Jlouis [Toulouse] : étude de cas immobilier (appartement en VEFA)

Bonjour,

550*12/199.000 = 3,31% de rentabilité. Emprunter sur 20 ou 25 ans ne changera pas grand chose à la rentabilité catastrophique de votre appart. Pourquoi voulez-vous acheter quelque chose de si peu rentable? Même sans bien connaitre Toulouse, je suis à peu près sûr qu’on peut trouver mieux. Non?

Si on considère que vous aurez 30% de charges sur le loyer de 550€ (charges de copro, Taxe foncière, entretien etc etc), ça nous laisse 385€ de revenus nets (hors fiscalité). Même avec la mensualité la plus faible que vous évoquez (830€), il vous faudra toujours débourser 445€ par mois, soit 5340€ par ans, soit sur 25 ans 133.500€ de votre poche. (en calcul grossier).
Votre capacité d’emprunt sera amputée et vous risquez de le regretter quand vous voudrez acheter votre RP.

Du coup, je ne vois pas bien pourquoi vous hésitez sur les modalités du financement. Ce n’est pas le coeur du problème selon moi. Quels sont vos objectifs?

Vu tout ce qui pousse comme immeubles à Toulouse, je me demande comment certains continuent à y investir, surtout quand on voit les prix pratiqués et la qualité des constructions.

Macaxeira a écrit :

Bonjour,

550*12/199.000 = 3,31% de rentabilité. Emprunter sur 20 ou 25 ans ne changera pas grand chose à la rentabilité catastrophique de votre appart. Pourquoi voulez-vous acheter quelque chose de si peu rentable? Même sans bien connaitre Toulouse, je suis à peu près sûr qu’on peut trouver mieux. Non?

Si on considère que vous aurez 30% de charges sur le loyer de 550€ (charges de copro, Taxe foncière, entretien etc etc), ça nous laisse 385€ de revenus nets (hors fiscalité). Même avec la mensualité la plus faible que vous évoquez (830€), il vous faudra toujours débourser 445€ par mois, soit 5340€ par ans, soit sur 25 ans 133.500€ de votre poche. (en calcul grossier).
Votre capacité d’emprunt sera amputée et vous risquez de le regretter quand vous voudrez acheter votre RP.

Du coup, je ne vois pas bien pourquoi vous hésitez sur les modalités du financement. Ce n’est pas le coeur du problème selon moi. Quels sont vos objectifs?

Bonjour,

merci pour vos réponses. Mon objectif c’est faire de la défiscalisation Pinel, ça va presque effacer mon impôt. 550, s’entend net de frais.

Du coup, la rentabilité de l’opération est un peu meilleure (intérêts d’emprunt + le Pinel).

Je vais faire la solution 3.

Merci à tous.

JL

Votre objectif est de défiscaliser? A mon avis, votre "objectif" est mauvais mais bon… si c’est votre objectif… Ben… Faites du déficit foncier plutôt…

Et si votre "objectif" est de faire du Pinel (ce qui est, je pense un mauvais objectif mais passons…), faites le vous même sans prendre un promoteur!

Bien à vous,

Ne voyez pas seulement l’économie d’impôt et le coût des intérêts. (On dirait mon père…) Voyez l’image globale et comparez-la à d’autres (Studios en LMNP, Déficit foncier).

Je pense que vous asseoir quelques heures avec une tasse de café et une calculette rendrait un grand service à votre futur vous.

Un T2 à 199 000 euros à Toulouse…moi qui croyait que les prix allaient baisser, c’est pas le cas du neuf à priori.

C’est vrai que Toulouse a toujours été une ville très convoité des promoteurs, ça construit à tour de bras.

Cependant je n’ai jamais eu de soucis pour trouver un locataire.
Je ne sais pas si tous les quartiers sont similaires en demande.
Où se situe t- il?

Bike69 a écrit :

Un T2 à 199 000 euros à Toulouse…moi qui croyait que les prix allaient baisser, c’est pas le cas du neuf à priori.

