Premier investissement locatif : vos conseils ?

Bonjour à tous,

Bon j’aimerais me lancer dans de l’investissement locatif.
Je paye un peu d’impôts (TMI à 14% il me semble). Locataire de ma RP.

Ma force : je sais faire des travaux, cela ne me fait pas peur et ce la me fait presque envie. TE = 0
Ma faiblesse : je n’ai jamais acheté de biens immobilier donc je ne sais pas calculer les coûts et j’ai un peu peur de me lancer (on entend tellement que l’immobilier va baisser.).

Si vous pouviez m’aider ou me conforter…
Je pars du principe que le placement est important, et que le rendement doit être au minimum de 7 à 8%.

Montant investi maximum : 100 000k€. A voir encore avec les banques.

1) J’hésite entre un T1 et un T2
T1 :
+ moins cher, plus facile de trouver un occupant. Meilleure rentabilité au vu de la différence de prix.
- plus de choix sur le marché de la location, plus de turn-over

T2 :
+ stabilité plus grande des occupants.
- difficulté de trouver un locataire, prix peut être plus elevé

J’hésite entre Rennes et Saint Brieuc
Rennes :
+ ville vivante, avec du travail, pleins d’étudiants, je connais pas mal la ville
- a 1H40 de route maintenant, cela peut faire loin pour faire des travaux et trouver le bien, prix d’achat plus elevé (de 9 à 35m² maximum pour 100k€)

Saint Brieuc :
+ proximité immédiate de mon logement, facilité de recherche, prix d’achat moins élevé (75 à 110m² trouvable pour 100k€)
- ville avec peu d’emplois, peu d’étudiants, … j’ai une vision un peu négative de cette ville dans laquelle je viens d’arriver.

3) Avec ma compagne (ni pacs, ni mariage)
Est-il plus intéressant de prendre un bien plus grand ensemble (avec un notaire en cas de problème) ou alors de prendre chacun le sien (mais deux fois plus de recherche et de boulot). Et risque partagé.

4) Pour calculer le rendement
Ma formule est-elle bonne ?
Montant des loyers / Montant des remboursements du crédit ?
Auquel cas on a intérêt à prendre le crédit le plus long possible ?  sauf que l’on paye plus d’intérêt (enfin les locataires) et donc du coup, ce n’est pas forcément intéressant à la fin ? Les dégrêvements d’impôts ne fonctionnent que sur 3 ans ou sur toute la durée du prêt ?
Si certains d’entre vous avait une feuille Excel type, ou un exemple concret, j’avoue que cela me rassurerait. Je ne voudrais pas rater une opération sur 20 ans…

Arrive-t-on à prendre un crédit in fine pour ce genre d’opération ?

Je vous remercie

Dernière modification par Geoges (11/09/2012 13h12)

Mots-clés : appartement, premiere location