Jlouis [Toulouse] : étude de cas immobilier (appartement en VEFA)

Êtes-vous certains qu’il n’y a pas une coquille dans le simulateur ? Le site que vous évoquez est très bon mais j’ai pu constater qu’il pouvait y avoir parfois des problèmes sur les calculs des formulaires des simulateurs… Le TRI me semble énorme…

Il ne faut surtout pas vous baser sur le prix d’acquisition simple mais sur le prix d’acquisition global en comptabilisant frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier pour le prêt… Soit au minimum 208 000€ dans votre cas sinon vous faussez le résultat.

Par ailleurs, est-ce que vous connaissez à l’avance les charges de gestion de copropriété, le montant de la taxe foncière, les charges de gestion locative si vous passez par agence ? L’assurance loyer impayé si vous la prenez ? Avez-vous comptabilisé un peu de vacance locative dans vos calculs ? Votre montant de 550 €/mois reste très vague, il faudrait nous indiquer le montant du loyer et les différentes charges associées pour voir si ceci est cohérent…

Bonjour,

Surin a écrit :

Total :
279000-245950=33050€ qu’ils vous restent si tout va bien après 20 ans, pour un investissement initial de 9000€, cela fait un TRI de 6,7% et non 8,1%.

Le calcul réalisé n’est pas un calcul de TRI. Par définition, le TRI est le taux qui annule la VAN (wikipedia) :



Il faut considérer les flux de chaque année…

Canyonneur

jlouis a écrit :

Flower a écrit :

Édit : je vois que vous n’avez pas votre résidence principale. Pour moi, le meilleur plan est d’acheter un bien que vous utiliserez comme résidence principale pendant un temps pour le passer ensuite en locatif. Ainsi, vous choisirez le meilleur bien selon vos critères.

🌴🌸🌺🌲

malheureusement, je suis muté tous les 2 ans, ce n’est pas possible d’acheter un RP pour le moment. Sinon, je suis d’accord, c’est ce que j’aurais fait en priorité.

Ce que vous dites là confirme mon idée. Si vous restez 2 ans à Toulouse, achetez votre résidence principale en étant bien sûr que vos mensualités sont égales au loyer que votre locataire vous donnera dans 2 ans.

Vous dites que vous manquez de temps pour vous former ? Alors prenez le temps. Au pire, si vous n’avez ni le temps ni l’envie de vous former, prenez des vacances, partez au Club Med. Au moins, vous ne donnerez pas vos sous chèrement gagnés aux personnes qui veulent vous plumer à petit feu.

nicod87 a écrit :

4.
Si vous êtes très occupés, allez voir un conseiller patrimonial,essayez de nouer un lien avec lui, pour pouvoir créer une confiance et qui pourra vous aiguiller dans toutes les propositions qui vous aurez.

Personnellement, je ne suis pas convaincue. La personne qui est venue nous présenter notre studio Duflot était un conseiller patrimonial. Il nous avait proposé d’autres produits. Je le souviens en particulier d’un investissement (en bourse ? Dans une société foncière ?). Ça ne m’avait pas convaincue car très dématérialisé. Là, avec un studio, j’avais au moins l’impression d’avoir un vrai bien en mains.

En vrai, ce qui nous a berné est un peu compliqué à expliqué. Ça doit être un peu psychologique. Mon mari et moi sommes des gens pas bêtes. On est allé à l’école, on a eu des cours de plein de trucs différents, en particulier gestion d’entreprise, finances, comptabilité…. Tout ce que vous voulez. Le gars qui nous a présenté le produit nous a parlé de plein de chiffres, d’abattements, de rentabilité, de réduction d’impôt. Toutes ces notions, nous le connaissons. Nous les utilisons même bien, pour réduire nos impôts, d’ailleurs. Avec mon mari, on a refait tous les calculs. Lui les comprenait. Moi, au bout de 3, je commençais à être perdue, ou du moins, instinctivement, je me disais qu’il y avait quelque-chose qui clochait, que le calcul aurait pu être fait différemment. Mais bon, comme on n’est pas bête…. Allons y !
Erreur ! Un placement ne doit, en fait, pas être plus compliqué que le Livret À : on met des sous en janvier. Et on regarde combien on peu utiliser en janvier de l’année d’après. Après… On peut affiner si on est seul maître à bord. Sinon, on se fait plumer. Plus il y a d’intermédiaires, moins il en reste au final.
☘️🍀🌴🌵

