude de cas immobilier (maison + travaux => colocation)

Avec du retard, je vous propose une étude de cas à postériori.
L’opération a débuté avec les premières visites en 2018 et s’est terminée fin 2021 par une mise en location [enfin!].
Nous bouclons donc la première année d’exploitation, l’occasion pour moi de proposer cette étude de cas.

Je n’attends évidemment pas d’avis sur la viabilité de l’opération, puisqu’elle est faite, mais je vais tâcher de me montrer objectif sur les différents choix qui ont été fait, pour montrer les bons et les mauvais et, peut-être, aider un prochain investisseur à éviter mes erreurs.

C’est long, peut-être même un peu indigeste, malgré beaucoup de raccourcis j’ai eu du mal à faire plus court pour résumer ces 3 ans de manière objective.

Sans plus attendre, la situation initiale en 2018 :

- Salarié en CDI, pacsé sans enfant, 29 ans, TMI 30%, 5300€ / mois à 2, 100k€ d’épargne.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Mauvaises
- Fiscales - Mauvaises
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) - Moyennes, mais touche à tout et peur de rien.
- Sociales - Très mauvaises pour ma part, très bonnes pour ma compagne
- Temps disponible - Correct (soirs, week-end, vacances)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de village, mitoyenne nord/sud, traversante est-ouest.
- Année de construction … il y a fort longtemps.
- RDC + 2 étages, environ 40m² chacun donc +/- 120m² au total + combles (bas de plafond). Une cour intérieur de 20m².
- Inhabité depuis quelques années, personnes âgées en maison de retraite. Vente suite à la succession.
- Les fenêtres ont été changées "récemment" (quelques années, mais les plastiques de protection sont toujours en place) en double vitrage. La toiture (récente) et les murs semblent sains. L’intérieur est à refaire entièrement : vieillot, dégâts des eaux sur le 2ème étage [d’où une toiture récente], un plancher s’affaisse au 1er étage.

LOCALISATION DU BIEN

- 83
- Centre-ville
- Bassin d’emploi proche
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Difficile à prédire.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 109 000€ FDN inclus
- Loyer : 4 chambres à 410€
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non
- Travaux immédiats : 70k€ + 10k€ ameublement
- Taxe foncière hors TEOM : 700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 250€/an

- Rentabilité brute : 410 *4 * 12 / 189 000  = 10.4%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 7.8% en gardant 2400€ de travaux de maintenance par an.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, prêt à 110%
- Crédit amortissable à 1.7% sur 25 ans + 3 ans de report
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: +/- 100k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel.

CASH FLOW

- Positif, mon super tableau excell me dit +400€/mois (+600€/mois, mais je "garde" de côté 200€/mois pour la maintenance)

On est en 2018, on commence à chercher notre RP. Nos critères sont trop haut, ou notre budget est trop bas, les seuls biens qui nous plaisent sont trop chers pour nous. Je découvre ce forum à ce moment et comprends qu’il vaut mieux que j’investisse avant d’acheter ma RP - A cette époque, la compensation des loyers et autres joyeusetés existaient encore, donc je me disais qu’avoir un premier bien autofinancé + cashflow augmenterait ma capacité d’emprunt pour ma RP.
Quelques lectures plus tard, le plan se précise un peu : acheter un bien à rénover et faire les travaux nous même pour proposer une colocation "de standing", c’est à dire grandes chambres avec douche personnelle et décoration de magazine pour assurer le coup de cœur à la visite.
Je convaincs ma compagne non sans mal : elle a le schéma classique "RP d’abord, ensuite on voit", poussé par son père qui a des investissements moyen à cash flow négatif, impactant donc le budget familial.

La première visite se fait sur un bâtiment énorme : 470m² sur 4 étages, bâti sain mais un peu biscornu, et tout à faire à l’intérieur… un prix de vente / m² très très bas. De nature optimiste je suis partant, des étoiles plein les yeux en voyant le prix, mais ma compagne prend peur. Le temps que nous réfléchissions, le bien est vendu (1h plus tard, offre au prix sur la visite suivante). A ce moment, j’ai l’impression qu’on a raté une très belle affaire, j’en suis évidemment déçu et me rends compte à quel point il faut être réactif.

