Retour sur le prix des foncières cotées

C’est vrai, pour ma part je "recommandais" de conserver mais pas d’acheter, car je pensais et continue à penser à penser que le prix des foncières est "artificiellement" gonflé par les taux bas. D’autre part à l’époque il y avait aussi bcp d’actions de rendement alternatifs, pour ceux qui cherchaient du rendement…

C’est Stéphane qui avait soldé une partie de ses positions, mais ça se justifiait aussi dans son cas puisqu’une partie de ses achats (je parle sur votre contrôle Stéphane) étaient financés à crédit (encore que Stéphane n’a pas précisé si ce qu’il avait soldé relevait d’achat à crédit ou d’autres positions cash).

Mais il est vrai, ces quelques mois vous ont donné raison zParisien !

Vous exagérez mon argument zParisien ! :-)

Le sujet foncière trop chère date d’octobre 2010, à l’époque plein d’intervenants demandait sur le forums sur quelles foncières aller.

Je ne disais pas qu’il fallait vendre, mais qu’il était préférable d’attendre pour acheter, car le potentiel était probablement épuisé, et qu’on pouvait trouver mieux en terme de dividendes (Total ou France Telecom par exemple), vu que c’était ce qui intéressait la plupart des demandeurs.

Je ne fais aucune prédiction sur la hausse des taux, mais quand le taux directeur est à 1%, il a plus de chance d’aller dans le sens de la hausse que de baisser… Donc quand en + les meilleures foncières ont des primes sur ANR, je ne vois pas trop ce qu’on peut attendre de + d’elles. (mon avis, j’ai bien compris que nous divergions :-)

Regardez les graphiques  :







Il y a une légère baisse puis une remonté, mais au final les foncières sont au même niveau qu’en Octobre, donc je persiste qu’au cours actuel je n’achète pas (vous pourrez me réprimander dans 3 mois) . :-)

Entre temps, voilà pour Total, qui jouit en + d’un dividende trimestriel, mais qui maintenant n’est clairement + une opportunité :


France Telecom a elle par contre stagner après une petite monté et une redescente.

Votre raisonnement prouve que nous avons des philosophies d’investissement très différentes.
Vous semblez considérer les foncières cotées comme des actions (quasiment) comme les autres. Du coup, si les perspectives d’appréciation des foncières deviennent comme aujourd’hui limitée par rapport à d’autres actions comme Axa ou Wendel (je vous cite), vous arbitrez en faveur de ces dernières.

Je considère au contraire les foncières cotées et non cotées comme une classe d’actifs distincte, au même titre que les obligations de l’Etat français, ou les actions des pays émergents. Et je considère qu’on doit allouer entre 8% et 20% de son portefeuille aux foncières cotées et non cotées, pourcentage dépendant entre autres de sa situation de propriétaire ou locataire de sa résidence principale et si on possède ou pas d’autres immobiliers "physiques" en direct.

Or, quand on répartit son capital entre les diverses classes d’actifs, on ne va pas réduire tout à coup une de ces classes à zéro sous prétexte que ses perspectives sont devenues un peu moins intéressantes, de même qu’on ne va pas sortir complétement des actions des pays émergents ou des obligations d’Etat pour les mêmes raisons. On va juste les sous-pondérer (il en allait différemment fin 2006 début 2007, quand les cours des foncières cotées avaient augmenté de manière totalement extravagante, avec des surcotes énorme sur des ANR eux-mêmes sur-évalués et j’avais alors tout vendu. Mais il n’y a pas de sur-évaluation manifeste aujourd’hui, sauf pour les grandes foncières de commerces comme Unibail).

Il serait dommage en tout cas de trop baisser le poids de l’immobilier coté dans son portefeuille, car il allie:
- rendement récurrent et prévisible (en tout cas plus que chez une société industrielle),
- protection partielle contre l’inflation
- liquidité
- et obligation légale de distribuer une partie du cash flow en dividende et donc pas de risque de voir tout le cash flow vous échapper en investissements futurs moins rentables pour les minoritaires

Mais bien sûr, avec cette classe d’actifs, en temps normal (hors période où les cours des foncières étaient très déprimées comme en 2009), on ne peut guère attendre une performance globale (dividende et appréciation des cours) de plus de Inflation + 4 à 5%. Mais c’est déjà pas mal au vu du risque pris, même si les actions de sociétés industrielles et de services pourraient ou devraient rapporter bien davantage à certaines périodes.

