Al2020 [45] : étude de cas immobilier (appartement locatif)

@al2020, marrant, j’avais la même problématique.

Puis j’ai monté en qualité mes appartements, mis mes loyers dans les normes du coin (baissé un des loyers), et depuis, j’ai moins de cas limite, et plus de personnes travaillant.

Et les 2 villes ont le même profil (taux de chômage, nombre d’habitant, etc).

Donc 2 questions : est ce que votre appartement (ou les annonces) ne donnent pas envie, donc vous récoltez que ceux qui n’ont pas le choix.
Ou est ce que vous mettez trop cher, et même conséquence ?

C’est les 2 questions que je me poserais en 1er, avant de réfléchir à vendre!

Au passage, un de mes locataires salariés a disparu du jour au lendemain, donc bon, salarié ne veux pas dire fiable pour autant!

Vous vous mettez une condition inutile sur le reinvestissement

1) vous n’aimez pas l’endroit , vous ne voulez pas vraiment de ce bien ( ni des locataires )  donc ca vous fait un boulet ..
2)  Les prix ont baissé …. vous allez attendre une hypothetique remontée ou changer de cheval ?  d’apres ce que vous en dites l’ecart risque de ne faire que croitre …

donc vendez tout de suite c’est libre , vous aurez tout le temps pour trouver ou reinvestir , ( et a mon avis selon vos criteres il vaut bien des SCPI vous serez plus tranquille )

cdt

@Tlaloc
« Cette file est édifiante, ponctuée de propos de café du commerce bien plus inspirés de votre obédience que de la réalité économique ».

Voila pour moi la réalité économique. La gestion de ce maire est mauvaise notamment au niveau du taux de chômage. Chalette est classée en 276ème position sur 321 zones d’emploi au niveau national ce qui place la ville dans les bas-fonds du classement. Le taux de chômage est de 10,6% contre 8% pour la moyenne nationale. Le revenu moyen par habitant à Châlette-sur-Loing (15 559 €) est par ailleurs très en dessous de la moyenne nationale (20 590 €)

Nous n’avons apparemment pas les mêmes critères pour juger un maire. Pour moi celui du bien-être économique prime. Or je gère ce bien depuis 13 ans et alors qu’auparavant il y avait environ 30-40%% des dossiers de personnes qui travaillent ce taux est tombé à 10% lors de la parution d’une annonce. Il s’agit donc d’une dégradation terrible. Voir: https://ville-data.com/chômage/Chalette … g-45-45068

Ce ne sont pas des propos de comptoir du Commerce mais la REALITE. Vous y verrez que la dette de la commune a augmenté de 14% par an en moyenne depuis 2014.

Concernant la hausse de la taxe d’habitation elle est due à la structure administrative française avec un millefeuille de taxes diverses et variées qui ne cessent d’augmenter plus vite que l’inflation dont je moque de savoir l’origine en détail (le gros de l’augmentation vient de la taxe d’ordure ménagère et la taxe départementale comme détaillé dans le fil). Ce que je vois c’est que : la rentabilité du bien s’est fortement dégradée du fait des hausses de taxe, que l’effort effectué pour louer et entretenir le bien rapport au rendement n’est plus rentable du fait de la dégradation des dossiers des locataires et de la paupérisation de la population ces 13 dernières années.

Par ailleurs Chalette est l’une des communes dont le taux de logement sociaux est parmi le plus élevé de France, logements subventionnés donc que quelqu’un doit payer au final et qui pèse sur le marché privé. La commune a une note de 6 sur 20 pour la gestion selon l’Argus des communes ce qui est plutôt mauvais selon mes critères mais peut-être bon selon les vôtres si vous considérez qu’une note au dessus de 5 est bonne (voir Argus Communes).  La ville est classée dans le Flop 3 des plus dépensières du Loiret avec Montargis.

En conclusion de mon côté je vais vendre et sans doute investir en dehors de France. Le problème de ce pays est : qui va payer les dettes à la fin (comme celles des villes comme Chalette) alors que les investissements immobiliers dans une grande partie du pays y sont de moins en moins rentables et que les riches français partent ou investissent ailleurs?