Dernière modification par Flower (06/01/2019 14h54)

Flower a écrit :

Ce que vous dites là confirme mon idée. Si vous restez 2 ans à Toulouse, achetez votre résidence principale en étant bien sûr que vos mensualités sont égales au loyer que votre locataire vous donnera dans 2 ans.

Vous dites que vous manquez de temps pour vous former ?

Non, je ne suis pas à Toulouse, je suis en région Parisienne et serai muté en 2020 (je ne sais pas où) pour 3 ans.

Je n’ai pas dit que je n’avais pas le temps de me former, j’ai dit que je n’avais pas le temps de m’occuper d’un placement (plus rentable).

Une fois de plus, quelqu’un qui débarque pour un Pinel express, qui est déjà engagé, qui investit à l’autre bout de la France en ignorant tout du quartier (la Cépière ! 4600 €/m² à la Cépière !), et qui reste sourd à toutes les mises en garde… qui n’a pas le temps de se former ni de réfléchir, qui a juste le temps de mettre 200 000 € dans un piège à pigeons…

Eh bien, vu que vous cochez tous les critères pour avoir un Pinel, en cette période de vœux, je vous souhaite une très bonne année Pinel 2019 ! Une année dont vous vous rappellerez longtemps, je le prévois (je suis un peu medium).

PS : si vous voulez avoir mon analyse sur des cas de Pinel, faites une recherche sur le forum. J’ai déjà passé des heures à analyser des projets de Pinel. Vous n’avez pas manifestement pas le temps de faire une recherche sur un sujet hyper rebattu, vous postez un nouveau sujet pour qu’on vous réponde rien qu’à vous, et après vous ne tenez aucun compte de ce qu’on vous écrit ; eh bien moi je n’ai pas de temps pour répondre en répétant la même chose une fois de plus.

jlouis : avez-vous au moins étudié l’impact d’investir en France tout en la quittant ? Je ne maitrise pas le sujet mais vous risquez d’avoir quelques complications administratives, mieux vaut ne pas être allergique aux démarches dans votre cas ! (une part d’imposition restera en France avec votre foncier et le reste dans le pays qui vous reçoit…)

Pourquoi ne pas prendre un studio en proche banlieue (axe du grand Paris) dans de l’ancien et mettre le bien en agence ?

Il vous reste 1 an avant votre départ pour trouver…  c’est jouable.

Perso j’ai fait ça dans ma région d’origine soit à 900 kms de ma résidence (dans de l’ancien). Je croque ma rentabilité à cause des frais de gestion mais ils sont déductibles.
En choisissant bien la résidence il n’y a pas tant de problème que ça. Il ne faut pas se précipiter pour des achats aussi importants. Surtout pour des impôts…

Si vous voulez vraiment du PINEL, je ne sais pas si c’est toujours d’actualité mais mon mari avait acheté un lot d’une résidence terminée dont les premiers acheteurs venaient de récupérer les clés. Mine de rien à force de lui faire des ristournes pour se débarasser d’un des derniers lot, il s’en sors avec un appart moins cher que les premiers acheteurs.
Attention… il faut quand même choisir l’appartement et ne pas se jeter sur les apparts invendables avec une mauvaise exposition par exemple. Mon mari a acheté en province mais dans une ville proche de la famille. Elle ne s’en occupe pas mais nous pouvons y aller pour surveiller si besoin.

Sinon je pensais aux SCPI également car il y a une tranquilité d’esprit sur la gestion. Pas de déplacement à faire pour vérifier ou entretenir le bien.

Bonjour Jean Louis,

Je n’ai pas bien compris si vous etiez résident actuel à Toulouse.

Je vais considérer que non car visiblement vous ne connaissez pas le quartier de la Cépière.