La seconde visite est la bonne : bâti sain, mais tout à refaire à l’intérieur, donc prix attractif.
L’aménagement est déjà parfait : un rdc de 40m², un escalier central qui monte aux deux étages, avec une pièce de chaque côté de l’escalier sur chacun des étages, un WC au palier du 1er étage. Donc 4 chambres déjà définies, il "suffit" d’y mettre des salles de bain et de rénover le tout.

A noter que la loi ALUR n’était pas encore passée à l’époque et j’avais déjà bien écumé ce forum et les textes de loi, donc j’étais conscient que si je voulais faire des baux individuels légaux (et je le souhaitais), je devais avoir des chambres de 14m², 20m3 avec un point d’eau. J’étais prêt, comme beaucoup, à omettre ce point ou éventuellement à faire un bail unique, mais avec ce bien ce n’était pas la peine car les chambres faisaient +/- 17m², donc c’était idéal.
Bref, tous les voyants étant au vert, on fait une offre 10% sous le prix, elle est acceptée. Les vendeurs, qui étaient attachés à ce bien familial, nous ont confié que notre projet leur plaisait plus que ceux des autres visiteurs, qui voulaient procéder à une découpe en studios cassant ainsi "l’âme de la maison". On aurait peut-être donc pu proposer moins, mais on le saura pas.

Entre temps, je continue de lire ce forum pour me former sur beaucoup d’aspects, en particulier légaux, fiscaux et comptables.
Je lis aussi les études de cas pour apprendre de l’expérience des autres.

Petit à petit, je comprends qu’il vaut mieux déléguer les travaux à des pros, le surcoût serait grandement compensé par la mise en location plus tôt. Ca permettrait d’enchainer alors les investissement plus rapidement. C’est d’autant plus vrai que le chantier est à 45min de notre logement, et qu’on ne peut donc pas y travailler le soir.
Ma compagne n’a pas été facile à convaincre sur ce point, car "c’est plus cher, donc c’est moins rentable". L’expérience d’un ami qui ne s’en sort pas de ses travaux depuis 2 ans dans un bien deux fois plus petit m’aide à la convaincre. On décide donc de déléguer la majorité (électricité, plomberie, cloisons, maçonnerie et peinture) et de garder la démolition initiale, la pose des sols (60% parquet, 40% carrelage), la pose des sanitaires et de la cuisine, et les finitions & ameublement.

On engage alors un architecte d’intérieur qui nous fait les plans et prépare la consultation des entreprises, puis fera la maitrise d’oeuvre. Sans conteste notre meilleure idée, bien qu’on ait hésité car ça augmentait de 10% le budget travaux, pour des choses qu’on savait faire (ou croyait savoir faire, du moins).

On donne les plus gros devis à notre banque, dans l’idée d’augmenter notre enveloppe. On obtient alors 244 000€ à 110%, soit 135k€ pour les travaux.

L’achat se fait en février 2019, les travaux commencent en mars et on nous promet une fin mi-juillet. Pour nous c’est parfait, ça nous laisse un peu plus d’un mois pour faire "notre partie", et on sera prêts à louer fin Aout.

Globalement, les travaux se passent bien : il y a évidemment quelques changements, quelques ajustements, quelques nouveaux problèmes, mais les artisans sont biens et le maitre d’œuvre gère tout ça. En parallèle, nous venons tous les week-ends pour travailler : les combles sont à faire entièrement, ils ne sont pas isolés ni aménagés et le dégât des eaux passé a laissé pas mal de traces. Ensuite, dès que les premières chambres sont raccordées à la plomberie, nous entamons la pose des sanitaires et de la faïence des salle de bain, idem pour les toilettes etc.

Nous commençons à comprendre qu’on a très largement sous-estimé la charge de travail. Poser une douche c’est long quand on n’a jamais fait. En poser 4, c’est très long. Les poser dans une maison qui n’a aucun angle droit (vieille maison), c’est encore plus long. Le tout en ne travaillant que le week-end, c’est extrêmement long. Et ce n’est rien par rapport à la pose de la faïence sur des murs pas droits… et ceci est valable sur absolument tous les postes. En n’y allouant que les week-end et les vacances, on se retrouve avec un chantier qui n’en fini plus.

Je n’entre pas plus dans les détails car rien de très passionnant, mais je peux répondre aux questions s’il y en a.