Pour vous ce sont des propos du commerce pour moi une sage réflexion pour orienter le patrimoine familial. Il y a tant d’opportunités pour investir aujourd’hui dans le monde. Pour votre culture générale je vous conseille de lire ce thème et cette newsletter pour éclairer sur le déclassement de la France et de l’Europe: https://app.placement.meilleurtaux.com/ … 00919.html et https://www.investisseurs-heureux.fr/t26164-4

Je vous laisse donc avec plaisir investir dans ces zones faiblement densifiées ou communistes, pour moi c’est niet! Je n’aime pas les problèmes et dans ces zones il y en a à foison pour ceux qui les cherchent.

Dernière modification par al2020 (08/06/2021 10h16)

@Valerian «

Ce pauvre maire de Challette doit avoir les oreilles qui sifflent. D’abord injustement accusé d’avoir augmenté la TF, le voilà maintenant responsable du chômage dans sa commune..
Franchement, il ne me viendrait pas à l’idée d’accuser le maire de ma commune si d’aventure il m’arrivait de devoir chercher du travail sans succès.

»

C’est un problème français: il y a tellement de structures administratives que finalement personne n’est responsable. Donc selon vous qui est responsable du chômage qui augmente dans cette ville? J’habite dans une commune où le maire a systématiquement investi pour attirer des entreprises et le taux de chômage y est très bas de même que la taxe foncière. Il y a de très nombreuses entreprises.

A un moment il faut que chacun prenne ses responsabilités. En tant que chef d’entreprise si j’échoue c’est de ma faute il ne me viendrait pas à l’idée de rejeter mes responsabilités sur les autres. Quand on voit de tels taux de chômage et de pauvreté dans une commune je suis désolé mais le maire a une grande part de responsabilité.

@Valerian« Concernant les riches qui seraient supposés quitter la France de façon massive, c’est un mythe commodément agité régulièrement (je l’entend depuis 1981 et l’arrivée des…communistes au pouvoir en France smile ) et qui ne me semble pas factuellement démontré »

Voici un article du Figaro de 2014 déjà qui indique une hausse régulière de 2 à 4% depuis 2011

Entre 1,7 et 2,5 millions de Français vivent aujourd’hui à l’étranger, ressort-il de la trentaine d’auditions menées par la commission. Avec une augmentation régulière de 2 % à 4 % par an ces dix dernières années. «Il existe une accélération de ce mouvement depuis 2011-2012», souligne le contre-rapport. Aussi bien des jeunes diplômés - 80 % de ceux qui disposent d’une offre en France et d’une offre à l’étranger privilégient l’étranger, indique le cabinet Deloitte - que des retraités inquiets pour leur épargne - la proportion de sexagénaires s’étant expatriés à l’étranger entre 2011 et 2013 a augmenté de 10 %.

Un autre article de 2016 qui indique que cet exil n’a pas d’équivalent dans d’autres pays tellement il est important:

Voici le constat d’un rapport parlementaire de 2014 toujours d’actualité: «

On  ne  peut  nier  que  la  situation  économique  de  notre  pays,  marquée  par  l’absence  de  croissance  et  un  recul  de  sa  compétitivité  et  de  son  attractivité  au  cours  des  dix  dernières  années,  joue  son  rôle  dans  l’évolution  des  départs  de  France constatée au cours des dernières années. Même si notre pays n’est pas, loin de là, le seul à affronter cette situation, le niveau élevé du chômage des jeunes ne peut  que  susciter  des  vocations  au  départ  vers  des  pays  moins  touchés  par  le  ralentissement  de  la  croissance  ou  dont  le  marché  du  travail  est  plus  dynamique.

, Rapport parlementaire sur l’Exil fiscal.