J’ai la même approche que zParisien et Rodolphe, mais c’est par construction, lié à ma gestion "Lazy portfolio" dans lequel l’immobilier représente 10%.

Je me vois mal porter cette poche à 0% sur des arguments de surévaluation supposée : pour aller où ? Pour revenir quand ?
De plus, cela se ferait forcément avec :
- des frais de trading
- des frottements fiscaux
- une augmentation du risque du portefeuille (perte d’une poche de diversification, les covariances, tout ca…)

Rodolphe a écrit :

D’accord sur le fond. Il va être interessant d’attendre la publication des résultats annuels 2010, avec les nouveaux ANR. Nous aurons alors une vision plus claire de celles qui sont à leur prix et des autres….

D’après Morgan Stanley, le 17/01/2011 :

Morgan Stanley a écrit :

Selon Morgan Stanley, l’ANR d’Unibail-Rodamco a progressé pour atteindre 121 euros en décembre dernier et devrait augmenté encore à 128 euros au cours de 2011.

Le courtier prévoit une baisse de 6% du bénéfice par action récurrent à 8,6 euros en 2011, ce qui devrait se traduire d’après lui par un dividende par action ajusté de 7,50 euros pour cet exercice.

Si je comprends bien la phrase, l’ANR de 121 € n’est pas une estimation mais une source d’initié. Au cours actuel, 140 €, on a les 8% de surcote "habituel" pour Unibail-Rodamco.

zParisien a écrit :

Et sans déflorer le sujet, je peux vous livrer un scoop (du moins pour certains): certaines foncières (une minorité, bien sûr) vont annoncer un ANR HD au 31.12.2010 qui va être supérieur de plus de 20% au dernier ANR HD publié !
Vous le constaterez de vous-même lors de la publication des résultats annuels 2010.

Ha mais si vous avez des infos que je n’ai pas, je ne peux lutter mon cher zParisien !

Car même si je ne doute pas qu’une estimation soit possible à la "mimine", je me vois mal passer du temps à estimer l’ensemble des ANR des foncières sur mon temps libre. :-)

PS Votre post va vous valoir une avalanche de mails pour connaître ces fameuses foncières. :-)

InvestisseurHeureux a écrit :

zParisien a écrit :

Et sans déflorer le sujet, je peux vous livrer un scoop (du moins pour certains): certaines foncières (une minorité, bien sûr) vont annoncer un ANR HD au 31.12.2010 qui va être supérieur de plus de 20% au dernier ANR HD publié !
Vous le constaterez de vous-même lors de la publication des résultats annuels 2010.

Ha mais si vous avez des infos que je n’ai pas, je ne peux lutter mon cher zParisien !

Car même si je ne doute pas qu’une estimation soit possible à la "mimine", je me vois mal passer du temps à estimer l’ensemble des ANR des foncières sur mon temps libre. :-)

PS Votre post va vous valoir une avalanche de mails pour connaître ces fameuses foncières. :-)

Je disais plus haut que les cours de certaines foncières pouvaient à tort sembler élevés, si on les comparait - à tort - avec le dernier ANR publié, celui de mi 2010 voire de fin 2009. Car entre temps, l’ANR a pour certaines foncières très fortement augmenté, rendant donc le cours de bourse sous-évalué et non sur-évalué par rapport à l’ANR.

Un premier exemple vient de tomber ce soir: Klemurs vient d’annoncer un ANR HD par action de 23,2€ à fin 2010 (+44% par rapport à l’ANR de fin 2009: 16,1€). Or le cours de bourse avait fortement monté ces derniers mois, à 18€, à tel point que certains sur ce forum avaient préféré vendre dès 16 ou 17€.
Ils n’auraient sans doute pas vendu s’ils avaient pensé un instant que l’ANR HD était en fait à 23,2€. Et le pire pour eux, c’est que ces 23,2€ étaient parfaitement prévisibles dès début octobre 2010, à 0,40€ près.

D’autres exemples de très forte hausse de l’ANR HD vont bientôt tomber …