C’est un quartier sympa… un bel hippodrome, proche rocade MAIS
(idéalement) situé entre les Arenes et le Mirail, deux quartiers dont les non-toulousains entendent parler dans les JT ce qui n’est en général pas bon signe…

Concernant votre prix d’achat…
4600€ le m2 ! Regardez les prix sur Toulouse, vous payez le prix du bel ancien avec un emplacement génial. Serieusement, vous vous rendez compte du problème ?

En deux mots vous payez de l’or pour une bouse.

Regardez les prix de l’ancien dans le quartier de la cépière, cela fait parti des pires quartiers de la ville Rose, d’ailleurs dans ce quartier ne chercher pas le rose… C’est des années 70. Ok vous aurez du neuf mais bon !

Vous dites que vous en vous casserez pas la tête car c’est du neuf, j’imagine que vous délèguerez à une agence ?
Prenez de l’ancien retapé, la location sera bonne et avec encore moins de problème car la clientèle (c’est malheureux de la dire) sera moins risquée.

Enfin, si vous voulez vraiment la jouer 0 prise de tête, pour la même somme, vous pouvez acheter 3 appartements type t1/t1bis en résidence service plutot bien placé. Il y a en ce moment une grosse sortie de censi bouvard, les prix sont très bas (je trouve) car abondance d’offre et également crainte sur le gestionnaire, mais bon il y a du risque mais franchement je pense bcp moins que sur votre projet.
Avec ces 3 apparts c’est cash flow positif et moins de 2k le m2, voire moins on se rapproche donc du prix de construction, en un sens c’est value.
Surtout que les emplacements sont plutot bons.

jlouis a écrit :

Bernard2K a écrit :

PS : si vous voulez avoir mon analyse sur des cas de Pinel, faites une recherche sur le forum. .

J’adore ces réponses.

Bonne journée monsieur Bernard.

Bon, vous savez quoi? Pour votre question initiale, la meilleure option est à mon avis la 1. Pour l’immo, le plus de levier le mieux c’est, votre cash-flow aura une meilleure tête.

Bon Pinel monsieur jlouis.

Je pense que y’a même pas besoin de faire des calculs compliqués pour démontrer que c’est une très mauvaise affaire.

45m2 pour 199,000 soit ~4420 euros le m2.

Si je me base sur Prix immobilier : le prix du m² partout en France j’arrive grossièrement à une estimation entre 2500 et 2700 euros le m2 dans votre zone pour de l’ancien. vous payez donc 1800 euros trop cher le m2 soit 81,000 euros de trop sauf que vous défiscalisez 40,000 euros seulement (si vous respectez toutes les règles)

Sauf que le désastre ne s’arrête pas là puisque vous acheter neuf mais vous allez revendre ancien, ajoutez à cela le fait d’acheter neuf ne vous permet pas de faire jouer la mécanique la plus intéressante à savoir les travaux.

Vos revenus de 4000 euros vous permettent d’emprunter facilement avec un taux plutôt bas, mais avec un déficit de presque 500 euros par mois je suis pas sûr que vous puissiez emprunter si vous décidez d’acheter une RP conséquente. Alors vous allez sûrement essayez de vous débarasser de votre pinel afin de pouvoir acheter votre RP dans quelques années, vous serez donc dans la situation du vendeur pressé, et vous ne profiterez pas de la defiscalisation dans sa totalité.

Bonjour,

Je suis originaire de Toulouse, j’y ai vécu une 20 aine d’année et je suis le marché.

Je m’abstiendrai de tout commentaire au sujet de votre montage Pinel, tout a été dit.

En revanche, avant même d’arriver à l’étude de votre plan, sachez que le prix de votre bien au regard de sa surface et du quartier est en dehors de toute logique d’investissement. Ce prix est majoré et la revente se fera forcément dans des conditions douloureuses.

Je vous conseille, comme tout le monde ici, de ne rien faire et de perdre quelques mois le temps de votre séjour. Les quelques euros que vous ne gagnerez pas immédiatement ne sont rien par rapport à ce que vous allez perdre à vous lancer dans un si mauvais projet.

Bien à vous,
Clément