On voit l’attractivité d’un pays par son dynamisme économique et social : or le taux de chômage est très élevé en France, le taux de croissance est bien bas depuis une vingtaine d’année comparée aux leaders mondiaux (Chine/USA), le pays vend ses meilleures entreprises aux plus offrants (Alcatel (racheté par Nokia), Alstom (racheté par GE et Siemens), Lafarge (racheté par Holcim), Arcelor (racheté par Mittal), Converteam, Pechiney, Norbert Dentressangle, ClubMed (rachat d’une partie du capital), SPIE (par Clayton, Dubilier & Rice), Legrand (racheté par KKR à 30% et Wendel à 30%), Rossignol, Salomon, Smoby, Solocal (Pages Jaunes), Marionnaud, branche biscuit de Danone, TDF, Yoplait, Ducros, Rossignol, Kronenbourg, Amora-Maille..) et le pays n’investit plus dans les secteurs d’avenir et a est totalement hors jeu dans la high-tech.

Chalette est pour moi le symbole du déclassement français et un cas d’école : personne n’est responsable mais la ville s’enlise dans la dette, la pauvreté et le chômage faisant fuir les investisseurs et au final l’activité.
Pour en revenir à l’immobilier les prix stagnent à Chalette ces dernières années alors que les prix bondissaient dans les communes dynamiques d’Ile-De-France. Cela équivaut de fait à une paupérisation de l’investissement alors que parallèlement il est de plus en plus difficile de louer un bien. Voir Prix Immobilier Chalette

Le débat du chômage en France, de la désindustrialisation et paupérisation des zones rurales est un sujet complexe, et il faut avoir une vue bien simpliste pour vouloir désigner UN responsable et identifier le maire, qui est le premier niveau d’une représentation administrative.

al2020 a écrit :

Voici un article du Figaro de 2014 déjà qui indique une hausse régulière de 2 à 4% depuis 2011. Entre 1,7 et 2,5 millions de Français vivent aujourd’hui à l’étranger,

Je vous cite une publication officielle de 2021 (que vous n’avez visiblement pas pris la peine de lire) qui indique un chiffre entre 1,7 et 2,5 millions de français vivant à l’étranger, et vous me répondez avec des articles de 2014 citant les mêmes chiffres.
Il n’y a donc plus eu de hausse depuis 2014, contrairement à ce que vous voulez affirmer.

Quant aux retraités, ils sont assez nombreux à profiter des pays avec des niveaux de vie plus faibles (Thaïlande, Bali) ou cherchant à attirer ceux avec de bons niveaux de revenus (Portugal). Ils sont moins nombreux à finir leur vie en Chine ou aux USA, pourtant si dynamiques.

al2020 a écrit :

le pays vend ses meilleures entreprises aux plus offrants

Le "pays" ne vend rien, au contraire l’état vient récemment de tuer dans l’œuf une offre de reprise de Carrefour (il y a d’autres exemples récents).
Tous les exemples que vous citez sont des entreprises dont les dirigeants et le CA ont décidé d’une opération capitalistique sous leur propre responsabilité (puisqu’il semble que ce soit une notion important pour vous), ce sont donc eux qu’il faut blâmer.
Par ailleurs, vous ne citez que des entreprises industrielles, vous oubliez les secteurs du luxe (LVMH rachetant Tiffanys) ou le secteur des services (Cap Gemini et Atos rachetant de nombreuses sociétés françaises ou étrangères).

Bref, on ne voit le monde qu’avec le prisme des lunettes qu’on a chaussé et je ne pense pas que votre sujet initial concernant la vente ou conservation d’un petit appartement dans le Loiret mérite de telles digressions.

@TripleM, j’insiste, ce que vous décrivez, c’est également le profil de mon immeuble.
Pourtant, j’ai réussi à trouver des locataires plus qualitatifs : 2 sur 3 salariés, le 3ème RSA mais j’ai pas voulu diminuer le loyer (comme quoi…).
Alors certes je n’ai pas les critères de l’agence mitoyenne, un de locataires est d’origine africaine par exemple (oui c’est un critère de l’AI …), mais ça fonctionne tout de même!

