Interprétation des décotes/surcotes sur ANR des foncières cotées ?

Bonjour à tous,

Etudiant d’école supérieure de commerce, je réalise actuellement un mémoire dédié aux foncières cotées (françaises) et plus précisément sur la corrélation entre celles-ci et l’immobilier physique. Je m’intéresse donc de prêt aux phénomènes de décote/surcote.

Ma question porte sur l’interprétation des décotes/surcotes. J’aurais aimé savoir selon vous quelles informations nous pouvions retirer des écarts entre capitalisation boursières et ANR (de liquidation) sur le marché immobilier.

Par marché immobilier, j’entends par là le marché de l’immobilier physique qui peut être comparé au marché de l’immobilier coté, i.e. principalement composé de bureaux et de commerces.

Voici les différentes interprétations que j’ai trouvées au cours de mes recherches. Pour certaines, je ne les comprends malheureusement pas. C’est la raison de mon intervention sur ce site.

o    Décote = attractivité du marché des foncières car titres sous-évalués, peu cher ?
>> Le titre échangé est moins cher que la valeur patrimoniale nette détenue par la foncière. Il devient alors intéressant de l’acheter.

o    Décote = anticipation à la baisse des prix de l’immobilier physique ?
>> C’est selon moi la première interprétation que j’ai trouvée, démontrable historiquement (confère l’article "L’immobilier coté : pourquoi la surcote?" de Pierre Schoeffler, revue Reflexion Immobilière - IEIF, n°42 Juillet 2006.).

o    Décote = anticipation d’évolution des taux d’intérêt ?
>> Si vous comprenez cette affirmation, merci de l’expliquer.

o    Décote = anticipation de l’état du marché du crédit ?
>> Si vous comprenez cette affirmation, merci de l’expliquer.

o    Décote = anticipation par le marché d’une augmentation de capital ?
>> Si vous comprenez cette affirmation, merci de l’expliquer.

o    Décote = la rentabilité des actifs est insuffisante pour le marché ?
>> Si vous comprenez cette affirmation, merci de l’expliquer.

Je ne cherche pas une réponse mais uniquement les hypothèses rationnelles qui peuvent être formulées quant à l’interprétation des décotes/surcotes.

D’autre part, en quoi l’imposition sur les plus-values de cession était à l’origine des décotes des foncières avant l’arrivée du régime SIIC ?

Pour faciliter le débat, voici un historique des décotes/surcotes depuis 2000 (source: IEIF):

Année  Décote(-)/surcote(+)
2000    -25%
2001    -26%
2002    -17%
2003    -14%
2004    8%
2005    15%
2006    29%
2007    -18%
2008    -43%
2009    -6%
2010    -6%
2011    -20%
2012    -25%

Je vous remercie par avance pour tous les éléments de réponses que vous apporterez.

Cordialement,

l’immotudiant

Mots-clés : décote/surcote; foncières cotées