C’est vrai que Toulouse a toujours été une ville très convoité des promoteurs, ça construit à tour de bras.

Cependant je n’ai jamais eu de soucis pour trouver un locataire.
Je ne sais pas si tous les quartiers sont similaires en demande.
Où se situe t- il?

Il est avenue Lombez, pas très loin de l’hippodrome de la Cépière.

Jr a écrit :

Plutôt que de me lancer dans une opération qui va juste me faire payer moins d’impôts.

… Et vous imposer de payer 350 € tous les mois pour un bien qui sera revendu peanuts. Donc, vous donnez ces 350 € par mois au promoteur / gars qui monte le dossier / intérêt de banque…

Nous, nous avons aussi un studio VEFA. C’est une erreur de débutant. En tirant les chiffres dans tous les sens + renegociation de prêt, on arrive tout juste à l’équilibre par mois. Et on sera perdant à la revente, à priori. En plus, dès qu’on a vu l’immeuble sortir de terre, on s’est dit que c’était de la mauvaise qualité.

Est-ce que je me trompe : les réductions d’impôts sont acquises si vous suivez le contrat (location à des personnes d’un certain revenu, garder le bien pendant au moins 9 ans, loyer par très élevé…). Si vous voulez vous débarrasser du bien parce qu’il n’est pas rentable, vous payez 2 fois : non rentabilité du bien + vous devez rembourser les réductions d’impôts perçues.

Ce type de bien est intéressant pour celui qui n’y connaît rien et qui est prêt à confier son argent à quelqu’un qu’il pense mieux armé que lui.

Nous, ça nous a appris beaucoup de choses. C’est au moins ça.

Refaites vos calculs avec 2 ou 3 autres biens.

Édit : je vois que vous n’avez pas votre résidence principale. Pour moi, le meilleur plan est d’acheter un bien que vous utiliserez comme résidence principale pendant un temps pour le passer ensuite en locatif. Ainsi, vous choisirez le meilleur bien selon vos critères.

🌴🌸🌺🌲

Bonjour Jean Louis,
Connaissez vous Toulouse et le quartier dans lequel vous envisagez d’acheter ? Avez vous regardé les prix de l’ancien dans ce quartier ? Êtes vous allés vous balader dans ce quartier ?
La question du financement aujourd’hui me semble secondaire par rapport à celle qui risque de se profiler dans quelques années sur la manière d’absorber une telle perte.

Ce qui me marque actuellement c’est la différence de prix entre un bien ancien et bien neuf , il me semble que l’écart est encore plus important qu’il y a une dizaine d’années.

J’avais investis à Toulouse en de robien pratiquement au plus haut en 2007 un T3 66M2 Toulouse st Michel 200 000 euros , mais je ne  constatais pas un écart aussi important avec l’ancien qui était largement compensé par la réduction d’impôts hors cela ne me semble plus le cas aujourd’hui.

Je vais le vendre cette année , 12 ans après et grosso modo le prix devrait être identique et je pense avoir de la chance d’avoir investis proche du centre où le nombre de construction neuve est limitée.

Hors des appartements similaires en programmes neufs sortent dans le même quartier à plus de 260 000 euros soit près de 30% plus cher.
D’ailleurs j’avais vu une étude qui montrait que Toulouse faisait partie des villes où l’écart prix Pinel / prix du marché ancien était le plus élevé 26% (source page 7 http://www.galivel.com/media/files/etud … el_vok.pdf ) soit plus que la réduction d’impôts maximum de 21%.

Dernière modification par Bike69 (06/01/2019 12h02)

Et ce T2 à 200k proche de l’hippodrome de la Cépière, il fait combien de m²?

Vous achetez un appartement 199.000€ et vous prévoyez de le revendre 147.000€. Vos loyers ne couvrent pas la mensualité du crédit et encore moins les charges et les taxes inhérentes à l’investissement et vous expliquez que le bien génère un TRI de 8,1%.

Il y a manifestement dans vos calculs un très gros soucis.

Cordialement,