Au passage, je le disait déjà, mais je le confirme et réaffirme : les villes ont des cycles de vie.
La ville proche de chez moi périclite, mais la mairie, la communautés de commune et le département mettent les moyens pour que ça bouge (maison des associations en cours de travaux, voie navigable en cours d’étude, fibre optique posée sur quasi tout le secteur, etc)

Ensuite, pour que les choses bougent réellement, il ne faut pas 1 maire, mais des 10aines, qui font bouger les communautés de communes qui font bouger le département!
Alors oui c’est très long, mais j’ai l’impression que depuis quelques années les campagnes commencent à se réveiller.
En tout cas, c’est très perceptible dans mon coin.
Le problème est maintenant de faire bouger l’état central et là c’est encore plus long!

@Timinel, c’est exactement la problématique que je voye, ceux qui ont une situation stable pouvaient facilement acheter une maison avec jardin.
Peut être que les confinements serviront le bailleur en rendant ses biens hors de prix ! ( je sais, c’est cynique)

@TripleM Enfin un connaisseur de la région. Cela fait du bien.  Je vous rejoint totalement dans l’ensemble de vos constats. Il est effectivement plus intéressant d’acheter une petite maison dans une ville mieux cotée du Loiret. Mais le Loiret me parait compliqué car la carte Navigo s’arrête vers Souppes sur Loing et l’activité est désormais à Paris. A ce titre la Seine et Marne me parait un meilleure placement même si les prix y sont un peu plus élevés. Pour moi le principal problème de Chalette est la qualité du dossier locataire qui ne permet d’avoir une assurance loyers impayés.

TripleM a écrit :

Pour les petites surfaces, les propriétaires se contentent de plus en plus du montant des APL, versés directement sur leur compte, et ne prennent plus la peine de batailler pour récupérer la différence auprès de leurs locataires. Je vous laisse imaginer l’état dans lequel ils retrouveront leur appartement…

ma dernière locataire a totalement dégradé la salle à manger et la chambre : il m’a été impossible de récupérer la somme malgré un état des lieux avec huissier. Elle est partie en laissant l’adresse d’une amie : donc frais de recherche à prévoir référé au Tribunal non valable car mauvaise adresse…
Elle travaillait comme serveuse et son dossier était déjà limite quand je l’ai pris mais c’était le meilleur à l’époque.  Du fait des lois privilégiant les locataires en France, une assurance loyers impayés est devenue indispensable ET le problème est qu’il faut trouver des locataires solvables ce qui est devenu difficile à Chalette. Pour information le coût de réparation des murs chambre et salle à manger a été de 1500 euros (du fait de l’humidité due à la présence de 2 aquariums) plus consommation d’eau doublée non imputée encore car à N+1, donc impossible de se permettre cela à chaque changement de locataire.

De plus à Chalette, le temps passé pour trouver un locataire correct soit 3/4 mois est devenu trop long : il y a 5/6 ans j’avais une dizaine de dossiers corrects en un mois avec une annonce sur le bon coin (revenus x2,5 le loyer), aujourd’hui 1/2 par mois maximum. Les personnes ne restent en général que 2 ans dans un F2 (en moyenne 2 ans de location sur 13 ans à le faire) et alors que je trouvais avant en un mois il faut 3/4 mois aujourd’hui. De plus comme exposé la taxe foncière a été multipliée par plus de 2 ce qui abaisse encore la rentabilité. Donc j’arrête les frais…

@Valerian

Je vous cite une publication officielle de 2021 (que vous n’avez visiblement pas pris la peine de lire) qui indique un chiffre entre 1,7 et 2,5 millions de français vivant à l’étranger, et vous me répondez avec des articles de 2014 citant les mêmes chiffres.

L’étude de 2014 montrait justement que cette tendance était très importante depuis une dizaine d’années avant soit 2004. L’idée était de vous montrer que la tendance ne datait pas d’aujourd’hui.

Valerian a écrit :

Par ailleurs, vous ne citez que des entreprises industrielles, vous oubliez les secteurs du luxe (LVMH rachetant Tiffanys) ou le secteur des services (Cap Gemini et Atos rachetant de nombreuses sociétés françaises ou étrangères).