A la fin, au lieu de terminer à la fin de l’été 2019 comme espéré naïvement au départ, nous terminons en automne 2021, soit un peu plus de 2 ans plus tard que prévu (mais quelques confinements et une naissance ont retiré +/- 8 mois de travaux… donc le "vrai" retard aurait été de l’ordre de 1.5 ans).

La situation fin 2021 :

- Salarié en CDI, pacsé 2 enfants, 32 ans, TMI 30%, 4500€ / mois à 2, 130k€ d’épargne.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - Moyennes+
- Fiscales - Bonnes
- Artisanales - Bonnes+
- Sociales - Très mauvaises pour ma part, très bonnes pour ma compagne
- Temps disponible - Très faible

[ … caractéristiques et localisation du bien inchangés …]

RENTABILITÉ DU BIEN

- 109 000€ FDN inclus
- Loyer : 4 chambres à 540€
- Taux de vacance envisagé : 0.5 mois par an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non
- Travaux : 165k€
- Taxe foncière hors TEOM : 700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 250€/an

- Rentabilité brute : 540*4 * 11.5 / 189 000  = 9.1%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 7.8% (en gardant 2400€ de travaux de maintenance par an… c’est gros, mais j’aime être confortable dans mes prévisions).

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 30 000€, prêt à 110% mais gros dépassement du budget travaux.
- Crédit amortissable à 1.7% sur 25 ans + 3 ans de report
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: +/- 130k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel.

CASH FLOW

902€/mois cette année avec 2% de vacance locative (une chambre pendant un mois)

Conclusions… Il y a beaucoup de choses à dire, je lance les points comme ils me viennent :

A) Faire les travaux soi même : ne le faites pas !
- Je ne regrette pas d’avoir fait autant de travaux, je ne le referai pas [pour un investissement], mais je ne le regrette pas : l’expérience acquise est énorme et me permet maintenant de savoir exactement ce que représente telle ou telle tâche. Je peux donc dire si un devis est bon ou pas, ou si une tâche doit être déléguée ou pas, et surtout estimer le temps que ça me prendrait. Bref, de l’expérience.
- Il est probable que d’un point de vue financier, ce n’était pas la bonne solution. En louant fin 2019 [donc 5 mois de plus qu’initialement prévu, mais 2 ans de moins que la réalité] on aurait eu +/-50k€ de loyers supplémentaires, de quoi payer quelques artisans ! Et on n’aurait pas passé autant de notre temps sur le chantier, temps au combien précieux.
Il y a 3 ans, nous étions bien naïf et optimistes sur la durée de tels travaux, on ne nous y reprendra pas.
- En revanche, j’avais initialement tablé sur des chambres à 410€… avec 2 ans de plus, j’ai grandement affiné mon étude du marché local en suivant absolument toutes les annonces quotidiennement. Dans le même temps, le marché a évolué (confinements etc) donc j’ai pu me positionner à 540€… une sacrée différence ! Si les travaux avait été terminés aussi rapidement qu’initialement prévu, je n’aurais jamais mis un loyer aussi haut.

Au final, si on ne peut y consacrer que les week-end et les vacances, je déconseille maintenant totalement de faire les travaux soi même dans le cadre d’un investissement locatif. Et ce, y compris si comme nous vous vous dites "je ne garde QUE ceci et JUSTE cela, ça devrait être facile et rapide", c’est un piège !
A la limite, la démolition… c’est effectivement facile et rapide [disons qu’on se trompe moins sur l’estimation du temps nécessaire], et c’est en prime rigolo, surtout avec des copains.
En 2.5 ans, nous avons pris 2 semaines de vacances et 3-4 week-end, le reste était consacré au chantier… avec un nombre incalculable de soirées de la semaine dans les GSB…

Bref, ne le faites pas.

B) Le budget travaux : méfiez vous !
- Avoir une grosse épargne de précaution est une très bonne chose… qui nous a permise de dépasser allègrement de 30k€ notre budget initial travaux (et donc notre prêt) !
Je pense qu’on aurait pu, avec quelques effort, ne pas dépasser le budget.
Ma compagne était chargée de choisir les matériaux et les équipements, je lui ai laissé carte blanche tant qu’elle m’assurait un "effet wow" et que les matériaux était pérennes.
C’est ainsi que petit poste par petit poste, on a dépassé de 1000€ par ci, 1000€ par là, à chaque fois selon le principe de "1000€ c’est pas grand chose sur un investissement à 250k€". Ajouté à cela, les quelques surprises du chantier (mur porteur démoli par l’ancien propriétaire, donc à solidifier, toiture à refaire partiellement, porte d’entrée à changer…)… le tout, sans tenir de comptabilité au fur et à mesure pour tirer une sonnette d’alarme éventuelle, et hop, nous voilà à 20k€ de dépassements.