Le progrès des sociétés occidentales a toujours été lié au progrès technologiques. Un pays qui ne maitrise pas la science est un pays sous-développé. L’industrie est cruciale et les Etats-Unis, la Chine l’ont bien compris. L’exemple du Covid est frappant :  nous sommes dépendants de laboratoires américains et allemands pour les vaccins au pays de Pasteur. Si ce n’est pas du déclassement. Auparavant nous étions leaders dans les télécoms, aujourd’hui les constructeurs américains dominent tout l’écosystème télécom et Internet. Dans la pharmacie les nouvelles molécules contre les maladies rares, le cancer sont développées en masse à l’étranger

La France a le luxe mais ce n’est pas ce secteur qui fait la force, le rayonnement et la réputation d’un pays : d’ailleurs il y a pas photo si l’on compare la croissance du PIB en France ces 20 dernières années avec celle des Etats-Unis ou de la Chine. La France est en voie de sous-développement et Chalette au contraire en est un parfait exemple. Rien n’est perdu mais plus le temps passe plus il se sera difficile de revenir parmi les leaders. L’exemple de Chalette montre que pour investir dans l’immobilier il faut avoir une connaissance approfondie d’une ville/région/pays et que les paramètres à prendre en compte sont nombreux. Après beaucoup de gens confondent la rentabilité brute et nette en immobilier et ne décomptent pas les heures passées pour chercher/gérer les locataires, les frais et travaux divers et variés moi si. Je n’investis par pour dire que j’ai un appartement mais pour qu’il augmente mon patrimoine avec le moins de soucis possibles. A titre personnel je n’aurais jamais investi à Chalette (c’est un appartement issu de la famille).

al2020 a écrit :

A ce titre la Seine et Marne me parait un meilleure placement même si les prix y sont un peu plus élevés.

la Seine et marne…
Les seines et marnes vous voulez dire ?

Car entre la zone urbaine, banlieue lointaine de Paris, et la campagne profonde produisant des betteraves, on est toujours dans le même département!

Pour suivre un peu le marché locatif, je ne suis pas aussi transcendé que vous.
La campagne, c’est surtout des maisons, assez cher à acheter et couteux à entretenir, mais les loyers sont corrects (en gros, 2/3% net est excellent)
La ville, c’est assez cher, les loyers pas terrible, et souvent, c’est la zone de repli des cas compliqué qui ne peuvent pas se loger sur Paris ou en proche banlieue.
Je pense que ce point là n’est pas à sous estimer, car le temps de trajet fait que ne vont là que ceux qui n’ont pas le choix, donc pas les plus riches!

Serait-il possible d’avoir des photos du bien notamment…Cuisine et salle de bain.

Si vous ne trouvez pas de locataires…je pense que c’est plus lié à un souci de votre logement.

Quelque chose qui n’est pas moderne à beaucoup de mal à se louer.

Commencer par cela…Et nous pourrons peut-être vous aidé à mieux cerner le souci avec votre logement.

Gunday a écrit :

Pour suivre un peu le marché locatif, je ne suis pas aussi transcendé que vous.
La campagne, c’est surtout des maisons, assez cher à acheter et couteux à entretenir, mais les loyers sont corrects (en gros, 2/3% net est excellent)
La ville, c’est assez cher, les loyers pas terrible, et souvent, c’est la zone de repli des cas compliqué qui ne peuvent pas se loger sur Paris ou en proche banlieue.

Je suis d’accord avec vous comme partout il y a des marchés.

Mais vous qui suivez le marché, où investir pour du locatif aujourd’hui en France?
Le problème numéro un pour moi reste de trouver une zone où il n’y a pas que des dossiers de locataires aux profils assistés (RMI, CAF…) et où l’immobilier n’est pas trop élevé avec un potentiel de hausse des prix à long-terme . L’Allemagne m’intéresse sinon. Reste le problème en France ou en Allemagne de gérer des biens à distance si l’on ne trouve pas une zone intéressante proche de son domicile. Avez-vous investi de votre côté dans la zone de Chalette/montargis que vous paraissez bien connaitre?

TripleM a écrit :

Si vous voulez vraiment investir dans le Loiret, regardez à Orléans. Même si ça a déjà bien monté

Oui pourquoi pas Orléans même si la zone me semble manquer de dynamisme économique…