Enfin, le simple retard ajoute au dépassement du budget : 2 ans de plus de chantier c’est 2 de remboursements d’intérêts supplémentaires, 2 ans de trajets supplémentaires (100km A/R), 2 ans de taxes et charges supplémentaires… et voilà, 30k€ de dépassement sur le budget initial.

Là aussi rien ne dit que j’aurais pu (ou du moins, osé) positionner les loyers aussi hauts si on n’avait pas mis autant d’efforts physiques et financiers dans le projet, donc ce dépassement est en partie compensé par des loyers plus hauts [ on se rassure comme on peut]

Autrement dit, il faut se méfier de soi même si l’enveloppe n’est pas totalement arrêtée, et on voit là un nouvel argument pour faire appel à des artisans pour mener le chantier à bien le plus rapidement possible.

C) Divers
- Sur des maisons anciennes dans lesquels les vendeurs ont un passé affectif, faites preuve de tact si le devenir du bien est abordé. On peut rater un bien si notre projet ne plaît pas au vendeur.

- Évidemment, je ne regrette absolument plus d’avoir "raté" la première visite sur les 470m² : on s’y serait cassé les dents à coup sûr, le projet était bien trop gros pour notre expérience de l’époque.
Je ne voulais pas démarrer avec le classique studio / T2 tout juste rentable pour "se faire la main", mais je suis content d’avoir été coupé dans mon élan. Alors ne commencez pas trop gros (mais pas trop petit non plus, hein :-) ).

- Si je veux pousser le raisonnement plus loin pour me faire du mal : en faisant faire totalement les travaux par des artisans, nous aurions pu terminer bien plus rapidement… admettons fin 2019 pour compter large. Nous aurions alors pu enchainer sur un deuxième voire un troisième projet et avoir aujourd’hui 3 fois plus de revenus, sans s’être bloqué tous les week-end/vacances pendant près de 3 ans. Aujourd’hui, les banques on resserré la vis sous l’impulsion du HCSF avec en particulier l’impossibilité de faire la compensation des loyers… ce qui fait qu’on est déjà largement au dessus des 35% d’endettement du point de vue d’un banquier (+/- 1000€ de crédit et +/- 1000€ de loyer), nous sommes donc actuellement bloqués de ce côté.

La conclusion de la conclusion c’est que des erreurs ont été faites, mais heureusement aucune de trop grave, ce qui fait que le bilan est positif.
Un tel dépassement dans le budget et les délais peut avoir des conséquences bien plus grave sur le projet si on n’a pas les reins solides (pour les finances) et le mental aussi solide (pour les travaux)… Au mieux, une rentabilité bien plus faible, au pire une impossibilité de rembourser son crédit à temps et les conséquences qui vont avec.

Nous concernant, c’est un avertissement sans frais, grâce à notre épargne de précaution, notre mental qui est resté présent jusqu’à la fin (ça compte, car je ne cache pas que les 2-3 derniers mois ont été difficiles, la lassitude gagnait, il devenait difficile d’aller sur le chantier tous les week-end), une aide plus que précieuse de nos parents sur le chantier, un report de 3 ans sur le crédit et surtout une réévaluation des loyers (ce qui n’est pas toujours possible, le marché est le marché)… Bref, grâce à pas mal de chance, disons le.

On a maintenant un bien qui roule, et qui malgré une rentabilité un peu sous la barre symbolique des 10%, nous sort un cashflow de 900€ tous les mois, soit +/- 4% net ( je ne compte pas les 200€/mois que je mets virtuellement de côté pour les travaux/maintenance)… et on a gagné au passage une expérience énorme et plein de beaux outils dans le garage.
Ma compagne a arrêté de travailler pour s’occuper de nos enfants, ce qui est rendu mentalement beaucoup plus facile par cette entrée d’argent.

Mots-clés : colocation, immobilier, standing